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習大大猛潑冷水 中國房市熱潮不再

2019-08-07
作者: 羅文欽

▲中國炒房勢力明顯轉向2、3線城市。(圖/達志)

7月30日,中共權力核心的中央政治局召開會議,討論當前經濟局勢和部署下半年經濟工作。在備受關注的房地產議題上,儘管外界呼籲鬆綁調控救經濟的聲浪高漲,但會議最後仍定調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,以及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」,確定了延續房市調控的政策方向,也大大潑了市場一盆冷水。

鬆綁無望,31日A股開盤後,房地產類股「無懸念」帶頭下殺,135檔個股平均跌幅1.51%,當日市值蒸發將近550億元(人民幣,下同)。在港股上市的中國房企也應聲重挫,累計7月31日和8月1日兩個交易日,融創中國和碧桂園兩大巨頭跌幅均超過4%。

中小型房企 淘汰趨勢加速

說到中國房市政策的轉變,習近平自2012年接任中共中央總書記之後,走了一條與江澤民和胡錦濤時代迥然不同的道路,他重用了中央財經辦主任劉鶴,開始著手推動提升經濟品質的結構性供給側改革,而擠掉房市泡沫便是當中一項重任。習近平也確實「一路走來,始終如一」,即使面對當前經濟成長明顯放緩,而刺激房地產又不失為一帖特效藥,仍未動搖他的「房住不炒」決心。

事實上,當前中國房地產市場並非步入衰退週期,而是行業和市場都陷入了畸形發展,致使官方對房市不敢輕忽大意,抑制房價的調控措施有增無減。

從行業看,出現大者恆大,中小型房企卻加速淘汰的趨勢。根據中國人民法院公告網的數據,今年截至7月底,已有274家房地產公司宣告破產。7月24日當天更一口氣有3家加入破產行業列,市場預估全年破產家數可能會突破500家;而這些倒閉的,幾乎都是不敵景氣而出局的中小型房企。

中國房企的大洗牌恐怕會持續多年。重慶市前市長黃奇帆日前就憂心地指出,今後10幾年,中國房企數量會減少2/3以上。據中國統計局數據,截至2018年底,中國共有近96000家房企,按照黃奇帆的說法,未來10幾年將有6萬多家房企被淘汰。

但另一方面,大型房企卻憑著充足的銀彈和長期的囤地,持續鯨吞市場。根據中國房地產業協會公布的「2019中國房地產開發企業500強」報告,2018年中國500強房企銷售總額達9.9兆元,年增17.1%。依銷售額計算,500強房企的市占率達66.01%,較上年提升2.77個百分點。

再從市場看,胡溫時期由京滬廣深等一線城市領漲房價的時代,在習近平上台後逐漸出現變化,1線城市受到重點「關注」後,房價得到有效抑制,但2、3線城市卻接棒輪流大漲。例如,2016年之後,合肥、蘇州、廈門、南京等2線城市房價開始狂飆,這4城市還因此被冠上「房價4小龍」的稱號。

中國國家統計局每月定期追蹤70個大中型城市房價,以2019年6月數據看,70個城市整體新房價格較去年同期上漲10.3%,已是連續45個月上漲;逐月看,6月房價較5月上漲0.6%,為連續50個月上漲。值得注意的是,「房價4小龍」漲勢已經放緩,取而代之的是無錫、西安、呼和浩特、洛陽等2、3線城市。

緊縮資金流 房市難有起色

在這種情況下,監管部門只好像電玩「打地鼠」一般,針對房價強冒出頭的城市進行控管,因此有了「一城一策,因城施策」這種對症下藥式、卻治標不治本的房市政策。中國各地方政府調控房市的措施可謂五花八門,但多從限購、限價兩大手段衍生而出,而調控措施推出的頻率有日益密集的趨勢。據中原地產研究中心統計,2019年上半年,全中國房地產調控次數達251次,比去年同期的192次增加31%。

另外,掐住房市上游的資金流,成為新的調控策略。房地產業專家統計,2019年來,收緊房地產資金鏈的政策超過15次。具體看,中國政府正從開發貸放、房地產信託到內債外債、私募等方面,全面緊縮房地產行業的融資管道。

在中共中央政治局會議確定了「不可炒房、不靠刺激房市救經濟」兩大主軸後 ,短期看,中國房市勢必要面對許多官方「棒子」的伺候,回暖的機會微乎其微,房企苦日子還有得熬。

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