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商辦市場強強滾 A咖搶A辦

2019-08-07
作者: 游筱燕

▲(圖/彭世杰攝)

最近,有幾個市場訊息格外引發不動產業界注意:台北世貿聯誼社宣布今年10月起退出婚宴市場,將原本750坪的空間改成商辦樓層;國票金控砸下56億元,購入華固預計2020年完工的大直「亞太置地廣場」9層樓;三商美邦3度求售的長春金融大樓終於順利出脫,由泰安產險以37億元標下,規畫做企業總部。

與此同時,外商共享辦公業者也大批湧入台北市搶樓,包括美國第2大獨角獸WeWork、新加坡商的嘉世科(JustCo)等,一次都要拿上千坪的面積,預計下半年推出。JustCo台灣區總經理陳兆慶強調:「現在只挑了3個據點,但目標是5~6個,總共要上萬坪的空間;然而,台北市可選擇的標的只剩個位數,信義計畫區也都滿了。」

冠軍在這裡:1年漲3成 漲幅亞洲第一

隨著各大外資商仲的今年半年報出爐,數據更證明了台北商辦的熱度。外資商仲世邦魏理仕董事總經理朱幸兒說:「從業25年來,第1次看到辦公室租金在1年內有如此漲幅;兩年前你要說信義計畫區每坪可以租到5000元,根本沒人信。」

根據最新的實價登錄顯示,台北101大樓的最高租金紀錄是83樓的每坪4411元,但這個紀錄去年底被南山廣場的38樓每坪4673元超越了。商仲業者表示,目前兩棟商辦指標大樓的高樓層,對外的租金開價,沒有5000元免談。此外,新光信義金融大樓在今年3月揭露19樓以每坪3676元出租,也創下該大樓的新高價。

1年前的101大樓和南山廣場,租金才3000多元,推算起來不到1年租金漲幅3成;內湖科技園區的辦公室租金去年初,單坪價格落在1500元,如今1800元,漲兩成。過去20多年來,台北市A級商辦的漲幅,1年最多不過3~4%,而今竟是雙位數的跳躍。朱幸兒說:「台北市今年的頂級A辦漲幅會超過所有亞洲一線城市,很少有城市的辦公樓是這樣漲的。」

熱度還在持續加溫,PwC普華國際不動產總經理田揚名甚至預測,在101大樓租約逐批到期後,下一波漲租潮就要來臨,說不定會突破6000元1坪。

原因是這樣:上回商旅熱 造成供給失衡

供需失衡是造成這波租金暴漲的主因,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠分析,近幾年住宅市場蓬勃,住宅價格遠高於商辦價格,因此建商普遍在取得整棟產權的中古辦公樓後,拆除舊樓興建住宅。就算是維持商業用途,因為前一波的觀光熱潮,主要商圈有許多整棟或連續樓層的B級或C級辦公樓,被轉作商旅,例如新纖松江大樓、亞洲廣場大樓多個樓層、重慶南路辦公樓、合庫襄陽大樓等,都使得市場的辦公室供給量減少。

市場供給減少,但需求卻很昌旺,至少有5股力量共同推升市場。第1,舊有商辦爭相投入危老都更,暫時性的辦公大樓需求強。近期在都更與危老的推動下,多家壽險、銀行或專業投資機構,陸續針對自有資產推動都更危老,無論大樓目前是出租或自用,在短期的5年內,企業或租戶都須搬遷或暫時安置。例如,理律法律事務所因台塑大樓要都更需要搬家,改向聯合報大樓承租了5000坪;而羅氏藥廠則從國泰環宇大樓搬到南山廣場。黃瑞楠說,目前台北市區有16棟辦公大樓將辦理都更或危老,粗估面積就達8萬多坪。

第2,美中貿易大戰開打,台商陸續回流,是新一股租金漲勢的幕後力量。雷格斯商務中心台灣區總裁許恒豪透露,這半年來,從大陸回流台商來詢問辦公室的需求,就多出3~4成,道理很簡單,「如果廠都回來了,辦公室還要留在那裡嗎?」

行情有多夯?就要大面積 5大勢力爭搶

從整體需求面觀察,黃瑞楠表示,大方向來看,目前景氣呈現穩定成長,全球經濟穩定復甦,企業尚未大幅控制成本,所以跨國企業辦公空間需求成長,租金預算較充足。

第3,大坪數的企業總部需求提高。近年來不少企業出現「辦公室整合需求」,好的B級辦公室可出租空間有限且零碎,但隨著企業成長,辦公室分散各地或者分散在各樓層,增加溝通成本,因此,當企業要增租時,期望整合辦公室,以利集團化發展。

依照世邦魏理仕的近期統計調查,企業搬遷需求占租賃量的68%,其中部分企業有小規模擴充計畫,而搬遷活動中近7成源自企業升級需求,同步藉由提供舒適工作環境吸引人才。

第4,新創產業興起。盤點近期市場上計有科技、新創、藥廠、時尚、新能源等勢力加入搶樓行列。例如,科技業的Facebook、Apple都落腳南山廣場;Amazon到新光信義金融大樓;沛星互動科技Appier進駐華南銀行總部大樓6~9樓;天旭國際科技、思華科技都在台北101;而暴雪、幻想娛樂、掌中乾坤等電玩公司也都選擇新進駐A辦。

新創業者有2017直播選在震旦國際大樓擁1、2百坪;蝦皮拍賣租下聯合報大樓3000多坪空間;Gogoro在合庫總行大樓承租2200坪;火星區塊鏈租下南山廣場800坪面積。

藥廠也是這波搬遷主力,仲量聯行副總經理劉建宇分析,主因是這些藥廠進軍台灣都有20年上下,如今都面臨門面老舊和都更問題。例如,羅氏藥廠搬遷到南山廣場,百靈佳殷格翰和嬌生都遷移到去年甫完工的國泰民生建國大樓;台灣武田則搬到遠雄總部大樓;而台灣小野藥品也新承租國泰置地廣場。

時尚業則由兩大品牌領軍,GUGGI集團搬到震旦國際大樓;LVMH集團整合旗下LV、Dior、Fendi等品牌進駐國泰置地廣場。新能源業者如麥格理海洋風力租下南山廣場近500坪;德國安能集團子公司安能亞太、沃旭能源、哥本哈根離岸風電等都新承租辦公空間。

最愛是什麼? 地標型大樓 科技租戶首選

第5,原本就在國內經營多年的商務空間及共享辦公室等業者,今年也動作頻頻。雷格斯旗下的Space品牌在台北宏盛IFC展點;德事商務中心分別於承租宏泰金融大樓1681坪與台北南山廣場37樓。已設點的新品牌還有新加坡品牌Kafnu、選擇重慶南路原城中金石堂的香港品牌The Hive、落腳宏泰金融大樓的新加坡商JustCo、進駐建國北路3段大樓的港商漢森集團WorkTech、選擇松仁路群益金融大樓的WeWork等。PwC普華國際不動產公司統計,光是共享辦公室合計的租賃面積,今年1月至7月就占台北商用不動產辦公室租賃市場約1/5。

黃瑞楠觀察,這批新租戶不僅與過去傳統A級辦公室的金融、壽險、證券、顧問等承租戶產業不同,前一波金融海嘯科技軟體業為了控制成本,包括Yahoo、HP紛紛往內湖南軟搬,但近期知名科技軟體業都選擇信義計畫區A辦。朱幸兒指出,尤其是有地標型、具備良好管理的大樓,如台北101、南山廣場,更讓企業趨之若鶩。

此外,新的承租戶在面積選擇上也有很大的改變。劉建宇表示,現在的承租方動輒就要500坪、1000坪以上,這正印證了此波漲幅主要都落在A級辦公室,原因是A辦定義要交通便利、屋齡20年以下、單層面積超過200坪、業主單純等要素,B辦、C辦就不會列入選擇;不過,預估條件較好的B辦,也會被帶動漲勢。

▲(圖/資料室)

嗅到錢味,建商也早已悄悄布局,包括興富發、華固、國建、遠雄、長虹5大建商,今年同步向商辦產品移動。去年5月,興富發集團總裁鄭欽天喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標,計畫橫掃北中南辦公市場。華固董事長鍾榮昌說,未來4年華固商辦、廠辦推案量將逾3成。此外,國建兩筆新商辦開發案,一是南港簽下利百代辦公大樓改建案,一是簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案,分別預計在2022年、2025年完工。

大餅大家搶! 建商起跑 橫掃北中南市場

遠雄汐止的「U-TOWN」第2期計畫將在第2季公開銷售;總銷21億元的南港廠辦新案也緊接在2020年推出。長虹建設也持續加碼購進適合推出廠辦、商辦的土地,今年先有總銷42億元的「長虹新世代」商辦推出,未來3年內還有92億元的商辦廠辦案待推出。

不少業者都預估,這波商辦從今年起,熱況可望再維持3年。高力國際認為,綜觀台北市各主要商圈,2019年幾乎沒有任何新增供給,儘管2020年有新星興業仁愛、中壽台北學苑、遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給,以及2021年預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段、國壽松江路等近一.6萬坪加入市場,兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給,但有2/3皆為業主自用,市場仍是供不應求。誠如戴德梁行董事總經理顏炳立說的:「信義計畫區租金回不去了!」

▲台北商辦租金創新高,空置創新低,租金出價太低業主甚至不願出租。(圖/彭世杰攝)

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