投資趨勢 > 房地產

房價若腰斬崩盤,對民眾真的是好事嗎?

2019-07-21
作者: 胡偉良

▲(圖/攝影組)

2014年開始,房價止漲回跌,但與這一波的起點相比,房價依然居高不下,有人認為,即便房價下跌一半,甚至更多,也不會對生活帶來影響。果真如此嗎?

單就住房本身來說,高房價也好,低房價也罷,上漲也好,下跌也罷,大漲也好,暴跌也行,所住的房子已經固定,不會變大,也不會變小,使用價值固定,自然不會對生活帶來影響了。

但是,從房地產在國民經濟和社會發展中的地位、特別是房地產開發商和炒房客、居民與銀行等的關係來看,房價如果下跌一半以上,可能就不是沒有關係,就不是對生活沒有什麼影響,而是影響極大。

首先從銀行來看,絕大多數開發商的發展都是依靠銀行發展起來的,其資產多半是利用銀行資金形成的。即便現在的負債結構有所變化,在開發商的資產負債結構中,銀行資金仍然是主流。因此,一旦房價下跌一半以上,破產的開發商將大半都會倒閉。在這樣的情況下,就會對銀行形成極大的衝擊,使系統性金融風險爆發。一旦爆發了系統性金融風險,就會對經濟社會形成比較大的衝擊。美國的次貸危機,就是最好的例子。

其二,炒房客的炒房資金,實際上也是從銀行體系借支而來,很多炒房客手中的房子,都與銀行資金有關,有的則是靠非法集資形成的。能夠維持正常運轉,就是房價持續上漲,可以使風險不爆發,可以維持資金鏈不斷裂。但如果房價下跌一半以上,炒房客的風險就會立刻爆發。即便下跌30%,炒房客也承受不了。特別是非法集資形成的炒房,其承擔風險的能力就低。

第三,對已經購買了住房的居民來說,房價大跌,也是一種傷害。一方面,他們花光了所有積蓄買來的房子,突然價格大跌,那心裡的衝擊,應當是巨大的;另一方面,負債買房的居民,面對房價大跌,很大的比例會選擇斷頭。一旦斷頭,風險又將轉嫁到銀行身上。斷頭的人多了,銀行的風險也就來了。這樣的現象,既對銀行產生影響,也對居民個人和家庭產生影響。

第四,對經濟發展和社會穩定的影響,也是不可低估的。如果房價大跌,將對經濟增長帶來極大影響,造成整體經濟下滑。同時,還會對就業和居民消費等帶來不利影響。所以,房價還是應當以穩為主,穩定下跌的同時,依靠經濟發展以及居民收入的增長消化虛高的部分,並讓房價逐步回到正常水準。

當前房價走勢將越來越平穩,2019年後的幾年房價幾乎不可能再大幅上漲,未來房價將呈現相對平穩的局面。其實,對目前的台灣而言,房價大漲和大跌,都是國家不願看到的,最好的狀況是:房價穩定!居於房市的現況,我認為房市將呈現穩中帶降的格局,因此有購屋需求的剛需(首購族、換屋族)應該把握當前屋種多、數量大的市場機會,持幣觀察,多看多比,等看好了再勇於議價,相信這個時候會是以合理價位買到理想好屋的好時機。

至於合理的房價呢?我認為2008~2010年的房價水準會是一個好的参考指標,因為2010年房市交易量的大幅下修說明了2008~2010年的房價已是大部分民眾所能承受的合理上限,而且只要房價跌到這個水準,就會有大批的買盤開始介入,形成對房價的有力支撑。

最後,我要聲明,我一向是高房價的反對者,只是務實來看,除非房市崩盤,否則要房價快速下降基本上少有可能,只有穏中帶降在現實上才是可行,也才是房市的健康發展之道。

(本文由「胡偉良博士」授權提供)

TOP