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每小時虧損660萬元!獨角獸WeWork上市的商機與危機

2019-07-18
作者: 艾力克.普拉特

▲亞當·努曼對WeWork的未來,永遠抱持樂觀的態度。(圖/達志)

日本億萬富豪、軟銀老闆孫正義,在美國加州房地產市場留下一個永難磨滅的印記。據報導,他花了1億1700萬美元在帕羅奧圖(Palo Alto)附近山上買了9畝莊園,是美國房價最高的豪宅之一。不過,比起他在WeWork投資100多億美元,這筆加州住宅投資算是小兒科了。

誰人比他強?估值470億美元難抗衡

WeWork是1家供應辦公室空間的賠錢企業,原來只在紐約蘇活區租1間房子營生,不到10年時間搖身變成全球多個城市裡最大的承租者。WeWork迅速崛起歸功於兩位無限樂觀的人:1位是創辦這家公司、年僅40歲的亞當.努曼(Adam Neumann);另1位是孫正義。孫正義不但煽風點火讓門徒夢想遠大,自己投入這位年輕人公司的錢也超越其他投資人,事實上是他設定了這家公司的價值。WeWork估值470億美元,能與它相比的上市房地產公司屈指可數。

「他幫我們想得更高、看得更遠,這非常難得,因為我們自認為已經夠高瞻遠矚了;」努曼在一次訪談中告訴我們,「他會插進來叫著說,『慢點、慢點,你們可以有500萬個會員的機會,為什麼把目標設定在100萬個?』」

孫正義與努曼兩人之間的對話,充分顯示WeWork的潛力和危機。該公司準備IPO(首次公關發行),正好可以測試其他投資人是否同樣認為WeWork前途大好。一如孫正義,努曼被支持者認為眼光卓越,把破壞性直覺和科技業活力運用到非常保守的傳統產業上。但批評者認為,這兩人都是推銷高手,在熱錢滾滾的年代能夠大炒特炒,一旦大環境變壞,他們就會出局。

究竟哪種說法正確?在WeWork去年底悄悄向美國證券交易委員會遞件申請上市之後,全球房地產業界和美國股權市場都急著想要答案。WeWork現在是紐約最大的房地產承租人,在倫敦也是最大承租人之一,如果公司能夠繼續擴張,減少虧損,同時說服投資人它有強大、多長久的生意,那麼藉由科技的力量,該公司會在許多世界主要城市幫忙撐起辦公室空間出租市場。

但如果投資人懷疑該公司的經營模式,也就是簽長期租約承租辦公大樓,卻接受顧客的短期租約,那麼全球房地產市場很快就會吹起寒風;畢竟,全球共享辦公室的總數,已經成長得遠遠超過WeWork的485棟辦公室。根據美國麻省理工學院(MIT)研究科學家安德莉亞.契葛(Andrea Chegut)的說法,全球至少還有350家創投基金支持的公司,租下了數千棟建築經營共享工作空間。

市調公司CB Insights分析師指出,懸在這次公開募股上方的問題是,「WeWork的商業模式究竟是批評者宣稱的,一推就倒的『紙牌屋』,還是數百萬平方呎辦公空間、數10萬會員,以及持續擴充的數據資料庫的組合?」他們的結論是,這家公司或許還能募到預期的資金,可是沒有辦法獲得需要的時間來讓它的經營模式站穩市場和取得更多現金。分析師說:「關於這家公司,很多地方都還是假設當中。」

老闆很另類?管理風格影響投資人意願

努曼不是第1個嘗試從共用工作空間獲利的人,但他眼光遠大,還有對成功赤裸裸的渴望,最初吸引了員工,接著吸引如富達基金(Fidelity)與普信集團(T Rowe Price)之類投資者迅速跟進。然而,他也是出了名的難以預料。他會強迫公司屈從他的心意,譬如他曾禁止員工報銷含肉食的餐費,還曾買下1間製造波浪機的工廠。這樣的個性讓一些投資人緊張,急著想賣掉手中股份。

曾替雷曼兄弟和巴克萊銀行工作的賓州大學研究員大衛.艾力克森(David Erickson)表示,努曼的管理風格可能是股票投資人考量是否買進WeWork公開發行股的重要因素。他說:「如果我想投資,聽愈多這個團隊的作風就愈不安。」

多家銀行已經為發行股票忙了好幾個星期,他們將面對的關鍵問題是,機構投資者會不會同意WeWork屬於「科技公司」,還是會將之視為低價位的房地產公司。這個差別,確實讓一些早期投資者如芒刺在背,試圖賣掉股份。今年1月,孫正義的最後1筆資金讓WeWork的估值暴增為470億美元。 《金融時報》取得的仲介文件卻顯示,機構投資者願意交易WeWork股票,但會大打折扣,有些投資者的估價介於230億美元上下。

如果WeWork取得與它估值470億美元相當的資金,它將躋身FedEx與通用汽車的行列,即使只拿到現值的一半,還是能與房地產業界兩大巨頭波士頓物產(Boston Properties)和沃那多房產(Vornado)平起平坐。但與這些藍籌股公司不同的是,WeWork現金流失嚴重;今年第1季,WeWork燒掉大約7億美元。估值的差別在於成長性,WeWork的業績持續成長,去年達到19億美元,該公司3月時曾樂觀預期,未來1年可以創出30億美元收入。這個成長速度,連臉書和谷歌都自嘆不如。

如何發大財?3年來虧損達30億美元

WeWork股票上市可能讓投資世界分裂很久。有一群人數愈來愈多的投資者和分析師相信,WeWork的巨額投資已經讓它在市場上舉足輕重,不僅改變了一般人和公司尋找辦公室的途徑,同時成為非常重要的房屋承租人,可以開始提出承租條件,也可以在經濟衰退時重新談判租約。

不過,WeWork如果要證明它的價值,就必須展現它的獲利之道。到目前為止,它只朝獲利方向推進一小步。2016年至今,累計虧損達30億美元,去年更是沒有1天不虧,以每小時22萬美元的速度堆高赤字。2019年第1季情況稍好,每小時只虧21萬9000美元。

「虧損是真,不過都是追求成長所致。」哈佛商學院教授傑佛瑞.雷波特表示,亞馬遜(Amazon)上市後也是虧損連連,市場投資人照樣支持,「軟銀大手筆投資的根本原因,在看好它有發展成為亞馬遜規模的機會⋯那可是1兆美元市場的等級。」

但不是所有投資人都信這套。有人就說,叫車服務軟體公司優步(Uber)和萊福特(Lyft)上市後大跌,預示WeWork前景也不樂觀。不論模式有多棒,私募資金市場鍾愛的賠錢公司只要上市,難免要受整體市場氛圍影響,WeWork也不會例外。此外,WeWork還有1個問題,就是遇上重大經濟衰退時如何生存?全球房地產市場現在都出現吃緊跡象,而股市雖然仍然活絡,但部分投資人已經開始提防牛市失去動力。

努曼的說法是,該公司曾經挺過地方性的不景氣,而且經濟衰退的時候更好做生意,因為很多公司會放棄高租金的地點,把員工搬進WeWork的共享辦公大樓。持懷疑論調的人則稱,碰上衰退,自由工作者乾脆回家工作,而WeWork日漸成長的企業客戶基礎也會被砍。

▲WeWork是紐約最大的房地產承租人,在倫敦也是最大承租人之一。(圖/CFP)

孫正義收手?軟銀減碼注資持股人心驚

WeWork的發展超過虧損速度,與軟銀和其他投資人源源注入資金有關。它的價值原來不到170億美元,2017年軟銀和背後金主為沙烏地阿拉伯的願景基金首度投進44億美元之後,WeWork的估值改變,同時市場也跨入了亞洲、歐洲和拉丁美洲市場。這股熱潮持續到今年1月,WeWork試圖募集新資金,孫正義最初打算從軟銀拿出100億美元買斷早期投資人手中股份,另外挹注60億美元資金給公司。

後來因為擔心軟銀投資組合過度集中在WeWork,軟銀內部對WeWork的估值也有雜音,孫正義於是改變心意,只加注20億美元,其中10億美元用來買現有投資人的持股。這個變化讓WeWork的持股人打冷顫,擔心這家公司很快會換由孫正義以外的人來決定估值。

不過,作為永遠的樂觀者,努曼解釋WeWork的立場時,不談他下次和孫正義會面能拿到多少資金,而是把眼光投注在地平線以外,他不打算現在賣出任何1張股票,「這家公司還在初始階段,我想給它一點時間,看它開始成熟逐漸展開潛力;我想我們同事和投資人也有智慧抱持相同態度。」

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