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2019年房市總掃描〉自住買氣回溫 下半年添變數

2019-07-13
作者: 趙宥穎

▲近兩年民眾自住需求支撐房市,已經讓房市交易量逐步升溫。(圖/攝影組)

有房市總司令之稱的戴德梁行董事總經理顏炳立,定調今年房市仍在盤整期,且還會繼續盤整3至4年;不過,今年可能是房價落底的一年。顏炳立預言,最快在2022年終結盤整。

專家的推論對照目前的房市,儘管仍在盤整期,但房價跌幅可能令不少人失望。因為自2014年房市反轉以來,房價並沒有符合多數購屋人的預期大跌,加上全國成交量緩步回升,因此看對時機買房,成為購屋人最大的課題。

買氣回籠 買賣移轉棟數連兩年增溫

剛性需求是這幾年的房市買氣來源,推升全國年度房屋移轉成交量。自2014年起,經過3年的沉潛,2017、2018年的買氣穩步回升。

根據內政部統計,全國買賣移轉棟數連續3年正成長,2016年是谷底,僅有24.5萬棟,然後每年上揚,2018年回升至27.8萬棟(詳見圖1)。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然買賣移轉數沒有回到30萬棟的標準,但已感受到房市買氣回溫,目前僅存在一個變數,就是台灣下半年進入選舉前的造勢期。選舉對房市會有影響,不少民眾會等到選後,觀察市場後再出手。何世昌認為,下半年的交易量將會面臨壓力,因此今年房市預估呈上半年增溫,下半年持平的狀態。

六都買氣比拼 高雄房市火熱

既然全國買氣增溫,如果全台比拼,南部的買氣比北部熱情許多。根據內政部公布的數字,1、2月加總六都房市交易量,比去年同期增加3%,當中又以高雄成長近1成最亮眼。韓流效應明顯,使得南台灣成為票房保證。

永慶房屋業管部謝志傑經理觀察,韓流在選後一樣話題性十足,高雄常常會有創新產業的發展計畫,或是帶動當地經濟與觀光的話題,讓人感覺充滿生氣。

民眾也用錢買房,實際支持信任高雄發展,使得高雄的成交年增率是全台最高。若細分行政區,高雄左營區、苓雅區、和小港區等,甚至有高達2成以上的交易量年成長。

以全國買氣來看,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德形容,今年農曆年假期比較長,工作天數比去年同期短,但是六都的成交量,光是2月就比去年同期增加4%;若從前2月的表現來看,是延續去年的買氣回溫走勢,緊接著3、4月通常交屋狀況會高於前兩個月,因此仍看好後勢。

此外,新北市今年以來較為熱門的交易區段,包括板橋、新店、中和、三重、三峽、新莊與樹林等,不管是捷運經過的新北市第一圈,或者是相對較平價的三峽一帶,都見到自住客買盤持續回籠。台中和台南,整體買氣則與去年同期相對而言持平。
但也有不少人抱怨,房市自2014年反轉後,不見大幅降價,反而今年感受到房價攀升。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,主要都會區從去年第4季均價來看,與2013和2014年的歷史高點相比,北市跌幅13%,新北跌幅9.3%,桃園市跌幅8%,其餘新竹縣市跌幅5.3%,台中跌幅3.1%,以及台南和高雄都在5%以內,跌幅開始收斂。

有低利率撐腰 房價跌幅開始收斂

房價為何這3至4年來只修正一點點?葉凌棋認為:「其實是利率一直維持歷史新低,貸款成數都在7、8成,賣方壓力沒那麼重,自然房價修正幅度就不高。」

因此,總結原因是國內利率低、資金充沛,加上買盤進場,買賣移轉棟數增溫,需求量增加,房價自然下跌有限。

如果再比對信義房屋內部成交數據資料,從中看到主要都會區成屋成交均價數字,更是有趣。今年1月台中、台南與高雄的成屋均價,已經和2014年時的房價接近持平。

台北市今年1月成屋均價與2014年相比,每坪相差7萬元,跌幅僅約10%,新北市每坪價差約3.1萬元,價差8%,桃園價差也僅1萬元。等於過去4年沒有入場的人,今年初的房價已經緩步回升,買屋價差與4年多前相差沒有很大(詳見表1)。永慶主管私下表示,許多人喜歡買成屋,因為格局看得到,也能馬上搬進去住。不少人從2014年開始,就一直在等房價下跌,所以用時間換空間,每年都在等,但是從永慶與信義房屋的成交資料來看,或許會讓不少人失望,因為房價跌幅有限,這個狀況到今年仍會持續,買氣回籠,更沒有降價的壓力。

新案市場競爭激烈 重劃區價格有守

反觀預售屋和新成屋市場,在2014年到2016年期間,建商紛紛讓利換取成交,例如當時板橋江翠重劃區以3字頭帶動成交買氣,但是建商對新案的讓利態度,也隨著成交量回升,愈少提到讓利這兩個字,甚至建商推案也愈趨積極,想趁選舉前,多賣一些房子。

上半年新案市場的指標329檔期發展,可視為今年房市前哨站。何世昌認為,329檔期的總量會比去年高,因為豪宅新案多,到了年底,也可檢視豪宅成交量是否放大,如果是,從中可判斷台灣企業主今年接單的狀況不錯。

同時以今年新案來說,北台灣以重劃區最受矚目,有堪稱4大天王重劃區案量,重磅登場。分別是桃園龜山A七重劃區,預估有400億元新案、板橋江翠重劃區上看350億元、新店央北將至少300億元、土城暫緩發展區則至少有220億元。總銷規模甚至上看1,200億元,實則驚人。

並且,何世昌認為,重劃區價格出乎意料的維持高檔。例如新店央北重劃區,目前銷售中的預售案,不少都站上每坪6字頭,甚至7字頭,已經與新店成熟市中心的價位差不多,使房地產業內人士嘖嘖稱奇,認為買方對於新穎重劃區域的接納度高。同時,央北重劃區也被視為今年最有看頭的重劃區,推案量也會邁向高峰,比去年還旺,其中國泰、宏普建設、鑫怡建設等都已經卡位。

儘管今年首季房市看似春暖花開,但是今年以及未來兩年仍然存在變數,因為新蓋好的成屋潮將為房市帶來更大的賣壓。

龐大供給量 仍是房市最大挑戰

葉凌棋指出,2016至2017年上半年新屋開工數,若以8成推估,預計今年全台將有7.98萬戶交屋潮,假設預售已銷售5成,今年也有3.9萬戶進入市場。

接著,根據內政部統計,2017年第4季新建餘屋量高達7.45萬戶,兩者合計2019年會有高達11.4萬戶新增供給量出現;若再加上2018年的住宅建照數量,全台建照有10萬戶左右,創下10年來第三高,所以經過3年的施工期,預估2020至2021年新屋供給恐會爆量。

葉凌棋認為,以年度買賣移轉交易量達30萬棟為基礎點,30萬到40萬交易量為盤整期,預估需要4年,量能才能回到40萬棟以上,如此房市才是比較健康的狀態。這個4年的估計,與顏炳立認為房市恐還會盤整4年的言論不謀而合。因此想要置產者,可把握盤整期順勢而為找屋議價,以覓得好屋。

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