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【有片】台商資金回流 資產股重現生機

2019-06-26
作者: 謝金河

▲中國信託總部進駐南港後成為地標,有了不一樣的風貌。(圖/彭世杰攝)

台灣資深投資人都曾經歷過80年代那段台灣錢淹腳目的歲月,那段時間,台股從600多點狂漲到12682點,股價大漲20倍,房地產也大漲超過10倍。房地產股市大漲,背後推動的力量是氾濫的資金。

從80年代中期起,台灣經歷了十信風暴洗禮,新台幣從40.6元兌一美元逐步升值,央行1天升1分,資金源源不絕湧入台灣。那個時候,我們在形容台灣錢很多,一開始是台灣錢淹腳目;再過不久,又變成台灣錢淹膝蓋;然後是淹鼻孔;最後泡沫吹太大了,台股滅頂,很多房地產大亨也跑路;在最高峰時,台商開始西進,台灣的資金出走,股市從12682點慘跌到2485點,從此台灣跟著日本進入失落的年代,只是台灣沒有那麼慘而已。

這些年唱衰台灣成了主調,也有人抨擊台灣經濟鬼混20年。其實這是中國崛起,台灣必須面對的宿命,因為台灣的人、台灣的錢,源源不絕流向中國大陸。這次要參選總統的郭台銘,是90年代投資中國最大的受益者,郭董善用中國廉價勞力,他的百萬大軍為他創造今天首富地位。懂得離開台灣,出外闖天下的創業家,在過去30年都累積了龐大財富。

資金出走 當年資產股都慘跌

但是台灣的人錢跑了,苦了留在台灣的人民,最顯著的是1990年代不得了的資產價值,在這30年歸於平淡。1990年台股漲到12682點時,台火股價一度漲到1420元,最慘只剩下6元;很多資產雄厚的公司,在1990年都創了天價,像是台泥漲到306元,嘉泥漲到162元,南港輪胎漲到334元,泰豐漲到414元,士紙最高漲到261元,味全也漲到191元;當時壽險公司是資產大戶,國泰人壽股價曾經漲到1975元,這是1990年的資產狂飆年代。這些年,那些3位數、4位數的資產股都跌成個位數,資產價值縮水也是台灣資金出走的顯著縮影。

現在這樣的局面因為川普掀起的美中貿易戰出現改變,30年前台商賣掉台灣的資產到中國大陸投資,如今在川普高關稅威脅下,台商開始尋求新的基地,過去這1年,經營傳統產業的台商,有的把生產基地搬到越南,但遷回台灣漸成主流。根據經濟部最新統計,今年宣布返回台灣投資的台商達77家,金額已達3864億元,這是台商實質班師回朝投資台灣的新氣象,也是台灣在失血30年後,今年出現最大變化的契機。

台商資金回流,初步效應是股市中消費餐飲類股紛紛大漲,這當中又以六角、晶華、瓦城、漢來美食最具代表性,這種高端餐飲最紅火的是日式料理,很多餐廳,預約要到1年後。另外一個逐漸興起的榮景是台商獵地積極,根據世邦魏理仕統計,今年前4月工業用地與商業不動產成交1199億元,其中工業區土地交易成長161%,這是多年來罕見的局面,從這裡延伸而來的是股市的資產股逐漸升溫,逐漸受到市場矚目。

區位挪移 南港是明日之星

我注意到股市中幾檔跟南港有關的個股,例如南港輪胎股價從22.6元漲到36.5元;在食品股裡的聯華實業,過去股價是個位數,今年最高漲到41.1元,台肥股價也一度漲到51.7元,這些南港發展有關的資產股,開始受到市場的注目,重點就在南港輪胎的土地1萬3、4百坪,扣除捐地後還有9500坪建坪,董事長林學圃正準備以一生之力來打造這塊土地。

從台北市土地區位的發展來看,台北市最早期從大稻埕、延平北路向南延伸到中華路,後來又吹進東區,然後到了信義計畫區。過去三張犁的打靶之地,如今搖身變成101等最高檔的大樓群聚地,今年台灣的房地產仍顯疲態,最受人矚目的是台北東區很多黃金店面出現店家退租現象,這又說明了區位快速外移,台北市下一輪發展可能又從信義計畫區繼續往東前進,南港可能是下一個發展的重鎮。

數月前,我到南港中信金控園區開會,開完會後,距離要到高雄的高鐵站時間還有50分鐘,於是我沿著經貿二路,經過捷運南港園區,一直走到高鐵站;這個高鐵第1個車站在2016年7月正式營運,南港站站體有3層,高鐵、捷運、台鐵串起了南港的交通線,這是台北市從信義計畫區,延伸到內湖,一直開展到南港的發展計畫。

10幾年前,我曾帶領一個南港考察團,向投資界朋友推薦南港的潛力,當年南港的房子每坪最高價不過20幾萬元,如今最貴的已達百來萬元。那時候,台肥還沒有把土地拿來跟中信金控一起開發金融園區,世貿展覽館也還沒有開張,南港軟體園區也只開發到1期。如今南港的高鐵共構大樓已完成,南港也按照計畫逐步向「文創中心」、「站區中心」、「會展中心」、「生技中心」等5大重點延伸,南港儼然已成台北「新東區」,而南港區內最受矚目的南港輪胎舊廠開發案,也正式浮上台面。

南港輪胎開發案 重磅登場

今年6月,南港輪胎的舊廠開發案經過台北市政府都市設計審議委員會審議通過,名稱是「世界明珠開發案」,這個由南港輪胎舊廠的開發案,樓地板面積約7萬坪,將來規畫開發的內容包括辦公大樓、住宅及商場,總金額可能超過800億元;董事長林學圃對外表示,世界明珠案具有稀有性、特殊性及未來性3大特色,是老天爺送給南港輪胎的禮物。

10多年前,我帶領南港地產考察團參訪南港,那時南港仍是一個老舊的市區,導覽人員指著窗外訴說著南港的往事與未來,不時指著這塊地以後是什麼大樓,當時還需要一點想像力。如今在三重路及經貿路的軟體園區,已逐漸成為生技產業發展的重鎮,而世貿展覽館比起國貿大樓的展覽館更大,加上中信金融園區幾棟白色大樓林立,還有中央研究院,南港逐漸成為蓄勢待發的潛力城市,尤其是101大樓、南山廣場大樓相繼在信義計畫區完成後,下一個兵家必爭的焦點會是在南港。

▲南港輪胎名譽董事長林學圃對開發案寄予厚望。(圖/攝影組)

過去30年,台灣的人與錢往外流是常態,今年台商回流漸成趨勢。中國大陸經歷了30年快速發展,如今遭遇到美中貿易戰的威脅,在中國發展基期已高的情況下,台商回流將成趨勢,最明顯的是土地交易熱絡;除了工業用地交易趨於頻繁外,今年出現幾筆大金額的土地交易,例如台北市信義計畫區D3土地1553坪被元利建設以112.58億元買走,新北市土城區員和段土地6080坪,被張高祥的和碩開發買下。

有一些乏人問津的商辦大樓,像是高雄85大樓32116坪,今年由凱德唐公司以54.4億元買下;台北市北投區軟橋段土地2991坪,由天賀建設買入;台達電也購入中壢區自強一路的工廠用地12387坪,總價是25.6億元;大立光也斥資18.23億元購下台中石化區廠房3999坪;資產交易熱絡,正在改變過去30年台灣的人與錢只出不進的窘況。

資金回流 台灣迎接大趨勢

回頭看看兩岸的發展,30年前,中國大陸發生64天安門事件時,那時台股已上萬點,台灣房地產炒得火熱。我印象最深刻的是80年代高雄百吉、百利大樓一坪炒到將近40萬元,當時我認識一位朋友,賣掉一套樓,到上海買了5套房,現在上海房價暴漲,高雄房價仍在低檔,這也是這麼多年很多人唱衰台灣的主因。

從投資的角度來看,低基期是最大優勢,30年前,大陸什麼都低,現在水漲船高,已到了非常高的高檔區;相對來看,台灣的人與錢外流30年後,現在正出現回流,這是大趨勢的開頭。股市從資產股啟動,慢慢由土地、商用不動產到住宅,也將逐漸恢復生機,10幾年前我看好南港的潛力,昔日的南港是百廢待舉,如今可說是蓄勢待發,當大型財團、重要商展、生技、軟體產業紛紛進駐後,南港的未來將成大趨勢。

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