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南港——黑鄉變潮城

2019-06-26
作者: 游筱燕

▲今年3月南港展覽館2館開幕,加上1館空間 成全台最大會展中心。(圖/潘重安攝)

近來台北市東區沒落的消息不斷浮上台面,台北市政府統計了2014~2018年,近5年的台北市10大商圈捷運站進出人次,東區敬陪末座,人次負成長達6.9%。

但更有趣的是,統計數字卻發現,南港竟然是正成長89.2%,成長力位居第1,還大幅超越第2名的松山饒河商圈的29.3%,幅度驚人,令人好奇南港究竟有了什麼樣變化? 

「你有假日去過南港CITYLINK嗎?滿滿都是人,」台北市都市發展局副總工程司葉家源說,現代人喜歡逛集合式商場,尤其南港車站有3鐵共構,坐大眾運輸工具就能輕鬆出遊。

今年3月南港展覽館2館開幕,加上原本的1館,當地已成為全台最大的會展中心,讓台北國際自行車展、台北國際電腦展躍升為全球第2大展覽,人潮帶來商機;台北六福萬怡酒店總經理周復華直言,自2館開幕後,住房率年增1~2成,目前平均住房率約7成,若遇大展期間,住房率至少從8成起跳,同步帶動宴會及餐飲業績。

▲台北南港的六福萬怡酒店遇上大展經常滿房,帶動住宿和餐飲業績。(圖/陳俊松攝)

現在不一樣!百貨商場湧人潮 商務客帶動滿房 

不只六福,趕上開幕3月1日才試營運的南港老爺行旅,在尚未大力宣傳下,第1個月平均住房率就超過5成,遇到大展甚至滿房。

事實上,台北市政府正積極啟動東區門戶計畫,還在去年舉辦了「TURN UP!轉轉南港,東區門戶願景展」,概念是希望可以翻轉過去大家對南港黑鄉的印象,強化南港5大中心產業,包括軟體及會展產業、流行音樂及新創產業、交通轉運樞紐,以及中研院主導的國家生技產業廊帶,未來可透過高鐵串聯新竹生醫園區。

北市府對南港的期望很高,直言「東區門戶極具交通與產業發展的關鍵地位,將扮演台北再生的重要一環。」 

葉家源說:「為了顧慮產業和人口能同時移入,有足夠的生活空間,市府在南港規畫一系列的公共住宅,以及跨區重劃和都市更新計畫,重點還在精華區留下大片綠地,如南港62號公園等,住起來會很舒服。」

南港區公所表示,南港區位基隆河南岸,昔時新北市汐止區內有北港,南北對稱故名;清代南港人大多從事農耕,其中茶農又占大多數。台北市都發局補充,南港位於台北市最東區,明鄭時期的縱貫公路、清光緒時期的鐵路及水路,注定南港交通樞紐的地位。

黑鄉要轉型!重啟都市計畫 國際企業紛進駐 

1940年代重工業進駐,振興台灣經濟,但是工業生產的黑煙與火車的黑煙,讓南港有了黑鄉名稱;80年代基隆河截彎取直、鐵路地下化、重工業遷離釋出珍貴的土地,於是重啟都市計畫。

不過南港雖擁有許多空白區,但開發過程並非一路順遂。台肥2006年將C6-C9街廓地上權設定給中信金控,2014年進駐,前後幾年雖陸續有飛利浦、雅虎、惠普等國際企業亦相繼進駐,但一時間南港的發展似乎又停頓了下來。

業界人士分析,當時南港經貿園區先是面對東區與信義計畫區百貨商圈成熟的競爭,而且光是南港C3需開發商場量體,就相當於信義新光三越(A4、8、9、11)4館總樓地板面積(6.6萬坪),全街廓樓地板面積也大於台北101大樓全棟總樓地板面積。

對照當時南港辦公及居住人口未飽和下,購物中心不具市場性;再者,景氣低迷讓台北市整體辦公室需求並不強勁,南港經貿園區辦公室3期租金條件未明顯提升,以及市中心商辦大樓空置率也不低的考量下,南港的民間開發就開始緩慢。

以台肥為例,堪稱全南港最大地主的台肥董事長康信鴻表示,當時預期南港C3街廓開發總投入成本(含營建工程、開發規畫及土地成本等費用)預估超過500億元以上,一次開發的投入成本極高,資金壓力龐大,損益金額難以預測,除壽險業者外,其他產業業者無投資能力;以台肥的財務狀況與專業能力,無法獨力支撐南港C3超大街廓的開發與經營,而不斷調高的地價稅侵蝕掉很大部分的租金收入,加上公司財務政策希望穩健經營,不願意以土地融資進行開發,所以才會等到有把握時再進場。

但這近1年多來,市場出現變化,受到商辦租金創新高,一辦難求的情況下,加上公共建設紛紛到位,推升南港的商業投資再起。

尤其,近來南港陸續完工的大型建設不斷。4月底,台北流行音樂中心首次進行場館測試,北流籌備處主任丁度嵐日前表示,北流是世界首創專為流行音樂建造,並由官方營運的場館,從計畫核定到完工歷時15年,耗資60.8億元。北市府預估1年入場人數可達20~25萬人,可容納6300人。

規畫大未來!民間投資大手筆 未來榮景可期

不僅如此,民間投入的建設也群起接力,包括預計下半年公開的南港輪胎世界明珠800億元住宅、辦公、商場大案;2020年由國泰、三商美邦與華泰王子攜手打造的商旅全區;2021年可以完工的三井親子購物園區LALAPORT;以及投入逾700億元的漢來酒店與台肥總部大樓的建造案;還有潤泰南港之心投入300億元的TOD開發案(以公共交通為導向的開發,transit-oriented development)等。

已故的世界建築大師貝聿銘曾說過:「對一個城市來說,最重要的不是建築,而是規畫。」而南港是北市最後一個大片完整、可完善規畫的地區,南港經貿園區徵收發還土地後發展迄今將近20年,葉家源說,一個區域所規畫的建設與成熟,的確也需要將近15~20年的光景。不論如何,隨著重大公共建設一步步到位,推動了民間企業加入投資的意願,現在正逢南港要起飛的階段,北市府認為未來的南港深具潛力,就要翻轉,有信心讓南港從「黑炭變鑽石。」

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