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打房騙局 財訊民調 7成4民眾不相信政府有能力打房

2014-05-07
作者: 林洧楨

高房價逼得民怨四起,但政府打房始終打不到重點,房價愈打愈高。對於一般升斗小民而言,買房始終是一個遠在天邊的彩虹,難以企及。這也逼得暌違25年的「無殼蝸牛夜宿忠孝東路」戲碼,將在8月重新來過。然而,深究其實,政府打房不力的主因在於缺乏完整配套,十多年完全不漲薪水的人民荷包,和長達十多年的房市榮景相比,自然讓新一代年輕人離買屋成家的夢愈來愈遠,同時也讓人對這個政府失望,相信現在推的政策都只是「假打房,真加稅」的一場騙局而已…

1989年,是台灣社會運動最風起雲湧的一年。那一年,除了中國大陸的六四天安門事件牽引台灣的波動之外,8月26日那一天,許許多多買不起房子的無殼蝸牛集體上街,夜宿忠孝東路四段的黃金路面,讓執政當局強烈感受到難以言喻的強大民怨。

 

25年後的2014年,一樣是8月,當年參與規畫活動的社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱證實,一群無殼蝸牛們,將再集體走上街頭;但這回,據了解,他們可能選擇最昂貴的地段來睡,對台北市高達15倍的購房痛苦指數,提出最嚴重但沉默的抗議!

 

執政當局對高居民怨之首的高房價,並非不重視,但始終不得其門而入。日前,財政部長張盛和與房市空頭總司令、台北市副市長張金鶚的「雙張會」,加上行政院長江宜樺加碼喊話,「要讓北市高達15倍的房價所得比兩年內降回10倍」,點燃了新一波房價2年跌3成的打房新聞話題。

 

但,這有可能嗎?本刊特別針對政府打房政策進行六都(含桃園)市民的民調,結果顯示支持政府打房的民眾高達7成8,同時5成8的民眾認為房價跌3成或3成以上才合理,顯然是民之所欲的施政方向。

 

但民調也顯示,有74%的民眾對政府打房能力沒信心,不認為房價會因此下跌;奇怪的是,對於「房市兩年消風說」,張盛和卻不願背書,還說,房市一下子跌下來會是災難。

 

與此同時,還有多位受訪的專家學者都私下表示,喊空房市多年、立場絕不退讓的張金鶚,這回竟也因此向他們澄清「話不是他說的」,讓人納悶難道政府近年高舉居住正義旗幟,並讓民眾以為打房會把房價打下來,最終還是流於口水的一場打房騙局?

 

打房打四年   房價漲四成

開錯藥方、缺乏配套、只想加稅...

 

檢視這10多年政府的打房成績單,確實乏善可陳,難怪讓民眾對政府處理房地產問題沒信心。從一O年6月央行總裁彭淮南祭出選擇性信用管制算起,政府打房秀已經上演近4年。在這之前,根據永慶房價指數,O三年的房市起漲時,北市房屋單價為23.5萬元,到開始打房的一O年是46.5萬元,漲幅約98%;打房後,到今年第一季已飆到65.4萬元,在一O年的房價基礎上又漲了4成,而十一年間房價落差達1.8倍之高,房價愈打愈高,弱勢族的購屋夢也愈來愈遠。

 

不少專家學者也認為政府沒有認真想解決問題。淡大產經系副教授莊孟翰說:「沒有整體配套,就別說打房。」彭揚凱則表示:「在台灣地產霸權結構仍存在下,說什麼打房要讓房價跌3成,都是打假的。」房仲公會榮譽理事長李同榮直言:「從沒真正去解決讓年輕人更容易買房的問題,說打房是一場騙局並不為過。」

 

從手段來看,近來政府直指當前房價太高與房地產稅制漏洞有關,因此開出的打房新藥單,認為唯有積極祭出提高持有稅、交易稅等落實租稅正義,才能有效抑制炒房歪風,簡單來說,就是加稅。

 

但多數民眾卻對政府獨沽一味的加稅打房政策毫不領情。本刊民調顯示,高達5成2的民眾不願意因為打房被加稅,而在各種打房工具中,加稅受到的支持也僅僅14.8%,顯然民眾並不願多繳稅,反而是有多蓋低價社會住宅(39.6%)與針對炒房投機客打擊就好(36.9%)才是民眾心中有效的打房政策。

 

假如問題出在房地產稅負過低,在幾次房產稅調整後,應該早見功效,但事實卻非如此。熟悉房地產歷史的李同榮說,過去只有1981年那次,前總統蔣經國把房價打下來與稅有關,不過當時是採取針對持有兩戶以上的民眾,不止房地產的全面性查稅,同時追查資金來源,迫使很多靠地下經濟致富的人快速撤離房市;另外則是要求所有標售國有土地2年內限期限建,否則課徵極高的空地稅。

 

但其實還沒做,市場就因為對集權政府效率與權威的恐懼,自動潰散。因此台灣經驗來看,房價下跌也幾乎與稅負無關。

 

租稅正義只是政策包裝

政府收錢補財政黑洞,弱勢族仍望屋興嘆

 

從國際經驗來看,第一太平戴維斯舉辦的海外置產說明會中,分別介紹紐西蘭、澳洲、美國、英國與日本等5國房市,當中,紐西蘭是最為特殊的地區,包括資本利得稅、印花稅、遺贈稅、土地稅等全都沒有,只針對租金收益有課低額的稅負,是個比台灣稅制簡單許多的國家,但過去10年間,房價漲幅僅僅103%,同時是以每年平均10%穩健走勢發展,並沒有發生台灣11年多暴衝近3倍的情況。

 

其餘4個國家,則幾乎都有資本利得稅、持有稅等稅制,不動產稅負也都比台灣重上許多,但這些國家的房價如今都在上漲。國際房地產機構萊坊Knight Frank亞太區總裁Sarah Harding表示,各國不同的稅負標準並不會影響買家意願,實務上,客戶只在乎是否有合理的租金收益率與資產增值空間。因此,民眾放棄不動產低稅負的優勢,是否就能更接近購屋夢?恐怕仍待商榷。

 

因此政大社會科學院副院長林左裕說,租稅正義與居住正義本來就是兩回事,除非有專款專用的連結當前提,才能有所幫助,如果沒有完整的住宅政策與配套支持,只是一味拚命落實租稅正義,結果就是「高階資產族群繼續逃稅,中產階級的負擔更重,弱勢族群的購屋夢依然沒辦法圓!」

 

五六年級社會中堅首當其衝

北市房價問題推給全民承擔

 

不過即使有專款專用的前提,地政士公會全聯會理事長王進祥認為,不動產租稅正義也只能解決部分居住正義的問題,不一定能夠抑制高房價民怨,他反問:「難道向美國紐約市曼哈頓區的人課重稅,讓他們把房子拿出來租或降價三成出售,就能解決布魯克林區那些弱勢族群買不起房的問題?」

 

政府並非不知道專款專用的價值,但卻不積極作為。彭揚凱透露,近年學者、民團在參與政府不動產租稅改革討論時,專款專用的配套落實一直是爭取重點,但政府雖不反對,卻一直沒納入,造成現在只有加稅,卻沒有因此幫助弱勢更容易購屋,或解決居住問題的不合理情況。

 

不僅如此,在住宅政策中,原本也有規定土地增值稅的部分稅收必須提撥作為國宅基金、住宅基金等使用,是可以用來投資社會住宅、支援弱勢購屋族的一大利器。但根據彭揚凱的訪查,這樣的政策並未被落實,錢全被拿去填補政府的財政黑洞。這也透露出,政府始終沒有解決弱勢居住問題的誠意。

 

民調顯示,台北市高達66%認為自己住的地方房價過高,至今仍是六都中壓力最大的地區;同時在認為房價過高的民眾當中,又以五、六年級的社會中產階級感受最深。

 

對此,今年36歲的林文正反映心聲說,他在3年多前結婚時,因為高房價影響,始終無力在台北一圓購屋夢,最後與妻子決定搬回家鄉宜蘭,接手父親經營一輩子的鐘錶店,並賭上積蓄重新裝修,以老店新開的方式創業,妻子則通勤台北上班,兩人一起扛下家計。

 

如今除了父母,還養育2位小孩,生活壓力並不輕鬆,但政府打房訴求不動產租稅正義,他卻因為公告現值調高被加稅,被迫負擔解決台北高房價的責任,這令他感到十分不滿。

 

他直言,當時是為了避開台北高房價才回宜蘭,只能與父母同住降低開銷,為何反過來現在父母還被加稅?而且政府稅收增加,台北房價還是在漲,這對年輕人買房有什麼幫助?「政府應該對症下藥,不是亂打!」

 

回頭檢視政府打房的政策與成效,就能發現政府口中的健全房市,根本與民眾認知的打房有極大的認知差異,不但其方向謬誤連連,而且與健全房市的方向背道而馳,這也正是房價難以被撼動,以及民怨節節升高的重要關鍵。

 

健全房市不等於打房

調降貸款成數 不利首購族圓夢

 

第一個謬誤是認知上的謬誤,因為,健全房市不等於打房,是去泡沫化而非讓房市泡沫化。有人認為健全房市是讓房價下跌,其實不然,真正目的應該是房市合理化,所以財政部長張盛和會說「讓房市軟著陸」,而這也同時意味著民眾不該有大幅度的房價跌幅期待。

 

其次,選擇性信用管制是保障銀行權益而非民眾,其目的並非打房價,而是避免金融機構的放貸風險。但這卻是彭淮南率先祭出的打房策略,早從一○年6月就已上路,同時逐漸擴大適用範圍,直到今天,這也還是張金鶚認為抑制房價的關鍵策略,他日前接受本刊訪問時認為,有必要的話,針對多房族,貸款成數再降低以期有效遏止炒房歪風。

 

依央行的政策,將放款成數降至8成以下,等同於拉高自備款金額,卻可能讓原本還能有機會買到房的首購族,被排除在外,政府只確保了降低銀行的放款風險,但對平抑房價毫無效益,徒然加深無力購屋者的相對被剝奪感。

 

第三,實價登錄是活絡市場的工具,不是打房利器。一二年實價登錄,上路前,仍是學者的張金鶚對此評論,「揭開房市黑幕,就等著看誰在裸泳!」同時當年興富發董事長鄭欽天還因為直白說出,「北市開價降15%!」也惹出業界爭議,結果黑幕揭開後,開價確實有調整,但實際成交房價卻持續走高,北市指標豪宅「帝寶」甚至出現每坪298萬元的新天價。

 

實價登錄只能活絡市場

國有土地標售推高房價

 

對於透過實價登錄制度來抑制房價,萊坊Knight Frank亞太區總裁Sarah Harding第一時間只感到不解,這位英國籍國際地產專家表示,她只知道當一個地方的房地產資訊更加透明,只會讓國際買家更願意進場投資。因此她認為台灣落實價格透明制度,應會讓市場更加活絡,不會影響房價。

 

守護房屋創辦人、新光醫院腎臟科醫師江守山曾多次點出,價格透明後,讓原本房地產市場的比價效應更加明顯,再也沒有人會便宜賣房屋,同時造成建商業界內的互相牽制,不敢輕易賤賣,結果房價自然繼續漲。這不是說實價登錄不對,而是想用這個政策來打房,難收成效。

 

第四,政府本身就是做高房價的推手,因為國有土地採取標售制度,就是讓房價更形穩固的原因。建商老闆私下指出,自從政府基於不能賤賣國土,因此普遍採取土地標售制度後,土地價格就變成只會高不會低,土地起漲,房價當然跟著起漲。

 

雖然政府一度為了避免標售價格帶動市場起漲,祭出禁售國土的打房策略因應,但台北市土地供給量明顯不足,都更又苦無進展,在物以稀為貴的情況下,成了地價的推手,讓房價再度起漲。

 

政大社會科學院副院長林左裕指出,在房價相對穩定的德國,政府與建商合建時,就不採取最高價出售的標售制度,而是以合理價售出土地,同時不像台灣是土地賣出後就不管後續開發,而是會同步要求興建的規格、房型,並要求社會住宅的比率,甚至因為地價、房價與租金都是採取「指導價」制度,因此認定售價超過合理範圍20%以上,就是違法行為,50%以上還會涉及刑法,但相對的是會提供低利貸款、借款擔保以及減少稅收等配套,幫助建商賣房。

 

第五,靠加稅打房,只是打到一般民眾,同時屋主墊高成本,房價可能只會更高。雖然張金鶚認為,透過墊高成本的加稅政策能達到降低投資意願的打房效果,但在商言商,從市場機制來看,假如建商原本預期獲利是3成,如今因為各種成本被政府墊高一成後,所有業者都會採取先加價一成的銷售,確保自己的利潤不會受損,同樣的道理,對一般地主也同樣適用,賣方只會因此愈賣愈高,並不會有讓利降價出售的情況出現,變相對房價形成支撐。

 

「完整的住宅政策才能真正解決高房價問題。」林左裕指出,至少必須先釐清台灣的住宅究竟是否是民生必需品?才能確認要不要進一步保障,究竟是該像美國一樣走向完全自由化主義的房地產市場,從這次的泡沫邁向下一個泡沫的循環模式?或是要像德國發展類似社會主義的形式,藉由更多保障與措施,穩定房市,同時確保民眾住的權益?但以現況來看,林左裕認為,應往德國方向修正,否則貧富差距拉大,弱勢、甚至是中產族群都將更為辛苦。

 

加稅打房恐有反效果

完整住宅政策才是解藥

 

另一個較為有效,並能平息民怨的打房政策,是本刊此次民調中獲得最高、將近四成民眾支持方式「大量興建平價住宅」。

 

社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱指出,八九年無殼蝸牛夜宿忠孝東路的抗爭後,當時的總統李登輝就曾採取廣蓋國宅出售的方式,用數萬戶的平價住宅解決民眾買不起房的恐慌。就連香港人、瑞普萊坊副總經理蘇銳強也舉香港經驗說,在九七年香港房價到達波段高點時,當地政府也曾打出保證一年數萬戶平價宅的安心牌,同樣成功平抑民心與房價。

 

然而對當前財政困難的各地方政府與中央政府,市區精華地幾乎是生財最佳來源,就連郊區土地也透過重劃區的手段,寧可想辦法讓廢地變黃金,一年頂多上千戶的合宜宅供給量,顯然難以發揮功效。至於張金鶚力推的北市公營出租宅,一來並不符合弱勢族群想要買房的基本需求;二來大台北市一直以來也並非無屋可租的情況,所以同樣未能滿足需求。

 

Sarah Harding提出另一方案,她指出,在英國倫敦,房價同樣是高到讓醫生、律師等高薪族群都買不起的情況,但當地對於包括消防員、警察等一個城市運作必須存在基本人口的購屋難題,則是透過由政府支持成立的半官方機構提供支援,讓他們能以六折價就能一圓購屋夢;不過如果要出售,不只代墊的四成的房價補助費用必須先償還,同時售屋所得也要課徵一定的資本利得稅。這也許是台灣解決高房價難題的一個可參考的模式。

 

王進祥也建議,如果政府財政困難無法金援成立這樣的權責機構,可以先確立合理的遊戲規則後,再號召有志之士以捐款方式募資,或是與稅改結合,以專款專用的方式,也有機會達成目標。

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