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台灣最美風景會被中資買光 買地產》從西門町買到日月潭、從白沙灣買到花東…

2014-04-23
作者: 林洧楨

一位專攻中資來台買房業務的資深業者,親自向本刊告白,以一份累積10年的獵地地圖,讓中資收買台灣最美風景的全貌曝光,而且中資想要的還遠不只於此!
「你聽到的傳言,都是真的!」對於近年中資來台購買房地產,一位專攻該領域資深業者陳冠傑(化名)這樣向本刊透露實況。他指出,光他一家業者,10年間就已帶過100餘團的中國富豪到台灣買房,平均一年可以成交5、6件,近年的年交易規模已達10億元左右。為免口說無憑,他還特地拿出自己工作記錄用的iPad,大方讓記者操作觀看洽談紀錄照片與影片。的確,中資來台買房並非空穴來風!
 
陳冠傑是個相貌和藹、談吐斯文的銀髮族,但名片背後的經歷與頭銜,卻明顯透露他有吃這行飯的實力。軍警體系的出身、國民黨高階黨工的資歷,一張張照片顯示與台灣黨政高層互動密切;上網搜尋所屬的一家公司名稱,竟還是個帶有黑道背景的企業;自稱已經在中國市場深耕20多年的他,還擁有中資公司的董事或代表身分。兩岸通吃、黑白兼具的人脈關係,正是他引領中國富豪進入台灣置產的最大本錢。
 
中資全面性獵地
風景區是首選 離島不放過
 
台北市的都更案、西門町商旅、內湖廠辦、天母北投溫泉宅與陽明山景觀豪宅;新北市待售的大學與白沙灣景觀美地;桃園縣機場捷運線周邊土地;台中7、8期豪宅與水湳經貿園區土地;南投縣清境農場、日月潭一帶的景觀美地;花蓮縣理想大地度假村、台開土地;台東縣海邊及山區;高雄市漢神百貨、大衛營度假村;離島金門縣的老賓館等等,全部藏在陳冠傑iPad中的中資獵房購地足跡,無視藍綠板塊,從北到南,從西到東,從本島到離島,中資竟是全面性的尋找標的。
 
從看屋比率來看,顯然真正吸引中資的首選產品,是擁有台灣美麗風景的度假休閒宅,而不是本土業者最愛炒作的大台北市區豪宅。
 
近期與陳冠傑一起來台的中國富豪,不僅對台北市市容頻頻搖頭,還說台北簡直就像是中國鄉下,就算是101周邊的豪宅,也不過就是二三線城市的一個小區,一點都不會想買來住,如果要買,會像去海南島那樣,只買氣候溫暖、風景好的度假住宅。也因此,根據陳冠傑聽到的最新市場消息,最熱門的日月潭一帶,今年才剛成交了一筆超過三千坪的土地交易。
 
此外,會館與接待中心也很搶手。陳冠傑指出,最近受到「習八條」的影響,中國富豪在中國的奢華生活受到抑制,因此近期來台的中資富豪鎖定的,都是適合當私密會館或接待中心的產品。像是苗栗縣長劉政鴻弟弟劉政池持有的陽明山豪宅,就是不錯的選項,所以早有同業洽特定中資準備下訂7000萬元買下,只不過因簽約前半個月爆發爭議,才嚇得中資買家落荒而逃。
 
商用鎖定商旅產品
百貨商場、度假村也受青睞
 
至於商用不動產,中資購買最多的是可改建商旅的商辦產品;其次像是百貨商場、度假村也很受中資喜愛。陳冠傑的資料也證實,2、3年前確實有中資出價200億元,要買下地產大亨侯西峰的高雄漢神百貨,只是一來對國揚財務狀況有所疑慮;二來,侯西峰最後惜售,因此沒買成,但讓該中資企業耿耿於懷的是,生意做不成不打緊,沒想到竟被當成炒作漢神百貨身價的議題。
 
花蓮理想大地則更加搶手,就連當地計程車司機都告訴本刊說,「陳光標(江蘇黃埔再生資源利用董事長)有來買理想大地,同時還買下當地老舊飯店!」陳冠傑也直言,至少曾經有三組中資人馬進場洽談。不過對此,理想大地副董事長梁愛迪表示,確實不乏中資客人來投宿,但都僅止於一般接待與應酬,從未談過任何購地或股權買賣的事情,近年唯一賣出的土地是理想大地創辦人梁清政私人持有的土地,買家是近年跨足農業生技產業的威剛董事長陳立白,不是中資。
 
被視為國門開發案的雙子星捷運聯開案,也曾被中資鎖定。據了解,當時是由與藍營關係良好、軍系出身的台商居中簽線,要引進的中資企業就是中建集團,只是先機被號稱擁有日本森集團招牌的太極雙星團隊搶走,同時中資背景有爭議,未獲台北市長郝龍斌青睞,因此還未浮出台面,就已胎死腹中。
 
境外交易轉入台灣
政府統計數據查不到!
 
總之,中資來台購買不動產的標的十分多元,陳冠傑透露,「就連中南部的一個老舊洗衣廠,都有中資出價要買!」同時各種買家也都有,不只萬通集團主席馮侖,包括萬科、碧桂園、恆隆地產等中國A咖地產商,或是在中國以行善聞名的福耀玻璃董事長曹德旺以及陳光標等,全都名列近年來台獵地的中資名單中。
 
只不過陳冠傑說,由於台灣腹地小、開發基地也小,真正的一線大咖都沒有看上眼的,因此除了馮崙以外都未進場,反而是二三線的中資企業第二代,因為投資規模相對較小,才是近年進軍台灣置產的主力族群,他們多數是單純置產,只有觀光相關業者進場是為了做陸客觀光一條龍生意。
 
只不過,中資來台購買不動產的規定極為嚴格,一來資金入台前,必須先經過中國與台灣兩方審查許可才行;二來還有台灣人買房更嚴格的「五四三」(貸款不能超過5成、一年停留台灣不得超過4個月、3年內不得轉售)限制與總量管制;最後,就算是《兩岸服務貿易協議》通過,中資企業人員每次3年,申請延期停留一年以上最多10人、一年以上最多20人的規定,也因此根據內政部地政司的統計,從2002年8月開放中資來台購買不動產,到今年第一季為止,合法來台購買案件不過143件,累計的總金額也才約22億元,但這個數字,卻不過是陳冠傑兩年的營業額,究竟他是如何引進中資?
 
對此,陳冠傑坦承,自己手上交易的案件,幾乎都不是公開管道進入台灣,主要是經由值得信賴的會計師事務所協助,透過境外交易的方式,幫中資買下台灣資產,自然不在官方統計數字中。
 
而且一般來說,即使是大型商仲業者,也多半只會追蹤市場上單筆交易超過10億元的中大型案件,以陳冠傑平均每件不到2億元的案件規模,除非有心人士刻意追查,否則以去年實價登錄超過40萬筆、總交易金額超過4兆元的台灣市場規模來看,這些案件很容易就被淹沒其中,政府如果沒有更積極的防堵策略,中資來台買房的路徑只會更加多元,多元政府根本無法掌握。
 
根據陳冠傑說法,生意不好做讓他交易老是踢到鐵板的關鍵原因,其實是台灣地主的漫天喊價,不論從劉鴻池、侯西峰自認奇貨可居的陽明山豪宅、漢神百貨,一路到中南部老舊洗衣廠,全都如出一轍,就算中國買家一開始就端出市場天價要埋單,台灣地主也總有辦法提出更嚇人的要價,讓陳冠傑只能做白工收場。
 
台灣地主愛開天價
房地產不飆也難!
 
第一個正面闖關、買下高雄商辦的中國中鋼台灣分公司─中國金貿總經理劉益森,2年前接受本刊訪問提到的,「就算是中資,也是符合投資效益才會進場買!」確實,攤開陳冠傑的看屋地圖,被本土業者寄予厚望但價格最貴的台北市信義、大安兩區的豪宅,反而是真空地帶。
 
從實際交易來看,近年帶頭刷新房價行情的主力其實多半是「海歸派」台商,而非中資,雖然有人點名背後是中資,他們只是人頭。但投資客說,一般都是沒錢沒資源的人才會當人頭,有錢人為何要當人頭?更別說還要閃躲國稅局的積極查稅,顯然炒房更可怕的是台資,而中國人對價格也比想像中的敏銳許多。
 
其次,台灣萬通總經理周東權也指出,中國人與台灣人的喜好不同,因此市場反而會有所區隔,位於淡水小坪頂的「萬通2011」就是最好例子。也因此真正會衝擊的可能是二、三線城市的房價。
 
因為從賞屋地圖來看,中資鎖定的多數是有景觀資源的郊區大面積房地產,這些過去乏人問津的產品,如今不僅有中資願意出價收購,還有台資業者受到中國遊客觀光效應帶動也要搶進,詢問度高,地主自然坐地起價;而且一旦成交,在實價登錄透明化的資訊下,也會帶動周圍行情起漲,恐怕才是比大台北市區高房價更讓人憂心的,因為這有可能讓年輕人連退守故鄉的機會都沒有。

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