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蔡政府房市改革 用低稅引出大房東

2019-05-15
作者: 游筱燕

▲準備競選連任的總統蔡英文,近來加緊社會住宅興建、包租代管推廣腳步。(圖/攝影組)

房東大戶盧先生,手上有40間房,統統坐落台北市,過去他出租房從不報稅,有一次房客拿租賃契約書去列舉申報,他被稅務機關查到名下的40間房,進而追稅、溯及既往5年,只能乖乖補稅;去年他接受包租代管業者的建議,將所有收租房全數加入包租代管社會住宅計畫,遇上現在的報稅季很有感。

40間房大戶 年省百萬

原來,概略計算他每間每月收租2萬元,扣除政府的稅優獎勵,得以扣除1萬元免稅額,還能扣掉60%必要費用,等於1個月僅4000元、1年僅4.8萬元租金計稅,若用所得稅適用稅率40%計算,40間房的租賃收入需繳納76萬8000元所得稅,比起未加入前省下142萬元,此外,他的地價稅和房屋稅比照自用收費,讓盧先生直呼划算。

不只房產大戶,名下有一間房的7年級生王先生,也因為參與計畫,最近報稅省下逾17000元,對小資族的他不無小補。

包租代管的社會住宅計畫,是蔡英文總統上任後,所推動8年興建20萬戶社會住宅之一,當時承諾12萬戶由政府直接新建;8萬戶就仰賴包租代管的空屋釋出,2017~2024年1年1萬戶,連續8年就是8萬戶。

也就是說,由於興建期較長,為了不浪費市場上的空屋資源,只要名下有閒置住宅,政府都能向房東承租,轉而租給有需要的人。

報稅季一到,最近內政部強力放送包租代管好處,目前有兩種方案,房東若依去年6月27日上路的《租賃住宅市場發展及管理條例》,委託包租代管業者管理一般「租賃住宅」,且契約期間達1年以上,每月租金所得享有6000元免稅額,及2萬元以下租金收入53%的抵扣費用額度。第2種是參加「社會住宅」,而享有所得稅減徵優惠,因為具有社會公益,能獲得較高的減免額度。

事實上,內政部前兩年針對6都,開始了社會住宅包租代管第1期計畫,統計至4月中,全台的媒合戶數達到3852戶;7月接著就要開辦第2期,開放至全台各縣市,已知目前有基隆、新竹、苗栗、屏東等地有意願加入。

宣傳不力 進度不如預期

由於1期的目標是1萬戶,2期再增加1~2萬戶,對於首推的成效不彰,內政部長徐國勇日前坦承不如預期。不過內政部次長花敬群對記者說,從制度建立、廠商培植、民眾接受度到地方政府建立制度,一切從無到有,即便未達標,「但我認為成效不錯,有許多房東因此受惠,應是宣傳力道不夠,接下來我會去獅子會、扶輪社等公開活動上努力去宣傳。」

台北市租賃住宅服務公會首任理事長陳柏勳持正向看法,他表示,近4000戶的媒合「不少」,以一個500戶大社區為例,「等於政府已經蓋了8大棟社會住宅。」若8棟都要大興土木用興建,耗時更久。

議題的熱度從中央發燒到地方,4月底,台北市長柯文哲也才因「空屋多,所以不用蓋那麼多公宅」的論點,被質疑「8年蓋5萬戶公宅」的政策跳票。柯文哲說,考慮到民間有3.7萬戶空屋與公地不足問題,未來4年公宅興建數量(包含都更分回)僅1807戶,加計前4年已規畫興建的19802戶,總計為21609戶,剩下的傾向多元供給。目的是希望引導空屋進入租屋市場,取代新建。

根據內政部統計,全台有租屋需求的人口有285.8萬人,占全台人口的1/8。業者普遍認為數字低估,直言「市場缺房東,不缺房客。」站在第一線推廣的業者都反映,空屋引導進社宅計畫,房東必問兩個問題,第1是加入社宅計畫,等房子被政府納管,即使有稅優,但從前不報稅更便宜。第2為社會住宅規畫給弱勢住,我的房子會不會有損?

▲台北市長柯文哲主張社會住宅重心應引導空屋出租。(圖/取自台北市府網站)

申請資格寬鬆 中籤率低 

陳柏勳5月9日在新北市中和地政局推廣社宅計畫時,當場就有房東直接嗆聲第一點,陳柏勳回應在場房東,過去「忘記」報稅的房東,2017年開始,房客就能憑藉轉帳事實、租賃契約,申報租金扣抵綜合所得稅,以及遷入戶籍,若一經舉報被稅務機關查核屬實,還會往前追稅5年,納稅是義務,未來政府勢必建立資料庫查核;反之「棄暗投明」加入社宅計畫,不論選擇包租或代管方案,原本應繳交給業者的管理費,都由政府支出。

全台第1大的房屋包租代管業者、兆基董事長李建成指出,面對房東的第2個問題,他說,申請社會住宅的資格很寬鬆,以雙北來說,只要在北北基桃地區沒有房產,而有在雙北就業、就學的事實皆能申請,「而這些人就是房東平常的客群,現在還多了政府幫你審核資格,遇到租霸房客,政府會委託包租代管公司替你解決,把麻煩、收不到租的風險降到最低。」

▲不少產官學界認為興建社會住宅耗時過久,應盡快導入空屋出租。(圖/攝影組)

景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,不管是社會住宅,或是活化空屋的包租代管,均陷入只有蘿蔔(優惠誘因),沒有棒子(強制或懲罰)的困境,社會住宅中籤率低得可憐、包租代管推動需要時間誘導社會大眾。

但不論如何,沉寂幾10年的租屋亂象問題,藉由《租賃專法》通過,是往正確的道路前進,在法源明確下,引導房東拿出空屋出租,進而加入社宅計畫,對社會應是利大於弊。

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