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房地合一申報制:2016起買房 售屋課稅用新制

2019-04-17
作者: 林文義

▲買賣房子的課稅方式,從今年起有較明確的判斷標準了。(圖/潘重安攝)

賣房地產所得的申報方式,因為新制和舊制互相交纏,可說是目前最複雜的稅制;但從今年開始,房地產的方式較為明確,納稅人要了解其中的規定才不會報錯稅。

所謂房地產所得課稅的新制,就是指房地合一制度,即納稅人賣屋時,對賣出的房屋和土地,都要按實際成交價課所得稅,且是依納稅人對房子持有期間,按10%~45%的累進稅率課稅。房地產申報的舊制,則是指納稅人賣房屋時,土地不必課稅,只對房屋課稅,並且是按房屋公告現值一定比例,做為賣房子的財產交易所得,再與納稅人其他的各類所得合併為綜合所得,並按所得金額高低,以5%~40%的累進稅率課稅;而且財政部每年都會公布全台各地縣市賣屋的財產交易所得標準,兩者在課稅的基礎與課稅方式都不相同。

新制舊制 以2016年為分界

必須注意的是,當納稅人賣屋以舊制按財政部公布的財產交易所得標準申報,若國稅局查到納稅人賣屋的實際所得較高時,國稅局仍有查稅及補稅的權利。安侯建業會計師事務所稅務部營運長張芷指出,財政部當初推出房地合一課稅新制有一個過渡期。這個過渡期已過了,從今年報稅起,納稅人賣房屋判斷標準很明確,就是2016年以後買進再賣出的房子,一律用房地合一的新制申報,而2016年以前買進再賣出的房子,就按舊制申報。

台北國稅局官員指出,納稅人賣屋按舊制和新制申報,申報的時間也不一樣,很多人經常會搞錯。納稅人賣屋如果是要用舊制申報,申報的期間是在每年5月的報稅季;而賣屋所得如果須適用房地合一新制課稅,則是採分離課稅,賣屋所得不必與其他各類所得合併,而且申報的時間是在賣房屋的過戶日(非交易日)次日起算30日內。

例如,甲在今年的2月20日賣出在去年買進的一筆房地產,但在3月1日完成過戶,因甲是賣出去年買進的房子,屬於賣出2016年以後買進的房子,須適用房地合一新制申報;而因本例的過戶日是3月1日,須申報的期限就是從3月1日的次日即3月2日起算30日內,也就是最晚要在今年的3月31日前向國稅局完成申報。此外,若本例中,甲在今年3月賣的是在2012年買進的房子,因屬於賣出2016年以前買進的房子,那就是按舊制只課房屋的財產交易所得,那甲就要等到明年5月,再與其他各類所得合併一起申報。

和房屋申報有關的事項,除了賣屋所得外就是房租申報了。今年房東報稅有新增多項優惠,台北國稅局官員指出,按照新修正的《住宅法》規定,主管機關對於一定所得或財產以下者,可以給予承租住宅的租金補貼,而房東將房屋出租給這些領取住宅租金補貼者,每月房租在1萬元以內可以免稅。另外,如果是把房屋委託給租屋服務事業包租代管,做為居住、長照、身心障礙、托育及幼兒園使用,不但每月的租金在1萬元以內可免稅,超過部分的房租必要費用率還可提高到60%,比一般租金只能扣除43%高很多。

租給弱勢 房東報稅有優惠

例如,納稅人出租房屋的租金是每月3萬元,如果出租給取得租金補貼的住戶,因租金中的1萬元可免稅,剩下2萬元須申報,但可扣除43%的成本費用,所以須申報的租金就是11400元﹛2萬元×(1-43%)﹜。但如果是委託租屋服務業包租代管,則應申報的租金可再下降,即同樣3萬元中的1萬元可免稅,但剩下2萬元成本費用率可提高到6成,須申報的租金就降為8000元﹛2萬元×(1-60%)﹜,下降的幅度相當大。

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