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預售屋付款方式花招百出》選擇低自備買屋該知道這一件事

2019-03-29
作者: 魏應芳

▲為了吸引自住客眼光,近來建商推案頻頻打出低首付,刺激銷售。(圖/吳尚哲攝)

台灣房市自2014年尾向下反轉,歷經4、5年修正,市場正式進入自住客撐場的買方市場。在剛性需求的買盤中,不乏手頭資金不夠充裕的首購族、小資族,建商為刺激買氣,紛紛祭出輕鬆付款促銷方案,降低購屋初期的資金門檻,以吸引民眾出手買房。

尤其走進北台灣熱門重劃區,新建案廣告看板「工程期零付款」﹑「自備10%即可交屋」﹑「首付18萬起買創意兩房」等標語隨處可見,新北、桃園甚至有建案打出「愈年輕貸愈多」﹑「軍公教零自備買房」超殺方案震撼市場,可以說為了搶客人,建商無不使出渾身解數,花招百出就是要在低迷的房市中殺出一條血路。

「低自備」﹑「低首付」對於口袋不夠深的年輕人來說,確實相當令人心動,只是,看似輕鬆的優惠付款方案購屋真的划算嗎?專家提醒,購屋族別因此衝動購屋,務必衡量未來風險,量力而為。本刊為消費者解析現行優惠付款方式的遊戲規則及背後隱藏風險。

工程期零付款 先甘後苦有斷頭危機

預售屋以自備款2成、興建期2年計算,通常在簽約當下,就得繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再以工程進度分期繳納剩餘10%,而所謂的工程期零付款,是讓資金不足的消費者,在初期只要準備5~10%的定簽開價款,建案興建期間不用付款,等到結構體完成後再補足剩餘款項即可。

事實上,羊毛出在羊身上,延遲付款看似輕鬆,一旦建案完工後準備交屋時,消費者就得一次付清餘款。且隨著建築技術的進步,現在的房子從1樓至屋突結構體,只需半年至1年時間可完成,購屋族若是不能在工程期內存到足夠自備款,極有可能因籌不出錢,無法交屋慘被斷頭,最多還得賠償建商15%違約金。

低首付和工程期零付款概念類似,適用於尚未完工,甚至根本還沒開工的預售屋,通常自備款至少要付足2成,只是在簽約當下,降低首付金額,剩餘款項在交屋前每月攤還,相當於零售市場上常見的分期零利率。

舉例來說,桃園青埔「明潤朗朗」曾打出首付18萬元,30個月工程期月付1.8萬元買2房的促銷方案。

低自備交屋 借貸利息看清楚

低首付對於沒有儲蓄習慣的人來說,在每月須定時繳納月付金給建商的狀況下,等同變相強迫自己存下自備款,且推出這類促銷方案的建商,通常都會配合稍加延長工程期間,延長繳款期限,的確繳款壓力減少許多;不過,如果時程變動建案提早交屋,買方就必須在交屋時一次補足剩餘款項,需要格外留意。

不管是工程期零付款,還是低首付,雖可延後付款,但買方都得在交屋前備齊2成自備款,低自備方案則是建商想辦法借你錢,讓購屋族只須準備1成自備款,甚至零元就可以交屋。一般可分為「無息公司貸」﹑「有息公司貸」﹑「信貸」等方式,借款利率及還款期限是划算與否的關鍵,一般利率超過2%就會大幅增加還款壓力。

市場上最常操作手法為還款期限3∼6年不等的「無息公司貸」,以桃園青埔「站前A+」為例,買2房自備49萬元起交屋,其餘自備金額由建商提供為期3年的無息公司貸;桃園龜山「鴻築金捷市」則是建商與銀行合作貸款85成,消費者自備5%,工程期再付5%,另外5%則使用信貸的方式,信貸利息由建商支付,等同於無息貸款。

▲面對建商採取低首付的銷售手法,民眾同時也要先精算自己還款能力。(圖/東森房屋提供)

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,使用低自備的購屋族須注意,一旦交屋就得同時償還公司貸及銀行房貸,兩者相加負擔不輕,因此申請公司貸的屋主,通常會搭配申請房貸寬限期,在寬限期間全力償還公司貸款。

衡量自身能力 精算還款金額

但他也提醒,民眾千萬別被低自備沖昏頭,「將手邊資金梭哈,只要發生一個意外變動,就可能發生還不出錢、信用破產的慘事。」

綜觀市面上的優惠付款方案,以無息公司貸對消費者最有利,購屋族還是得仔細計算還款金額。

以總價1,000萬的房屋為例,頭期款2成,分別為自備100萬元、3年公司無息貸100萬元,以貸款30年、利率1.65%計算,前3年申請房貸寬限期,每月須支付房貸利息1.1萬元及公司貸2.7萬元,總計3.8萬元。3年過後每月房貸金額則降至2.5萬元。

一般建議房貸支出不要超過收入的1/3,因此月收入至少10萬元以上的民眾,使用低自備方案才較為保險。

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