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盤整格局不變,下跌空間有限》3大條件撐腰進場找好屋

2019-03-25
作者: 黎以棠

▲(圖/設計畫面)

2019年進場找好屋!戴德梁行董事總經理顏炳立日前發表對於台灣房地產的看法。他認為,豬年是台灣房市落底年,有自住需求的買方可以出來看房子了!

顏炳立提及,由於2018年住宅市場預售屋價格遭破壞,直接傷到新成屋,新成屋的價格調降又打到中古屋,預估今年仍是這3類房屋相互廝殺的一年,整體市場會呈現讓利、讓價、量增格局。

房價止跌 跌幅開始收斂

豬年真的是自住買方進場的好時機嗎?紅色子房資產管理總經理蘇明俊分析,對自住買方而言,有利的購屋條件包含:物件多、房價修正、付款條件輕鬆,而豬年確實符合這3個條件。

蘇明俊解釋,自住買方尤以首購族會面臨自備款不足的問題,但在物件多、賣方互相牽制的狀況下,房價會持續修正或盤整,再配合貸款利率低、或是自備款門檻降低的條件,等於買方相對有機會「挑到好屋,買得便宜,付款輕鬆」。來看看幾個佐證的數據。

首先,房價修正的情形。觀察信義房價指數,全台房價高峰出現在2014年第2季,房價指數來到297.78,隨後房價修正,最低出現在2016年第1季,指數為274.2,較高點下跌約8%,「不過隨著一些有經濟壓力的賣方恐慌性地出場後,房價稍有止穩。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰觀察。

目前房價在底部盤整,甚至已有小幅回升,2018年第4季指數為287.2,較高點跌幅收斂至4%。

然而,進一步觀察各都會區的狀況,陳炳辰表示,其實都會區有些物件的房價已下跌2成、賣壓大的區域甚至到3成,也因為房價修正來到一定的滿足點,加上部分自住買方等待房價落底,延遲購屋計畫達3、4年,所以2018年出現不少自住買盤,讓2018年買賣移轉棟數小幅成長至27萬7,967棟,較2017年成長4%,且已是連續第2年正成長。

房價小幅回升,買盤也出手,難道房價要回升了嗎?「沒有成長的條件!」蘇明俊強調,主要的原因仍在於供給量龐大。

房屋供給多 用盤整去化賣壓

賣壓究竟有多重?從內政部統計處的建照數量發現,在金融海嘯過後,2013年、2014年、2015年連續3年,住宅的建照數量都突破10萬戶,是2009年5萬1,180戶的倍數之多,而2018年也有12萬1,689戶。

一般來說,建案完工需2∼3年時間,若市況不佳,建商稍延緩工期,避免完工後需要繳交龐大稅負,工期可以拉長至3∼4年,所以上述的建照數量意味著,2015年後完工的新成屋數量欲小不易。

加上很多投資客是在房價高檔時進場,在建案完工後,選擇認賠不交屋,讓部分建案「愈賣愈多」。此外,根據《住展》雜誌統計,北台灣的新推案量2019年持續爆量演出,預估將有1.22兆元的新案釋出。

若再加計中古市場的賣壓,恐怕賣方就有如顏炳立所說的「相互廝殺」,整體市場仍有讓利、讓價的空間。

房價沒有成長的空間,那麼向下的空間大嗎?很多人擔心進場後房價續跌,但蘇明俊解釋,過去幾年,有經濟壓力的賣方早已出場,目前因為利率低,現在還在市場上撐住的賣方多數壓力較小,所以房價也沒有再大幅修正的空間,只能用「盤整」來去化賣壓。

從屋比房屋比價平台統計也可以發現,現在賣方心態不再恐慌,2019年房市「降價物件數量」與降價物件的「降價幅度」都較2018年下滑(詳見表1)。不過,仔細觀察,2019年六都的待售件數都比2018年來得多。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,其實市場中賣屋以「降價」、「賠售」等作為行銷字眼物件仍不少,這代表仍有屋主願意降價求售,只要買方認真找,還是有機會撿便宜。

目前全台待售「降價屋」量體最大的前十大行政區,主要集中在新北、桃園、台中3個縣市( 詳見表2 ) 。其中, 桃園市的中壢區、桃園區、平鎮區以及台中市的北屯區降價屋更突破百間,陳傑鳴說,這些地區多是近幾年的推案熱區,也是目前新建餘屋量體較大的區域,購屋者若想找降價、賠售屋撿便宜,往這些區域尋找是不錯的方向。

許多消費者不知道該如何出價、議價,陳傑鳴建議,不用在意屋主開價高或低,而是直接參考實價登錄,並依據區域、坪數、樓層條件進行出價的調整,加上目前中古屋待售供給有擴大的跡象,欲購屋者可精挑細選,不用急著出手,「出價看看,不要覺得不可能!」

貸款利率低 有利自住買盤

至於付款方面的狀況,除了建商紛紛降低自備款的門檻外,目前貸款利率也相當低。陳炳辰指出,五大銀行自2016年下半年迄今,都維持在不到1.7%的房貸利率,去年12月還曾來到1.617%的史上次低,僅高於2010年5月的1.616%,穩定低利相當有利緩回溫的房市自住買盤。

央行最新公布的2019年1月五大銀行房貸利率為1.629%,若貸款500萬元,20年本金加利息攤還,每月繳款金額為2萬4,426元,雖然近期升息說法盛,但即便升息1碼(0.25個百分點),每月還款金額提升至約2萬5,000元,僅增加不到600元,對可負擔購屋的民眾來說,應仍在可接受的範圍內。

此外,因為銀行對於房貸業務積極,貸款成數也較過去寬鬆。陳炳辰表示,購屋民眾若信用狀況佳,購置物件屬於一般正常住家,沒有工業宅、地上權等特殊狀況,不乏可貸到8成以上的案例。

挑選貸款銀行時,記得多比較幾家銀行的貸款條件,若符合政府住宅補貼相關者,也千萬不要忘記申請相關的補助。內政部於每年7、8月,會開放民眾申請住宅補貼,民眾可善加利用。

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