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北部、高雄最熱門 案量創5年新高》決戰329!全台房市推案爆大量

2019-03-29
作者: 游筱燕

▲房市景氣稍稍回神,建商把握機會押注329檔期。(圖/潘重安攝)

「房市就看329這一把了!」許多代銷業者異口同聲地認為,在於近年來被壓抑的買氣,從去年至今不斷釋放,讓建商和代銷信心十足,抓緊此波買氣,推案量達近5年新高,加上下半年有總統選舉因素干擾,重頭戲自然就是現在的329檔期。

看數字會很有感,據《住展》雜誌統計,今年北台灣329檔推案預估量為2225.1億元,比去年增加128億元,較2017年的低點成長逾2成,是2015年來新高。日前合庫董事長雷仲達曾公開指出,「房市應該不會再壞了!」認為房市已經緩步上升。

銀行業者看好升息趨緩

雷仲達認為,主因在於近來建商對於價格的讓利,加上美國聯準會(Fed)升息趨緩、亦可能不再升息,對房市利多。國內房貸龍頭銀行、台灣土地銀行董事長凌忠嫄也表示,儘管各區表現不一,但整體來說,今年房市會比去年好,因此土銀也設定目標,今年房貸業務承作要成長4.4%。

就連最大代銷業者—海悅總經理王俊傑表示,去年中美貿易戰開打,如今有緩和現象,全球股市在去年震盪劇烈,現也全面反彈,觀望總體經濟的心得以舒緩,也較願意進場了。

看建商土地交易金額,也在2018年劇烈回神,達1822億元,比2017年的1218億元增加5成之多,差距600億元;新聯陽實業總經理林徹人分析,代表各大建設公司在忍耐3、4年後,信心逐漸恢復。

從推案表中,可見上市櫃建商推案意願高昂,例如國泰、華固、遠雄、潤隆、新潤、昇陽、三發、皇普、欣巴巴等,另有數家上市櫃公司的關係企業推案、或參與合建開發。《住展》雜誌企研室經理何世昌說,如此熱況已有多年未見。

去年在928檔期之前,台北市豪宅大案齊發,如「One Park Taipei元利信義聯勤」和「冠德信義」兩案加總就海灌720億元。今年329北市的百億元個案較少,除了捷運信義安和站聯開案「首泰信義」,規畫88坪~180坪的大坪數案子。

何世昌推估,台北市推案量約405億元,以中正、南港、北投等區案量較多,市中心的信義、大安、松山等地,推案反而相對冷清。

重劃區仍是新北主戰場

有趣的是,這次案量數由中正區案量領頭,總銷約百億元,預計開賣的新案數量也最多;北投區的「世豐是山」,則是台北市第一件開賣的危老重建案,代銷業者創意家表示,規畫3房產品,36~47坪,開價69萬元,頗受矚目。

新理想行銷副總經理葉清宗認為,新北市大致上仍以首購、自住的剛性需求支撐,大坪數的銷售一樣遲緩。何世昌說,329檔期預估將湧現逾900億元巨量,尤以板橋案量超過350億元最可觀,約占全新北市檔期案量1/3,主要集中於江翠北側重劃區,包括「帝國廣場」與「麗寶北歐莊園」(共有3期)等兩個大型指標案。

其他如汐止、新店、新莊等地推案量均逾百億元,除汐止外,新店與新莊多數建案也集中在重劃區,說明今年新北房市主角仍是重劃區。葉清宗指出,而原本下修幅度大的淡海新市鎮,在去年輕軌通車後,近期價量都有恢復,以20~40坪站穩當地熱銷坪數。

延續去年,A7重劃區仍是桃園熱門推案區。何世昌說,329檔預估量逾500億元,案量超越北市,其中桃園(中路重劃區)、龜山(A7重劃區)推案最多;前者多為區域型建商,後者多為全國型建商。

不過葉清宗坦言,桃園近年來買氣下滑,主要是因為當初因新北房價過高,選擇移居桃園的客人,在高速公路沿線五股、泰山、林口的房價下修後,已與桃園價格差不多,吸引力不再;但是青埔買氣則有回升,而該區的購屋者多半不開車,而是以高鐵為交通工具的雙北客戶,在高鐵沿站的台北站周遭均價120萬元、板橋60萬元、青埔30萬元之下,青埔占有價格優勢,離桃園國際機場又近。

葉清宗觀察,全台房市對經濟、出口指數最能反映在房市上的縣市是新竹,因購屋者多是竹科就業人口,新竹至今買盤仍是相對不墜。也因此何世昌說,新竹雖然推案預估量不足300億元,但建案數量卻最多,從熱鬧的新竹市到外圍的新豐、湖口、芎林、新埔,新建案數量多如牛毛。而新竹329檔最大的指標案「竹科潤隆」,總銷金額約110億元,已先打出588元超低總價搶客。

台中低單低總往市郊推案

在台中方面,台中房市持續有交通建設、重劃區開發、集團大型投資案等利多因素支撐,今年329前後推案依舊火熱。立智國際總經理王耀斗表示,台中約有600億元以上案量釋出,熱區集中在250億案量的高鐵特區與海線地區,台中房市轉向市郊(過去隸屬台中縣)推案的趨勢形成。

高鐵特區分別由在地豪宅品牌建商精銳建設、龍寶建設、惠宇建設,以及大型集團如興富發、寶佳、富旺等上市建商插旗。而向來一開案就有大批粉絲跟隨的龍寶建設,高鐵新案「園臻邸」,產品規畫是龍寶少有的小坪數設計,約為40~70坪,每坪開價約33~35萬元。

高雄預售屋占比創新高

還有預估將爆天量的海線地區,亦是市郊推案的代表大區,且大量體開發案皆為北部建商所推,包括「遠雄之星7」規模達344戶、「長虹天擎」607戶、「聯悅聚」390戶、「中港雲頂」315戶等。

根據高雄市房屋市場調查協會統計,高雄329檔期的推案量創新高,協會理事長蔡紹豪以「爆量,驚人!」來形容,且預售量體比成屋還多,更多的是中、北部大型建商積極來高雄布局,推出大型造鎮個案,光是329就有不少建案總戶數超過300戶,包括興富發的「美樹大悅」就有574戶與「民生臻愛」307戶、郡都建設的「郡都當代」646戶、甲山林「時尚帝寶」322戶等。

蔡紹豪表示,之前高雄都以成屋銷售占大宗,今年329高雄的預售屋爆大量,在總案量761.5億元、5475戶中,就有4300戶是預售,高達78.5%,這是高雄過去不曾有的現象,原因也是成屋賣到缺貨,拉升預售產品。而高雄近來的熱銷物件同樣是2~3房、自住、低總價的剛性需求為主。

儘管看起來高雄的房市已成北部建商爭相推案重鎮,買氣維持多年,也比北部暢旺,但是蔡紹豪也擔心高雄並未有如此大的胃納量;按照高雄一年大樓的交易量約在7000戶上下,數字不含透天及2手屋,光是329就有5000多戶的量體,後續如何,值得關注。

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