政經時事 > 焦點新聞

都更、合建、危老怎麼選最有利?

2019-01-17
作者: 陳宥臻

羅斯福路3段的4樓老公寓已取得危老建築容積獎勵,將改建成15層新大樓。(圖/吳尚哲攝)

台北市羅斯福路3段1個尋常的老舊4層公寓,上面掛著布幅:「即將拆除」,這是自2017年5月《都市危險及老舊建築物加速重建條例》上路以來,台北市通過6個的案子之一。台北市政府建管處官員說,該建案「未來可以改建到15層樓」。

這棟樓位處商業區精華地段的老舊公寓,基地面積只有100多坪,所以只申請到16%的容積獎勵;不過,由於該樓房幾10年前興建時的容積沒有用完,回補過來後仍可以蓋到15層樓高。如果這棟樓整合隔壁建物,使基地面積更大,說不定可以申請蓋到20層樓以上。

台北市許多樓房又老又醜,不少人都想要透過都更改善居家環境或獲取改建利益。目前,都更的途徑可以為權利變換(傳統都更)、合建,以及危老重建三種途徑。房主該走何種途徑,可以從自有資金、同意門檻和基地大小3方面來初步評估。

3大條件評估  面積夠大才有都更價值

有關自有資金方面,瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛解釋,重建房子需要建築成本,都更戶想要少出錢,就要找建商一起都更,走權利變換的途徑;未來拿到容積獎勵,再分配給建商坪數,抵銷共同負擔費用。如果住戶願意貸款花較多的錢改建房子,則可以選擇與建商合建,都更戶負擔都更的成本,未來分回來的坪數比較大。兩者之間,走權變的稅制優惠較多,也是需要考量的要點。

至於「危老」則介於兩者之間,因改建面積比較小,住戶可以與建商協議分配與出資比率,或者住戶可以自行走危老程序,自己出資,未來新房子不用跟建商分配坪數。

同意門檻方面,都更不用百分之百的住戶同意,只要過了政府要求的門檻,依據都更屬於劃定或是非劃定區域,同意人數門檻從1/2到4/5不等,就能開始走都更程序。但是「危老」與合建,都得要百分之百的住戶同意才能啟動。

再者,更新面積的大小,「危老」沒有最低面積限制,所以就算100坪的小基地也可以走「危老」途徑取得容積獎勵。但是都更或是合建,則有開發面積納入送件評估指標,通常基地面積要有1000平方公尺以上,也就是約330坪以上,才有都更的價值。

審閱過數百件都更與合建契約的宏道法律事務所律師蔡志揚表示,走「危老」程序,流程很快可能半年至1年就能拿到建照,但是都更恐怕要拖3到4年以上。自從《危老條例》通過,案件數激增,已經跟都更案件形成5:5比例。

都更契約陷阱多  要明訂罰則與退場機制

蔡志揚提醒,在與建商簽署都更或合建契約時,要注意與建商的分配比率,六四分、五五分當中,法定容積與容積獎勵怎麼分配,要在契約中載明,甚至有時建商會自己買容積移轉到案子上,稀釋掉地主的土地持分。此時地主應在契約中載明,分回的坪數應該增加10%至20%,才能彌補土地持分減少。

同時,蔡志揚也認為合約中應載明違約罰則與退場機制,例如曾經就有1樓店面在都更後,面寬跟當初規畫的不一樣,此時若住戶要上法院求償也很麻煩。還有的案例是,住戶與建商簽妥都更契約後,長達4年擺爛沒有整合,因為住戶與建商不小心簽了「萬年合約」。蔡志揚提醒,應該載明為10年合約,住戶能解約才能保障權利。

TOP