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400萬戶老屋點燃都更千億商機

2019-01-16
作者: 陳宥臻

台灣超過30年屋齡的房子有400多萬戶,都更修法過關後有機會重生。(圖/攝影組)

歷經20年寒窗,《都市計畫更新條例》終於等到春天。過去提到都更,每個住老屋的人都不敢奢望,這次透過《都更條例》3讀,內政部次長花敬群打包票說,文林苑事件會絕跡、都更和危老的案件數將倍數增加,並點燃千億元都更商機。

文林苑事件不再重演》拉高同意門檻,也增訂代拆程序

在新版《都更條例》共86條法案裡,字字珠璣藏著打造黃金屋的密碼,針對都更同意門檻、公辦都更、預售、釘子戶、容積獎勵和稅負減免等有6大主結構變化。

都更的第1個改變,拉高了未劃定都更區的同意門檻。根據《都更條例》第37條規定,迅行劃定都更地區(指的是已被政府劃定的都更區域)的同意面積或人數,與過去同樣都是維持1/2;但新版都把未劃定都更區域的門檻,調高至同意人數須超過4/5才能過關。

內政部營建署都市更新組組長王武聰表示,這是「先苦後甘」的過程,拉高都更門檻是為了在住戶達成多數共識後,加速後續都更流程。

第2個新意,增加代拆釘子戶的程序。《都更條例》第56條,新增地方政府介入「協調」後才能代拆釘子戶,從原本的3個程序都市計畫、聽證會和審議後,再加1道協調機制,也就是市場俗稱的「3加1」,而條文也廢除6個月的代拆期限。

此修法源自於文林苑,當時拆屋引起釘子戶的抗爭,耗費許多社會資源。花敬群這次拍胸保證,新法未來幾乎不會產生類似文林苑案的爭議,因為未來要拆除是需要經過一定程序,釘子戶不會被先斬後奏拆房子;但花敬群強調,最後假如「遇到民間無法解決的問題,政府公權力一定會介入拆屋。」

公辦都更加快節奏》容積獎勵設定天花板,更有依據

第3大新意,新增「公辦都更」章節。過往沒有針對公辦都更入法,只是依照《促參法》而行,但公辦都更的性質與公共建設差異極大,這次給了公辦都更明確的流程、招標定義。因此未來公辦都更在實施流程上會更順暢,並促成更多公辦都更案。

第4個新意,都市更新的建物在拆除前,不能預售。以往沒有明文規定,拆除建物前不能預售。此精神也是歷經文林苑之痛,當時釘子戶的房子還沒拆除,建商就已經預售新房,導致購屋者也蒙受工期延宕的損失。因此修法後,更能保障購屋者權利。

第5大新意,容積獎勵設定天花板。新版針對都更明確訂定1.5倍的容積獎勵天花板,這樣都更戶不會瞞天喊「坪」,讓都更條件在談判中可以有所依據,使地主與建商在談權利變換時能更易達成共識。

釘子戶協調機制是都更修法的重點條文。(圖/攝影組)

第6大改變,增加合建的稅負減免。過去走合建的都更戶原本沒有任何減免,但在新版《都更條例》中,合建戶在分回新屋時,享有土增稅與契稅減免40%。

從上述《都更條例》修法看得出政府的立意,但世界上沒有完美的法案,仍舊存有3大爭議。
未修法前,實施者可以請地方政府代拆釘子戶,修法卻增加了協調程序,因而被解讀為修法是為了更禮遇釘子戶。

地方政府態度成關鍵》刪除時間限制,利弊互見

強拆案件最有名的例子是2015年發生在台北市汀州路的龍腦案。當時羅姓釘子戶自喻懂風水,自己的房子是位在龍腦最精髓的位置,如果拆了會引起大地震,堅決不拆,結果地方政府未告知釘子戶拆除時間下先行代拆,羅姓屋主回去發現屋子已經被剷平,連證件都來不及拿。

台灣智慧城市發展協會理事長林建元認為,新法增列都更協調程序,等於拆除時間由地方政府決定,可以快也可以慢。尤其以往代拆有6個月的期限,在刪除時間限制後,拆釘子戶就完全取決地方政府態度。

宏道法律事務所律師蔡志揚指出,「都更的關鍵在人,如果政府能挑幾個關鍵都更案執行公權力介入,就能教育地主,而不是新法過後,地主可以放鬆心情拖延」。政府的修法方向好像在說,建商是最「壓霸」的,有土地的應該最大,應該同情地主,所以給予地主最多時間緩衝。

王武聰則是站在修法立場解讀,讓地方政府跟釘子戶協調,是站在相信彼此尊重的立場,雖然沒有規定時效,但協調不成政府還是可代拆,釘子戶則走行政救濟。

第2大爭議是都更新法中,產學界認為是替公辦都更開大門,對民辦都更不公平。

翻開都更修法中的第3章,第11到第21條都是為公辦都更所增設的條文,內容為制定公辦都更的招商流程、申訴的程序等,公辦都更比未劃定區域的民辦都更享有更多權利;尤其,公辦都更在公開招標後,實施者(建商)在都更過程中的支出費用都可以扣抵營利事業所得稅,明顯偏袒公辦都更。

不利民辦都更》稅負差異,造成假權變

王武聰解釋,台灣所做的公辦都更實在太少了,修法讓程序更明確是有其必要。他舉例目前公辦都更數量僅占全國都更案件中的3%,相較日本是20%,所以應該針對公辦都更有些公益性的回饋,例如投資方在公辦都更上有支出總額20%可抵減營利事業所得稅等。

第3大爭議則是都更、合建稅負差異造成假權變。國內上市建商總經理指出,都更權利變換與合建兩種,有著明顯差別待遇。根據《都更條例》第66條,實施權利變換,地主用土地抵付權利變換的負擔,可以免徵土地增值稅和契稅,不少30年以上的房子,土增稅可以少繳數百萬元:但是走合建的話,地主的土增稅和契稅只能減徵40%。

建商財務長認為,合建與權利變換的稅負減免應該相同,尤其合建等於是百分之百同意的都更,實施起來更快,政府應該鼓勵合建而給予相同的稅負優惠。

所以上有政策下有對策,地產業界為了替都更戶減免稅負,明明是合建,建商也會走權利變換的程序,就成了「假權變」。

危老條例上路後,市中心將會出現如圖一樣的單棟新樓,與周邊舊大樓呈現強烈對比。(圖/黃郁修攝)

走「假權變」的好處在於地主與建商先送審,等都更權變結果出來,地主與建商仍舊按照私下的契約執行分配比率,地主就能達到省稅目的,這是地主與建商心照不宣的作法。

除了3項新法爭議,新版《都更條例》仍有些不足。舉例來說,在《都更條例》3讀以前,政府已率先實施《危老條例》,這對都更潛力者造成磁吸效應,多數小面積的住宅會走更快捷的《危老條例》,因此被業界詬病。

危老條例是針對30年以上的老屋,無最低面積限制,只要100%的地主同意就能送件審查實施。前3年還可以享有再10%的優惠獎勵,業界笑稱是早鳥方案。

也因為危老的容積獎勵與都更差不多,多數人會選擇較快的危老程序。都市更新研究發展基金會執行長丁致成形容,就像一塊乳酪被咬了一個一個的小洞,這些小洞就是危老重建,大塊乳酪就是一整片應該都更的大街廓土地,較容易執行的小區塊都選擇危老了,剩下的部分要都更更難,且對於市容改善,沒有幫助,甚至小基地開發,對於鄰近大樓的地基也會產生破壞,產生安全疑慮。

因此都更與危老如何平衡發展,政府應該要思慮更深。

3項缺口待補足  都更與危老如何平衡發展?

再者就是鬆綁容積限制。參與都市更新者,都希望能拿到愈高的容積獎勵愈好,就能蓋愈多的樓地板面積。但新版對於容積獎勵有1.5倍的限制,林建元表示,這是看得到吃不到,加上少子化沒有人口過度集中的問題,政府應該適時放寬。

最後,則是為都更的空窗期建立美麗機制。目前有不少正在走都更程序的老房子,住戶已經先行搬離,使得住宅成為治安或衛生死角,成為犯罪或是滋生登革熱的地區。

林建元認為,在都更空窗期應允許拆除建物,綠化環境後成為市民的公共空間,地主也能取得容積獎勵,這才是兩全其美的作法。

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