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寶佳林陳海 布局20年吃下黃金都更案

2019-01-15
作者: 陳宥臻

中泰花園廣場。(圖/陳俊松攝)

台北市豪宅的燙金地段慶城街上,矗立一棟顯眼的危樓,行經的路人對其不時露出鄙視的眼神,殊不知這將是台北最貴都更案之一,而背後的擁有者,正是台灣建商龍頭寶佳機構董事長林陳海。

林陳海花費20年、用盡心思逐一收購,現更悄悄陸續把多數土地過戶給兒子林家宏。如今《都更條例》已三讀通過,寶佳可以透過協調代拆,拆掉5戶釘子戶蓋豪宅,銷售利益上看300億元。

中泰花園廣場位在敦化北路商圈、鄰近國巨董座陳泰銘的豪宅文華苑,也靠近松山機場與文華東方酒店,在這蛋黃區上,中泰案占地1700百坪,甚至比今年即將推案,位在東區SOGO百貨旁的都更豪宅正義國宅,占地還要廣。

中泰花園廣場。(圖/陳俊松攝)

但走進中泰花園廣場,可以看到大部分的隔間都被拆得差不多,地板塌陷,只剩主要牆面,到了夜晚只有少數幾盞燈光亮著,跟鬼屋相似不遠。儘管如此,地產業界推估,中泰案假使拆掉重建,勢將成為指標性豪宅,而它40年來、背後糾葛的身世,也因為《都更條例》修法,再次被掀開。

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中泰案最早是由柏美建設與地主共同合建的164戶住宅開發案,原本雙方要各分82戶,但因為柏美建設未按圖施工,最終無法取得使用執照,與地主發生糾紛;而預售住戶花了100多萬元總額,最後也只拿到房子的事實處分權,沒有土地持分,造成地主、建商與住戶3方紛擾不休數10年,事情拖到地主過世後仍無法解決。

建設業龍頭寶佳機構董事長林陳海(左),把市中心千坪都更土地贈與給其子林家宏(右),未來都更商機驚人。(圖/合成照片)

到了2005年,地主的6位繼承人中,有1位找上中人、前監委周哲宇幫忙,周再找上林陳海來整合。林陳海不僅遠赴美國買下原地主6位繼承人的土地,也一併買下當年與地主共同合建的柏美建設股權,還每戶花1、2千萬元買下房子,企圖完全擁有該土地產權,布局近20年,到最後,只剩下5戶釘子戶抵死不從。

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林陳海過去都是默默整合未出面,外界只知道周哲宇,直到與5戶釘子戶鬧上法院,在過去3、4年,林才浮出台面。

如今翻開中泰花園的土地謄本,可以發現中泰的地主僅有3人,其中兩位姓林,1位姓周。兩位林姓地主的登記地址都在五股,細究後是寶佳建設的登記地址。兩位林姓地主的身分證字號英文字母相同,且數字推測,年長的林姓地主約60多歲,另1位林姓地主約40歲,合理推斷為父子關係,年齡也與林陳海和林家宏吻合。

更令人訝異的是,中泰花園近1700百坪的土地,近年來陸續有7成被贈與給林家宏,林陳海持有2成5,周哲宇僅有0.5成,顯然林家第2代已經成為黃金都更案的實際持有者。林陳海把中泰花園廣場當成傳家寶,土地贈與給其子,業界認為就是打算要執行到底。

對此,寶佳建設窗口表示,此案為董事長林陳海私人投資與公司沒有關係,所以不便發言。記者再透過林家宏的特助查證,也未獲回應。

其實,林陳海整合中泰花園都更,也曾一度想棄守給其他建商去蓋。

市場人士透露,大約5年前,當時房市有走下坡的跡象,林陳海去找全聯董事長林敏雄和國泰金前副董蔡鎮宇,兩者想以70億元「盤」下整個都更案,當時外界推估林陳海整合都更的成本約在30億元左右。

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不過,林敏雄在付了3億元訂金後,發現產權太複雜,想要打退堂鼓,但是周哲宇不予退還訂金,結果鬧上法院;最後最高法院判決林敏雄等人敗訴定讞,連豪宅建商都在此案吃癟。

而中泰案最難纏的釘子戶,其中住在5樓的陳姓住戶就曾透過媒體訴苦,說自己當年花150萬元購入40多坪1戶,當時中泰花園的房價比忠孝東路4段還貴。

林陳海等人一狀告上法院,要求釘子戶拆屋還地,是違法占用土地,結果1、2審都是林陳海勝訴。但2018年12月最高法院更一審,卻判決5戶住戶勝訴,不用拆屋還地,釘子戶勝訴;這意味著未來這5戶將可以參與都更,全案還可以上訴。

國內大型建商分析,釘子戶如果妥協,拿地主的錢走人,是完全無權分配豪宅。他們要力爭到底,就是為了分回豪宅坪數。

如今《都更條例》三讀通過,長期參與都更的建築師分析,林陳海家族有3條路可以走。

第1,林陳海家族已經持有多數土地,以及取得多數地上戶的同意,仍可繼續走都更流程,再請地方政府代拆釘子戶。第2,走危老程序,另外把釘子戶的房子高價買回來,流程會更快。第3就是等釘子戶老死,因為他們沒有土地權無法繼承。

宏道法律事務所律師蔡志揚認為,修法後,實施者可以透過地方政府協調後代拆整棟建築,因此縱使有少數的釘子戶,仍可進行都更。台北市政府都市更新處官員表示,他們知道這塊土地要都更,但實施者還未正式送交都更流程,未來北市府也會密切關注。

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