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房市泡沫地雷 中國如何面對?

2018-12-20
作者: 羅文欽

中國官方雖強力調控房市,但背後推升房價的力量不曾減弱。(圖/達志)

每年年末,中共按慣例召開中央經濟工作會議,定調新一年的經濟工作基調和方針,是中國財經界窺探政策走向的重要風向球。2016年12月,中共中央總書記習近平主持中央經濟工作會議時,突然將矛頭指向房地產商,對於不斷上漲的房價說出了重話:「房子是用來住的,不是用來炒的。」1年後的2017年10月,習近平在中共「十九大」開幕做政治報告時,再次重申了這句話,並贏得滿堂熱烈掌聲。自此,中國政府新一波打房行動鋪天蓋地而來。

調控措施多  房價逆勢走高

根據中原地產的數據,2018年前9月,中國各地方政府公布房市調控措施次數接近400次,較2017年同期增加8成;其中,2018年9月公布的房市調控措施次數就達70次之多。這些調控措施多半是新瓶裝舊酒,換湯不換藥,不外從限購、限售,或提高首付款、房貸利率等手段下手。

不過,中國政府在最近20年來,已進行多次全國性的「打房」行動,調控政策對抑制房價的邊際效應正在明顯遞減,於是我們看到中國房價是愈打愈高,房市泡沫愈來愈大。

房市泡沫有多嚴重呢?一線城市「北上廣深」的房價,在過去16年漲了20倍。以北京為例,2000年時,平均房價約每平方公尺5700元人民幣(約每坪8萬5000元台幣),蛋黃區的東城區,平均房價約8000元(每坪11萬9000元萬台幣)。而到了2018年10月,根據房仲機構安居客的數據,北京的平均房價已漲到近6萬元(約每坪89萬台幣),東城區的平均房價更飆漲至10萬4000元(約每坪154萬元台幣),等於漲了10多倍。

這些年來,中國各城市房價幾乎都呈數倍增長,遠遠超過民眾的薪資成長幅度,買房已成為多數中國老百姓難以承受的重擔。中國媒體稍早根據各地房價和平均工資計算,北京居民要擁有1棟100平方公尺(30坪)的房子,得不吃不喝46年才買得起,但北京還不是最長的。與金門一水之隔的廈門,得花53年,是中國買房壓力最大的城市,其次是深圳的48年,北京排第3,上海也要花44年。

最近披露的另一組數據,更加深人們對中國房市泡沫破裂的憂慮。知名房地產商SOHO中國董事長潘石屹日前在一場論壇中提到,中國全國房地產市值高達450兆元人民幣,是美國的兩倍多,更超過美國、歐盟和日本3地房地產市值總和。相較之下,在2017年年底,中國GDP(國內生產毛額)總額為82兆元,中國股市總市值為60兆元人民幣。

不管是中國政府、財經專家或者房地產商,都知道中國的房市泡沫嚴重,也深知對中國經濟造成威脅,但為何房價就是壓不下來?

資金過剩  房地產難降溫

首先,中國領導人的「打房」決心是堅定的,但下達到地方政府時,卻面臨「兩難」。中國經濟成長在2018年明顯放緩,從第1季的6.8%一路下滑至第3季的6.5%;雖說經濟表現不再是地方官員晉升的唯一指標,但仍是不可或缺的評鑑標準,而房地產業是最足以左右地方經濟表現的產業,包括地方政府可藉售地增加財政收入,房地產開發可帶動鋼鐵、水泥、家具、家電、裝潢等相關產業發展,同時可以創造龐大的就業機會。

因此儘管北京高層下達調控指令,地方政府也遵令公布各種調控措施,但除非房價漲幅衝上全國前茅,地方政府在執行力道上必定有斟酌拿捏。

其次,房價在過去多年慣性上漲,已讓購房者或投資客堅信,買房是一項很好的投資標的。特別是2018年中國股市受到美中貿易戰影響而大幅下跌,交易量明顯萎縮,這些原本在中國股市流動的龐大資金,必須尋找其他出口,房市便成為最好的選擇。

此外,中國人民銀行貨幣政策走向寬鬆,2018年4度調降存準率,向市場「放水」兩兆元人民幣資金;雖然人行降準意在解決中小企業融資問題和提振實體經濟發展,但按照過往經驗,恐仍有不少資金流向房市和股市,房市要降溫並不容易。

表面上,中國官方大力進行房市調控,但背後幾股推升房價的力量未曾減弱,讓中國房地產業陷入了深層矛盾中。可以預見,化解泡沫愈來愈大的房市風險,將是中國近期在應對美中貿易戰外在變數之外,對內最重要的經濟課題,而在即將登場的中央經濟工作會議上,將有進一步的答案。
 

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