投資趨勢 > 房地產

小資族輕鬆當包租公 獲利打敗定存

2018-12-12
作者: 游筱燕

CBRE董事總經理朱幸兒認為投資 REITs比定存好。(圖/黃郁修攝)

市井小民如果看好未來商用不動產發展,要買下一個商場、一個辦公大樓,簡直天方夜譚,但是透過REITs(不動產投資信託),就能用小錢當包租公。

世邦魏理仕(CBRE)董事總經理朱幸兒,是商仲圈知名的「女戰將」,她對房市的變化嗅覺敏銳,曾經投資過的地產遍布紐約、澳洲、巴黎、越南等地。近來她發現投資REITs是個不錯的理財方式,「買下一棟不動產,要負擔買房時的土增稅、賣房的資本利得稅、持有期間的稅費,還要擔心管理維護,以及房客不繳租等,有了REITs,一樣是投資不動產,卻不必煩惱後續問題。」

REITs是典型的完全收益(total return)產品,元大投信實質資產投資部指出,法規規範REITs九成獲利都須配息,並且享有10%分離課稅的優惠,投資REITs兼具穩定收息、資產增值,獲利來源除了有高現金股息外,還有來自於價格成長的資本利得,優勢相似於股市加上債市。

9成獲利都須配息  享有10%分離課稅優惠

此外,REITs同時具有「分散性」和「流動性」的特色,分散性是指,一檔REITs如同基金,投資組合包含多種物業的證券化商品,因此買一檔REITs等於同時持有數個標的,甚至幾百個商業物件,降低投資單一不動產物件的系統性風險。流動性則意味,REITs等同於股票交易,讓投資人更輕鬆的做不動產投資交易,資金流動性風險大幅降低。

比較REITs與其他股債市中長期的表現,元大投信實質資產投資部以全球REITs的績效表示,過去10年來看,REITs每年平均報酬率為11.7%,加上平均配息率4%,表現不遜於全球股市的平均報酬率15.1%、美國的14.5%、台股的14.2%,顯示REITs在一定風險程度下,有創造穩定成長報酬的特質。

元大投信觀察,在景氣循環觸底回升,且低利率的環境時,REITs報酬率容易見到超過20%以上的年報酬率。但相反的,若在景氣進入末升段,如2016至2017年的升息循環,經濟數據持續復甦的狀況下,股市的投報率就會高於REITs。

以台灣目前有績效數字的5檔REITs來看,殖利率都約在3%上下,近年的殖利率區間則位於2.4 ~3.9 %。朱幸兒說,REITs與其他股債市資產類別的相關係數低,適合穩定的長期配置,表現也都比定存高,若持有的REITs被清算,也能享受不動產增值的成果。

不過,元大投信提醒,國內REITs投資標的較少且集中,主因規模化的商業物件並不多,且皆由集團發行,物件過度集中又主要位於投資收益率極低的台北,台北市精華商業區商用不動產的平均租金收益率僅2.3%,為亞洲區域內僅次於香港的低投報率,因此在物件不夠分散且投資報酬偏低的狀況下,流動性明顯偏低。

都更行情可望加持  留意房地產景氣與利率變動

儘管如此,還是有REITs試著想改善投報率,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠以國泰1號為例,管理單位已規畫將台北中華大樓辦理都市更新,都更後的樓地板面積將增加5成,由原本的5400坪增至8600坪,而租金也可由現行的每坪1300元大幅提升。目前據傳日本西鐵將承租5樓以上的旅館空間,引進30年歷史的索拉利亞西鐵酒店(Solaria Nishitetsu Hotel)品牌。

總的來說,要挑選好的REITs投資,大環境除應注意房地產景氣變動外,也應考量利率變動,因利率上升會使借貸成本增加,以致降低槓桿報酬;此外,投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品,導致股價下跌。小細節則須留意不動產管理團隊的經營能力,並考量該團隊是否積極操作、投資標的是否多元。

TOP