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新加坡憑什麼成為亞洲第2大市場?

2018-12-11
作者: 游筱燕

新加坡的REITs發達,被公認是全球REITs股息收益率最高的國家。(圖/達志)

台灣的國土面積是新加坡的50倍,人口是4.5倍;然而,星國至今有39檔上市REITs,占股市總市值6.5%,而台灣只有6檔,占股市市值僅0.22 %,兩國發展REITs的時間相近,市值規模卻相差20倍。新加坡更成為僅次於日本的亞洲第2大REITs市場,甚至吸引外國的上市櫃公司至新加坡發行REITs,值得台灣借鏡。

檔數多、連結標的多元  報酬率高達5%至11%

根據元大投信實質資產投資部統計,台灣REITs標的、檔數、規模皆比新加坡保守,台灣6檔基金中,管理的標的僅21件;反觀新加坡僅前10大REITs,管理標的便達650件,標的多元包含辦公室、住宅、百貨商場、物流倉儲、工業、旅館、數據中心、醫院、長照中心等,還跨足到海外,投資到美國、澳洲、英國、日本、德國、南韓等。台灣至今沒有一檔REITs擁有海外標的,整體的收益率也僅2.5至3.5%,不像新加坡高達5到11%。

新加坡的REITs相當國際化,熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,由於新加坡REITs一開始即未限制基金投資的區域,因此新加坡REITs除投資的不動產種類多元外,投資資產的區域也相當多元。

例如,「Fortune Real Estate Investment Trust」的投資標的便位於香港,並於2010年在香港證交所上市,成為第一檔在新加坡及香港兩地雙重上市的REITs。之後陸續有以日本、印尼、印度、中國等地為主要投資的資產,在新加坡REITs上市。

高力國際調研部董事李日寶也以2014年上市的「Frasers Hospitality Trust」為例,名下共有15個旅館與服務式住宅,分別位於新加坡、澳洲、英國、日本、馬來西亞與德國,說明開放程度。

稅率誘人、投資架構彈性  即使素地開發案也能投

谷湘儀說,由於新加坡幅員較小,適合的投資標的相對有限,當新加坡本地資產的租金收益率不如預期時,管理者為維持REITs的績效,會投資收益較高的海外資產,所以投資海外不動產占新加坡REITs不動產淨值的比率逾35%。

此外,新加坡REITs還積極擴增資產組合,台灣則不然。第一太平戴維斯總經理黃瑞楠指出,過往10年,台灣各檔REITs合計僅透過融資申購3三筆國內不動產,投資金額共計69億元,包括新光1號增購新光信義華廈(8.71億元)及中山大樓(32.08億元),富邦1號增購中崙商場(22.6億元)。

李日寶以新加坡第一檔上市的不動產投資信託基金「CapitaMall Trust」為例,2002年上市時,初始投資標的僅有3個商場,資產規模為星幣8.95億元(約200億元新台幣),透過積極操作,最慢兩三年就會調整組合,2005年時,甚至一年就購入4件標的;15年過去,該檔基金的的總資產已增長約星幣105億元(約2355億元新台幣)。

特別的是,「新加坡彈性的投資架構,除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產。」李日寶說,好比CapitaMall Trust在2011年聯合CapitaLand Limited、CapitaMalls Asia Limited等共同成立特殊目的信託,向新加坡政府取得Jurong Gateway Site的開發案,且這項開發案是素地,並非一般已在收租的商用不動產,新加坡政府也給予正向支持。

星國政府為了推行REITs,多次調整推出稅收優惠政策。黃瑞楠表示,目前新加坡REITs的個人投資人,股息收入免徵所得稅 ,而台灣原先是6%分離課稅,2010年提高至10%,儘管釋出善意,卻仍不及新加坡優惠。

平心而論,新加坡是一個國土不大的小國,受限面積,能被轉手買賣、建設開發的商用不動產標的有限,卻一樣能透過政府支持與靈活操作,擁有活躍的REITs市場;台灣,又為什麼不能?
 

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