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REITs大咖來了!商用不動產愈來愈熱 百億基金活水挹注

2018-11-28
作者: 游筱燕

桃園台茂購物中心為即將上市的「樂富1號」當中標的。(圖/陳俊松攝)

今年以來,商用不動產的熱度加溫,台北南山廣場辦公樓一室難求,租金每坪上看5000元;台商回流找廠房、遍尋工業地;華固、興富發、長虹等指標性建商也轉移目標至商辦、廠辦、飯店。連帶地,暌違10年,台灣今年又有兩檔REITs(不動產投資信託基金)問世。

用10000元,就能投資台南Focus百貨或是桃園台茂購物中心!今年7月上市的REITs「圓滿1號」,標的包括台南Focus百貨、新北市板橋板信銀行家大樓。此外,日前獲金管會核准的「樂富一號」,擁有桃園台茂購物中心一半產權等標的,目前也正積極籌備,最快12月上市。長年被形容「一動也不動」的台灣REITs市場,似乎又動了起來。

為活絡房市,台灣2003年通過《不動產證券化條例》,兩年後,首檔REITs「富邦1號」正式上市。2007年,台灣REITs檔數共有8檔,達到高峰,之後市場趨於冷淡,未再有新的REITs發行,且2012年起,陸續有3檔被清算下市。儘管REITs每年有穩定配息,但檔數少、波動低、流動性不佳等特性,總讓投資人興趣缺缺。

全球REITs蓬勃發展 台灣反縮水背道而馳

熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示,相較鄰近的日本REITs發展,日本首檔J-REIT在2001年問世,至今已有61檔J-REIT。高力國際調研部董事李日寶也說,與台灣同時發展REITs的新加坡,到現在已近40檔上市交易基金。

此外,相較於新加坡股票市場的總市值約7800億美元來看,有6.5%是REITs商品,美國22兆美元的市值有5%是REITs商品。台灣擁有約1兆美元的股市規模,REITs的商品卻只0.22%。

根據安永(Ernst & Young Global Limited) 2016年不動產投資信託基金報告,全球REITs市值在2010年為7340億美元,2016年7月上升至1.7兆美元;其中,美國REITs市值成長147%,非美國的REITs市值成長100%。反觀台灣REITs市場規模縮減,與全球市場蓬勃發展景象背道而馳。

「REITs不單是金融操作,在國家經濟發展、企業國際化上更扮演重要角色。」第一太平戴維斯總經理黃瑞楠舉例,萬豪集團(Marriott)於2016年併購喜達屋酒店集團後,在全球122個國家擁有逾5700家酒店,119萬間客房,成為全球最大的酒店集團,其關鍵手法就是REITs。

錯誤的主管機關編制 REITs猶如一攤死水

1993年起,萬豪透過新成立的萬豪地產REITs,進行資產證券化,將原本的飯店資產分離,回收原本投資在飯店不動產的現金流,改變原本飯店營運的重資產特性,拿資金改造翻新,提升獲利率,再出售不符合長期戰略發展的物業,得到的資金再來收購良好資產;在不斷循環及靈活的財務操作下,一步步造就萬豪王國。

亞洲私募基金子樂投資總經理胡穎森也表示,過去香港有一系列國宅一樓的商鋪,環境髒亂、生意不佳成為治安死角,REITs進場派大量人員管理、整頓後,「市容改造、租金提升、人潮變多,大家都賺到錢了。」

REITs活絡,最直接的反應便是國家有稅收,相關的商仲業者和律師事務所皆有生意可做;對於投資人而言,可以藉由REITs參與並享有大型商用不動產的投資獲利與租金報酬。但既然REITs活絡是國際趨勢,又能為政府、產業、投資人打造3贏局面,為何台灣REITs猶如一攤死水?這恐怕是冰凍三尺非一日之寒。

首先是主管機關態度消極。台灣REITs的主管機關是金管會銀行局的信託票券組,打從一開始REITs就被定義為一樁不起眼的小業務;加上銀行局的業務龐雜,若業主靈活的操作不動產,會為銀行局增加許多審查手續。所以該機關長期以來傾向「不鼓勵」,而業者不增資、不買賣、不投海外商用地產,等於不找麻煩,就是主管機關眼中的乖寶寶。

再者,管理機構心態保守。台灣REITs是以信託方式來管理,而現行台灣的受託機構為銀行,擁有決策權,「富邦1號」、「國泰1號」、「富邦2號」由土地銀行負責,「新光1號」、「國泰2號」則是兆豐銀。但銀行的專長並非管理、包裝不動產,對房市的靈敏度不足,「加上銀行作法通常保守,只求抱著維持原租約,不變就不會錯的心態。」專家說。

據了解,6年前陸續有3檔REITs被清算下市,就是因為受託機構和管理者都不作為,「房地產價值高漲,他們可以將部分資產賣掉,把賺的錢分給投資人,再找別的標的物;但他們不願意,長年投資的股東對REITs市場失望,乾脆提出全部清算下市,用最極端的方式出場。」業界人士指出。

申請流程繁瑣耗時 禁不起景氣翻轉波動

反觀,國外的決策權多是由管理機構負責,以日本、新加坡來說,這些管理者多半具不動產經驗的地產集團,如日本的三菱地產、森大廈(MORI);新加坡的Keppel等。他們追求績效,汰弱留強,對地產操作靈活,吸引投資人,因此歷年報酬率也都高於台灣。

第三,申請流程繁瑣。在台灣REITs要上市,必須先與賣家談好價格,也明確指出要買哪件標的,再送機關審核,從審查到通過往往動輒7、8個月到1年以上,時間冗長;當中若遇上景氣翻轉,價格波動,賣家等不及,或有其他買方出更高價搶下,這樁REITs就破局,前功盡棄。

專家表示,REITs上市前,當中的每棟大樓都規定要兩個鑑價報告,且必須委由大型的鑑價公司,兩家鑑價完,還須找第3家對前兩家出允當性意見,再送到內政部地政司、金管會審查。但全台上市櫃公司若買一定金額的不動產,也不用將鑑價報告送主管機關;全球其他市場的REITs發行,主管機關也沒規定要送鑑價報告,「台灣REITs是唯一規定要送鑑價報告給主管機關的國家。」

第四,成為壽險公司財務操作工具。2004年,適逢SARS風暴結束,整體產業景氣才從谷底開始復甦,而部分壽險業在當時面臨資本適足率不足的問題,REITs的出現,恰好為壽險業解套。

壽險業將自有資產包裝成REITs賣出,一方面可認列資本利得並改善資本適足率;另一方面,集團以創始機構的名義投資,並成為該檔REITs大股東,而REITs的管理機構也是由集團內之子公司或是大股東之公司擔任。如富邦一號由富邦建經,即使名義上達到「真實出售」,但是實際上仍然間接擁有掌控權,表面上是支持政府政策,但改善財務問題才是目的。

壽險業不漲租不賣樓 商品失去原先發行美意

專家表示,起初發行人立意本非活絡市場,自然對於買賣的靈活操作處於被動狀態,「你去攤開壽險分給投資人的股利,會發現這12年來是一條水平線,表示股利都沒有增加,租金亦是,但房租並沒有完全停滯。」另外,壽險的REITs大都租給關係企業,如何漲租?

壽險公司從第一檔2005年入市以來,房價保守估計都已上漲5成甚至翻倍;但是國內壽險身為REITs的大股東就是不會賣,「每年現金流量沒有成長,也不會分潤,股價不動,像極了債券,失去REITs原有的發行美意。」

業界人士指出,美國原先發行的出發點,在於商用不動產全掌握在資金雄厚的人手中,市場只有少數買家在玩,價格不透明,政府為了讓全民都能參與,發明了REITs;沒想到長年來在台灣,仍是只有「少數」壽險在玩,失去REITs最寶貴的精神。

兩年前,REITs開放可以投資境外不動產,但因須載明確定標的再申請,時程過於冗長,產生如前述景氣波動問題,以致雖開放,卻無人申請。又台灣REITs其實可以追加募集,比方他國可以隨時間擴大基金規模及新增投資,但台灣10多年來並無任何一檔追加,熟悉法令的專家說:「政府表面上說什麼都沒有反對,但是設下層層關卡和審查,以及要繳交的文件資料之多,曠日廢時,讓人連想提出的意願都沒有。」

鬆開法令緊箍咒 台灣也能和世界接軌

購物中心協會理事長蔡明璋認為,成熟、有競爭力的國家,政府都力推商用地產發展。(圖/黃郁修攝)

購物中心協會理事長蔡明璋表示,綜觀全球許多企業與國家因為資本市場的協助,商業地產蓬勃發展,造就地標型建築,進而發展成全球企業,帶動國家經濟繁榮;REITs便是一個促成理想的投資工具,應被廣泛應用。

專家一致認為,台灣REITs法令的緊箍咒,牽制了國內的不動產、金融市場發展,像是主管機關、信託制、不彈性的投資架構,以及《台灣不動產證券化條例》開始便受限於「不動產」的定義,現況是無法援引至公共建設等基本問題。建議政府支持除直接持有不動產外,還可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產,或是能直接取得素地以開發收益型不動產,再把許多實質審查程序改成核備制,開放國外REITs來台掛牌,若都能一一改善,期待台灣未來也能跟上世界的腳步。

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