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許崑泰通吃兩岸的獨門獵地術

2018-11-14
作者: 陳宥臻

(圖/黃郁修攝)

攸關台北市重要門戶的雙子星案日前投標,僅有兩家業者參與,一家是由港商于品海主導的南海控股公司,另一家則是藍天集團、群光電子董事長許崑泰,引發外界好奇,許崑泰到底是何許人也? 

許崑泰在《壹週刊》國內富豪榜中名列前40名,身價估計75億元,其所掌管4大集團,市值更超過2000億元。主要事業多在中國的許崑泰,日前在接受《財訊》專訪時強調,自己其實常在台灣,只是平常鮮少出席公開場合,多數人對他並不熟悉。 
 
獨門的獵地哲學 搭上中國成長列車 
 
走進許崑泰位於新北三重的辦公室,8幅大型辦公商場圖一字排開,他笑稱這是「8大名模(樓)圖」,全部是許崑泰在中國興建的指標性大樓,光是看圖感覺不出來,許崑泰語出驚人地說,圖上的每一棟建物,市值都超過百億元以上。 

其中,位於四川成都的君悅酒店大樓,是許崑泰最得意之作,就位於成都交通樞紐。他隨手拿出一張紙,形容自己當時到成都時,就把成都的地圖拿起來,對摺後再對摺,找出地區的中心點,「這就是我找地的方法。」當年成都君悅大樓就是這樣被許崑泰找到,當時上面還亂七八糟,許崑泰光是談購買土地就花了兩年,拆了8年房子,最後又用4年興建,讓這塊地從原本的巷尾厝變成大路指標,後來旁邊也興建捷運,成為交通最繁忙的交會點。 

許崑泰自成一格的獵地哲學,在中國累積了多年經營商用不動產的經驗,趕搭上地產成長的列車,迅速擴大事業版圖;如今把焦點轉向台灣,看上雙子星的發展潛力,「我真的希望,雙子星可以成為我的代表作。」許崑泰用實際的成果,要再次證明自己的實力與眼光。 

許崑泰旗下共有4大集團包括藍天、群光、群百與宏匯集團,前兩者以電腦代工和零組件起家,20年前到大陸設廠,而後投入地產開發。其中藍天旗下設立大陸知名3C賣場百腦匯,其興建的商用大樓,低樓層都自己持有作成百腦匯商場,並把中高樓層商辦出售,打平興建成本後,等於商場都是零成本;群百則是負責百貨商場營運。宏匯集團也在兩岸積極布局房地產。  

旗下4大集團 從科技跨足地產  

根據藍天集團統計,這4大集團的市值就達新台幣2100億元。每年營收達1300億元,IT(資訊科技)製造業年獲利達70億元,每年不動產的收租金額就有57億元。 

4大集團除了群光以外,旗下事業幾乎都和房地產有關,他在1998年後陸續投入商用不動產開發,幾乎是搭上了中國房地產高速成長的黃金時期。集團過去10年在大陸開發商用不動產面積,達103萬坪,其中百貨公司面積就有20萬坪,比台北市信義區的商場加總起來面積15萬坪還多。

話鋒一轉,擁有飯店、商場與辦公大樓開發經驗的許崑泰直言,「以雙子星大樓的樓地板面積估計為15萬坪,從我們過去的經驗來說,真的還好而已。」

仲量聯行總經理趙正義說明台北雙子星標案最快明年3月與得標廠商簽約。(圖/潘重安攝)

說起許崑泰的獵地學,一定要買便宜貨,專找政策獎勵、地主缺錢急售、或地主不懂行情賤賣的物件。像是長春凱悅酒店10年前,是政府規畫開發5星級酒店,宏匯就花60億元買地和開發,如今市值超過110億元。 

許崑泰認為,房地產的「位置」是最重要的決戰點,他除了先找到市中心點,選址更一定要在地鐵站出口,「當有1天全中國的地鐵都接起來,所有的百腦匯也都會相通了。」所以每塊土地都是許崑泰靠腳走出來到處看,也養成他快走的運動習慣。 

為了與地主拉近關係,早期許崑泰甚至有「許一斤」的稱號,意味一次聚餐可以喝掉1斤白酒而不醉,就是為了和地主搏感情,「有時在大陸做生意,真的沒有辦法不喝」,但近年許崑泰養生,已經變成「許半斤」,酒量控制不再喝多。 

而且,許崑泰看地除了首挑地點,身邊總有一位風水大師周老師把關,每塊地都由他看過才拍板,10多年來都沒有出錯過。那麼周老師是否看過雙子星案的土地?許崑泰露齒大笑,說「當然看過,且是A+的土地」。  

600億元大案 20年後才開始賺  

觀察許崑泰在兩岸商用不動產的布局,2016年時,許崑泰發現中國的地產價格出現轉折,因此陸續出售7處商用不動產,金額高達百億元引起矚目,他當時對外說明,第一次感受到大陸房地產景氣趨緩,就算2008年金融海嘯也沒這種感覺,此一感受來自於銷售商用不動產的時間拉長,後來也暫緩再購入新土地,主要是價格太貴了。 

如今回頭來看,中國正面臨地產轉折,多處房地售價都在打折,證實許崑泰的眼光看得很超前。不過,許崑泰解釋,就像是資產調整,當時是把收益沒那麼明顯的不動產出售掉,保留精華的不動產,例如2015年時百腦匯有25處據點,目前減為19處。 

許崑泰開始將商用不動產的眼光,放回基期較低的台灣,自3年前開始,投入3起雙北市的BOT案,預計明年起陸續開幕。「我就是因為投入150億元在BOT案上,跟政府部門合作過,覺得溝通都很順暢。」許崑泰指出,「國內不少建商與政府合作有不愉快的經驗,但我自己感覺到還好,甚至說新莊國際創新園區BOT案,得標後被政府砍掉20%容積率,也沒關係呀!就省掉20%的開發成本,穩穩收租就好。」

提到雙子星開發案,估計要600億元,許崑泰也說太划算了。他點出:「地是政府的,自己不用買。」而且600億元是含政府委建,所以要扣掉150億元。隨後450億元中,有6成是由銀行聯貸,4成約180億元自備款,光是藍天每年就有80億元的帳上現金,所以負擔根本不大。 

許崑泰笑說,雙子星案預計要經過3年的環評及4年的興建,共7年的時間,蓋完都已經25年了,預估完工後的年報酬率為3%。扣除興建成本與經營費用,估計往後推20年,雙子星才會開始獲利。許崑泰直說,20年一點都不久,他自認個性不是有耐心的人,但是對不動產卻特別有耐心。 

許崑泰說,台灣房地產過去幾年盤整,商用不動產最近一年突飛猛進,例如台北市信義區南山廣場租金創新高達每坪每月5000元,超過台北101大樓。台灣的商用不動產正是時機,缺乏A級商辦,雙子星的商辦招租絕對不成問題,雙子星的量體比台北101還要大1.5倍,但未構成經營壓力。 

看好台灣頂級商辦前錢景 不怕貿易戰繼續加碼中國 
 
看看許崑泰在中國的酒店15年後才開始賺錢,但可坐擁土地增值,就能理解他的信心從何而來。而且,雙子星是聯合開發案,也能分回部分土地,但分回多少則在競標的條件裡。 

在訪談中,許崑泰時不時露出上排牙齒大笑,訪談中,說了超過3次,「人生要活得精采」,他不斷在事業版圖上突破,做電子代工成熟了,就做3C通路,而後投資不動產。 

他做的決策都經過縝密計算。像近期美中貿易戰熾熱,他還在江蘇蘇州加碼蓋新工廠,他語氣輕鬆說,出口關稅增加20%沒關係,新的工廠自動化,人力立刻降8%,把關稅成本降下來。 

商場上的事,似乎都在許崑泰的掌握中,就像他維持腰圍在33吋,長達20年,他拉著西裝褲說,我訂做的褲子已經20年沒有改過尺寸。他更訂下另一個目標,「我身高178公分,穿上皮鞋就是180公分。目前體重72公斤,應該再減4公斤才是我的標準」。這就是許崑泰,從商場到健康管理,都是一步一腳印,默默投入前進中。

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