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周奕成

創業人、創作人 大稻埕國際藝術節發起人

周奕成:「街區公司」的經營架構

2018-10-10
作者: 周奕成

(圖/pixabay)

有形的建築稱為architecture。無形的結構、組織設計也可叫作architecture。無形的建築包括:企業和政府的組織、電腦軟硬體的架構設計,乃至認知或思想上的層次與關聯性等,皆可稱作architecture。在一個歷史街區裡,有形的建築是受重視的。街區的經營架構則不受到重視,甚至不被意識到其存在。有形的建築容易被看見、被欣賞。無形的建築則難被大眾理解。 

街區經營架構 要有理想與巧思 

街區的經營架構是什麼意思呢?簡言之,設計一套組織模式,追求歷史街區在經濟上與文化上平衡永續發展。說起來簡單,做起來困難。都市經濟有太多環環相扣、連動影響的因素。 

一棟一棟有形的歷史建築的修復,往往已有歷史資料、美學理論及工藝技法的種種套路可遵循,相對上是不困難的。而街區的經營則是一個摸索中的領域,也因此有很多創新的空間。另一方面,有形建築相對上是固定的,做好了就是做好了,和外界環境的連動性比較低。但經營架構的無形建築和環境的連動性很大,各種作用力也可能反饋,造成預期之外的後果。 

因此,街區經營架構的無形建築,比起修復老房子的有形建築,更複雜微妙得多。設計一套街區經營架構,比起設計一棟有形建築,必須有更宏大的理想、更細密的思考、更巧妙的創意。 

台北市大稻埕近年來已成為歷史街區經濟振興的國際案例。在歷史街區指定及歷史建築保存和修復方面,這是多年來民間及歷屆市政府共同努力的成果。在保存及修復之後的產業振興,則有「街區公司」這樣創新經營的模式正在發揮效果。 

大稻埕的「街區公司」目標和理想,是讓大稻埕再度成為台灣文化運動基地以及跨世代創業寶地。作法是引進與大稻埕歷史傳統銜接的「新創傳產」,也就是定位在傳統產業鏈裡面的新創事業,建立新創事業的聚落。 

要創造獨一無二的新舊產業結合的創業街區,引進的都是微型新創事業。如果找既有大品牌,街區就失去獨特魅力。但微型企業對租金成本敏感,為了讓微型新創事業能持續進駐街區,如何平抑街區租金,避免因街區繁榮而暴漲,就是街區公司的主要任務之一。然而在一般商圈情況下,屋主的利益與店主(創業者)的利益是很難調和的。一旦街區繁榮起來,屋主很自然要提高租金。如果店屋所有權常常轉手買賣,則租金更容易被過度調漲。租金過高,反造成屋主和店主雙輸,台北市東區就是如此景象。 

設計永續街區模式 而非相互剝奪機會 

街區發展的「共同理念」是出發點,但「共同利益」才是決定因素。靠著理念去說服街坊鄰居是必要的,但不可能持久。有沒有可能設計一個屋主、店主及社區居民能夠共同享受街區振興成果的結構,而不要互相剝奪,才是永續經營的關鍵。 

「街區公司」即是這樣的經營結構。創造共同利益,讓屋主和在地金主加入街區公司,以股東身分獲得長期利益,配合長期租約設計減低租金暴漲的風險,也減低房屋轉賣的誘因。 

在這樣的設定下,「街區公司」必須是能夠獲利的事業。因為要創造共同利益,提供屋主入股的誘因。但街區公司不能從轉租獲利,一旦街區公司藉由提高租金獲利,將造成創業者難以生存,就違背了街區公司創立的宗旨。不能從租金獲利,則只能從公司自營的零售通路及自有商品來獲利,再者就是協助進駐的創業體提高銷售額來獲利。 

換言之,街區公司是靠創造管理財和行銷財來獲利。在這裡,創業街屋的商場模式即是管理財和行銷財的創造。將街區的一般商店街屋轉化為創業街屋,用來孵育新創事業,但採用商場模式來執行管理和行銷。 

在創業街屋的商場模式裡,街區公司會向進駐創業體收取租金分攤及營業提成。租金分攤會低於周邊租金行情。營業提成則依照業種、創業階段及營業額而有差異。對於營業毛利高的業種例如酒館,會有比較高的提成。對於獲利能力低的業種例如插畫工作室,就有很低的提成。 

街區公司要有一定的規模。街區公司經營管理多棟街屋,可降低成本提高獲利。對街區而言,則有助於遴選優質的團隊進駐,做街區整體的業種及空間配置,且可引導進駐創業體做內部合作。 

街區公司是低獲利,低風險的社會型企業。財務目標即是公司整體經營政策的定錨。街區公司可設定每股盈餘為財務目標。EPS(每股稅後純益)大於1小於2,長期而言是相對合理的財務目標。街區公司若能做到這樣的盈餘,則可歡迎社會大眾入股投資,讓街區公司成為社會共有的公司。

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