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全台重劃熱區總盤點  「低單低總」最搶手

2018-09-26
作者: 游筱燕、陳宥臻

台北超級豪宅大案、總銷逾400億元的「陶朱隱園」若順利進場銷售,今年全台案量即破表。(圖/吳尚哲攝)

一掃過去4年房價盤整的陰霾,交易量和推案量回神了。根據591新建案對全台都會區928檔期的統計,去年總案量為2193億元,今年已達3063億元,成長4成,增幅不算小。

走訪全台、問過多位房市專家發現,今年各都會區案量的劇增,主要特色包括低單價、低總價,以及多集中在新興重劃區。

今年是台北市案量驚人的一年,《住展》雜誌企研室經理何世昌指出,1至8月台北市推案量約2136億元,「才計算至8月而已,數字就比去年全年推案量多出300多億元,」主要是豪宅大案齊發,如「One Park Taipei元利信義聯勤」和「冠德信義」兩案加總就海灌720億元,若案量超過400億元的「陶朱隱園」順利於今年底開賣,案量就更破表。

台北〉兩房小坪數成主流 
豪宅大案齊發推升案量

甫進場的大安區「吉美大安花園」總銷50億元,加上為市區少見近千坪基地,是928指標個案,坪數55到85坪,每坪開價178萬元;創意家行銷副總經理柯仲武透露,該案尚未開賣,但光是預約VIP客就有近百組左右。

根據591新建案統計,今年台北市928的總案量從去年檔期296.76億元成長至383.35億元,較去年同期增長近3成;從坪數大小來看,除了特殊案件有破百坪,多數規畫介於50到70坪的空間。

特別的是,大同區開始有小坪數產品,如24坪起的「吉美樂河」。麗寶建設副總經理何昭宏表示,迪化街有人文背景和歷史故事,以及永樂市場布市、傳統戲院等,新舊融合,頗有味道,常是港澳旅客必訪之處,明年麗寶也將在迪化街附近推小宅,期許能讓港澳客埋單。

海悅國際總經理王俊傑分析,大同區房價基期偏低,除有當地客支撐,也常是無力負擔市中心高價、剛性需求的自住客,首要覓尋之地,造就大同區小宅的趨勢。

長虹建設董事長李文造說,「今年聞到一股谷底翻升的暖流」,不過李文造和昇陽建設總經理簡伯殷一致認為,台北房市並非普遍都好,仍處於個案表現的狀況。

土城暫緩重劃區起初從三字頭開始推案,如今已站穩四字頭。(圖/陳俊松攝)

新北〉總價低於千萬元攬客
吸引剛性需求自住客看屋

新北市近兩年來,新興重劃區一直存有話題,根據591新建案統計,全台各區中,新北市總案量逼近900億元,較去年漲幅超過1倍,稱霸六都,甚至連過去態度相對保守的國泰建設,於江翠、二重疏洪道、央北重劃區等都有推案,其中板橋江翠北側重劃區、土城暫緩重劃區、央北重劃區、三重仁義段重劃區等,不到千萬元的低總價廣告戶,引來不少剛性需求的自住客看屋。

江翠北側重劃區起初靠讓利、單價約40萬元出頭打響名號,開賣甚至比周圍公寓1坪50萬元來得便宜。何世昌表示,該區案量仍舊很大,看不到停止跡象,光928檔期粗估便超過百億元,如今區內成交價格亂,商辦成交單價約37到40萬元、一般住宅約40至45萬元,偶有品牌建商成交到50萬元,價格已陸續墊高,但消費者是否埋單讓該區站穩50萬元,有待觀察。

位在捷運小碧潭站和興建中的十四張站之間,有片規模39.8公頃的央北重劃區。該區自茂德機構旗下的寶德建設推出的「波爾多1」之後,今年下半年國泰建設、全陽、國美和九昱建設都推出新案,算一算總銷金額已經突破200億元。未來還有大陸建設、長虹建設等加入,央北是號稱除了江翠北側重劃區以外,最熱鬧的一個重劃區。

負責銷售「國泰豐格」的傳真實業專案經理褚雲仙表示,新店被形容是新北市的天龍區,靠近小碧潭站的成熟市區中古屋平均單價位在7字頭,相較央北重劃區是重新規畫的特區,每坪目前成交價最高也在6字頭,主要是自住型買家出籠,吸引不少新店軍公教買盤,買給小孩、首購或退休換屋,也有來自中永和與內湖大安區的買方。

土城暫緩區上半年有「土城日月光」開出紅盤,單坪賣到40萬元以上,墊高價格,據已知的資料,該區928檔期新案會陸續開出高價,包括禾運開發的「新海城」,馥華開發的「馥華城峰」、有富國際的「有富正旺─藏玉」,每坪單價也普遍開出4字頭以上,考驗民眾接受度。

過去被合稱為「林淡三新」的林口、淡水、三峽與新莊,因推案量規模龐大,上半年依舊冷清,甚至7月時,連遠雄建設都出售630坪新莊副都心土地。不過何世昌表示,近期新莊頭前出現一小波推案潮,代表建商想試水溫,逐漸回復信心。

桃園〉龜山A7重劃區低價搶市
不用500萬元晉升有殼蝸牛

根據591新建案統計,今年桃園市928的總案量從去年檔期222.6億元成長至342.84億元,有5成的增幅。創意家行銷研展部副總經理蔡建興表示,若以重劃區的熱度來看,中路重劃區有穩定的市場。何世昌認為,桃園龜山A7重劃區是今年突然躥起的黑馬,值得持續關注。

《住展》在上半年統計北台灣五大指標重劃區(新北市新店央北、板橋江翠北側、三重二重疏洪道、土城暫緩發展區、桃園龜山A7重劃區)發現,A7重劃區合計推出2745戶,推案總額達255億元,超越新北,是5區之冠。許多人相信A7重劃區可以複製林口房價上漲模式,吸引許多雙北市首購客賞屋。

「低價造就A7重劃區的熱度,」何世昌直言,機場捷運從台北火車站(A1站)到林口(A9站)間,當屬A7站房價較親民、也是唯一新案房價還維持在2字頭的站點。

推案穩定的中路重劃區此一檔期有近60億元的推案量,台灣房屋智庫經理江怡慧表示,中路重劃區屬最靠中正藝文特區的重劃區,近國道二號南桃園交流道,最大優勢為與中正藝文特區內住宅房價每坪相差約2萬到3萬元。指標案為寶佳機構佳瑞建設推出總銷35億元「唯樂之丘」,規畫2至4房,開價28萬到29萬元。

台中捷運明年通車帶動房市,圖為G0站。(圖/資料室)

台中〉雙鐵新站明年通車 
軌道宅正夯,吸引建商進駐  

全台各地推案不少的麗寶建設副總經理何昭宏觀察,由於大台中周圍有中彰投支撐,房市漲跌不同於全台,「總有自己的節奏」。

台中市不動產開發商業同業公會指出,今年大台中928檔期推案總案量超過500億元。據了解,包括總太、精銳、鉅虹、惠宇、永福、陸府、遠雄、國雄等知名建商皆有新案推出,集中在北屯新興的重劃區(機廠特區、洲際特區、單元十二)、單元二以及八期重劃區。

「自從Costco(好市多)二店確定落腳北屯機廠特區,周邊土地行情短短2年漲幅逾5成,」台中房產專家、立智公關總經理王耀斗說,台中有兩條軌道帶動推案,以北屯來說,一是預計明年初通車的捷運綠線,二是明年10月通車的台鐵松竹站,造就北屯新興的重劃區熱度。

機廠特區推案以首購宅為主力,單元二重劃區近期則鎖定高端客,房價直追7期。台中市不動產開發商業同業公會指出,8期重劃區機能完善,包括有捷運G12站,坐擁豐樂、豐富、南苑三大萬坪公園以及Costco、迪卡儂、文心秀泰廣場等大型商場,近年吸引遠雄、聚合發、順天、雙橡園、國雄等諸多品牌建商陸續搶進開發。

高雄〉1字頭首購是王道 
鳳山、橋頭、楠梓成熱區

高雄928檔期總推案金額衝上近500億元,「大台北地區自從3、4年前政府打房,買氣便開始降溫;反觀高雄,近幾年來一直都有買盤,整體市況比北部熱。」達麗建設發言人陳志豪觀察,除了有首購的剛性需求,也有換屋的買家現蹤,是支撐高雄房市的兩大主力。

龍登國際總經理戴嘉聖指出,近期市場熱區集中在1字頭的首購區,包括橋頭、楠梓、鳳山;再者,一個地方的房市好壞,雖與景氣相關,是否有產業支撐帶動就業機會也是關鍵,像是高雄科學園區二期在橋頭正式啟動,緊鄰的橋頭新市鎮二期,以及境內有三所大學與加工園區的楠梓區,吸引首購族目光。

楠梓區商圈成熟,就業機會足夠,是近來北高雄遷入人口數最多的行政區之一,其中高雄大學為中心的高雄大學特定區,更是高雄市面積最大的區段徵收計畫。928檔期包括全誠、泰嘉建設都推出1字頭的首購、首換產品,單坪價格落在15萬至17萬元間。

換屋市場由京城建設推出的「H2O京城」和「綠翡翠」為指標,京城建設發言人周敬恆表示,近來京城看好北高雄博愛特區(泛指漢神巨蛋至義享天地間的帶狀區域),不只京城同名代表作「京城」在此區,此一檔期的兩案也在此區,兩案總銷金額50億元。若以「京城」實價登錄1坪價格57萬到66萬元來看,後兩案價格若能持續站穩,博愛特區後市可期。

此外,中鋼集團旗下的中欣開發首場住宅開發案,就選在亞洲新灣區,總戶數388戶,總銷達65億元。另有國揚建設位於前鎮區的「微笑時代」地上權案,每坪開價18萬至20萬元,主打500萬元就能入手,坪數規畫25到37坪,基地面積超過3000坪,地上權70年,共748戶,總銷約40億元。前幾年,永信建設「R5新世界」地上權在當地創下99%的銷售紀錄,令市場驚呼,微笑時代是否能持續地上權熱況,考驗市場接受度。

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