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外資商仲女王不設限的奇襲傳奇

2018-07-23
作者: 游筱燕

朱幸兒從小秘書做到5大外資商仲負責人。(圖/黃郁修攝)

正逢盛夏的台北市街頭勁風不止,彷彿暗示市場將起變化。穿著俐落套裝的朱幸兒(Cynthia),站在南京敦化路口的南京微風百貨旁,顯得格外神采煥發,因為這是她2009年幫勤美集團璞真建設以100億元賣給富邦人壽的標的,扣除投入成本,勤美合計獲利高達42.5億元,是當時勤美有史以來單筆最大獲利,售價高到超乎市場預期,成為朱幸兒經手商用不動產的代表作之一。

商用不動產經過幾年低迷,似乎開始有起色,朱幸兒更在此刻為業界投入1枚震撼彈,離開她花11年親手打造的外資商仲第一太平戴維斯(Savills),8月1日起將赴世邦魏理仕(CBRE)擔任董事總經理。

達標快狠準 連老外也懾服

早年Savills在台灣曾短暫設立,後不明原因撤出,直到2007年延攬朱幸兒重啟爐灶後,成為Savills創辦150年以來、第1家成立不到3個月就獲利的全球分公司,營收和獲利年度目標達成率超過200%,甚至凌駕當年英國倫敦分公司,讓老外刮目相看。

曾與朱幸兒共事、現任微風集團董事長室開發協理高銘頂回憶:「要是Cynthia親自率隊,案子拿回來的機率都超過8成。」

朱幸兒是外資5大商仲業者中,唯一的女性領導。約160公分高的她,口齒清晰,不時用英語應答,邏輯清楚,面對問題總能快速反應,對市場掌握度高,親和力十足,是媒體常常請益的專家。但她並非科班出身,求學過程中也沒有人教過她如何做地產。

台北出生的朱幸兒,家中排行老么,上頭有1兄、1姊,父母從事家電買賣、電器工程的小生意,忙於工作,讓她從小獨立自主,「我功課進度沒完成不會就寢,爸媽常看不下去就會說:『半夜2點了還不去睡!』我會嚴格要求自己, 不用人擔心。」

打破市場規則 出奇逆轉勝

銘傳大學銀行保險系畢業後,朱幸兒赴南澳大學修得產業管理碩士。回國擔任工業地產業董事長的祕書,「老闆叫我幫他翻譯2本原文書,一是德國經濟學家韋伯的《工業區位論》,二是如何投資美國不動產。我一字一字翻,手寫稿堆到超過60公分,眼睛痠到常常去看眼科。」

朱幸兒偶然帶新北市新莊1家化學工廠老闆去看大園1間廠房,「他問我特色在哪?我把工業區位論依序的4個概念:區位、交通、勞力、價格帶入,強調做化學必須接近原物料。最後這間廠房竟然9800萬元成交,我嚇一跳。」25歲不到的女生,穿梭在台灣各大工業區,賣掉南崗、屏南工業區等廠房,成為公司的超級業務員。

但她也曾在1次買賣中踢到鐵板。當時開發部告知桃園的中壢工業區有業主要以1.5億元賣廠房,朱幸兒很快找到買方,孰料賣方反悔改開1.6億元,但訂金收了,買賣不成要賠款,還會觸法。「我好焦慮,覺得天要塌下來!」抱著承擔賠500萬元的勇氣向對方坦白,竟順利化解,讓她學會遇事要坦誠、嚴謹以對。

但市場不景氣,老闆把公司收掉,戴德梁行董事總經理顏炳立找朱幸兒建立工業地產團隊,卻連續3個月掛蛋,「我臉皮薄,遞出辭呈,顏總叫我不要放棄。我繼續拚命打電話、掃街、到處看有沒有工廠要賣?」

直至第7個月,朱幸兒接到許勝雄的金寶電子廠求售,「我察覺到主機板產業即將興起,而金寶電算機的產線、流程都能沿用,便把出售訊息提供所有主機板廠,最後以8億多元賣給華碩。」就此她一炮而紅,顏炳立對外也常常拿「7個月冷板凳」故事勉勵新人。

戴德待了約10年,朱幸兒被中華徵信所延攬,創立商仲部門。2007年,不到40歲的她被找進Savills當台灣分公司的負責人,3個月後,她將內湖科技園區明基大樓賣給新光人壽,當時市場估值僅43億元,朱幸兒卻以50.37億元成交,跌破專家眼鏡。

業界人士指出,她打破市場規則,把潛在的買家名單全都露。朱幸兒分析,當時市場普遍處於爾虞我詐的氛圍中,名單若給賣方,他們也許會私下接觸;但朱認為市場買家有限,賣方肯定已接觸過不少買方,談不攏才把物件丟到市場,「愈坦白,對方會愈信任委託給我。」

另外,「我連買主身家背景、財務狀況、購買後可能用途,以及對明基的影響等全部詳盡列表;又預測國際市場的趨勢給買家,要他們用未來投報率眼光來看其價值,所以常能賣出超乎市場的價格。」

走出舒適圈 轉戰商仲龍頭

而且,她化主動為被動,當通知過所有潛在買主後,不會再主動聯繫,「動輒上億元的商品,不是在賣保險,死纏爛打沒用,不會因人情埋單。」

目前台灣外資最大的房產私募基金、亞太置地台灣分公司負責人蘇為逸指出,「逾億元起跳的案子,任何買賣甚至會牽動股價。1家公司要買商辦,包括估價單位、投資部等都會投入評估,牽扯數10人,Cynthia卻能做到保密到家。」

今年以來,商用不動產持續增溫,向來喜歡接受挑戰、不久居舒適圈的朱幸兒選在這時離開Savills。儘管不捨,但她想藉由進入全球最大的商仲公司CBRE,把握這波風起。

目前CBRE在台營業比率有75%來自外商,與逾8成深耕本土市場的Savills正好相反。朱幸兒表示,為突破現況,1年內將導入本土客人,同步加強CBRE既有強項,包含設施管理、租戶服務、商辦現場監工服務等,並擴大估價部門,迎接更多生意。

聊到最後,覺得氣氛熱絡,探詢市場上是否有些成熟交易可以透露的,她笑笑回1句:「不能說,你知道我不會說的!」

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