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富豪最愛不動產  暗藏3大理財招數

2018-07-16
作者: 廖君雅

瑞普萊坊總監黃舒衛解讀台灣富豪仍偏愛高價豪宅。(圖/吳尚哲攝)

雖然國內不動產行情上漲力道已經趨緩,但因不動產兼具節稅、保值、傳承3大財富效果,仍是高階資產富人重要的投資標的。就國內的不動產部分,專營高端豪宅商仲的瑞普萊坊總監黃舒衛指出,具有開發題材的土地、希望都更的老旅館及商辦、豪宅等3類不動產,是台灣富人最喜歡的標的。

黃舒衛表示,富人投資不動產和稅制關係非常密切,因為不論在贈與和繼承時,不動產都是以公告現值做為課稅基準,而公告現值和市價有相當的差距,所以在傳承時,將財產用不動產形式交給子女的租稅負擔較輕。

但2016年是非常有趣的1年,國內外稅制變動,分別對不動產市場買氣產生不同的變化。中國信託銀行客群經營處副總楊子宏指出,房地產雖仍是高資產客群投資的重要標的,但本地高資產族群在2016年後,投資性房地產的資金比率卻略微下滑。

房地合一新制壓抑國內買氣
海外避稅資金成為新買盤

主因是2016年政府為抑制房價過熱推出的「房地合一」新制,規定持有房地產兩年內出售,須課徵的房地合一所得稅,稅率高達35%至45%;而持有房地產2年以上才賣出,房地合一所得稅的稅率也有15%至25%,使得投資房地產稅負增加、交易成本連帶上漲,本地高資產客群對房地產投資趨於觀望;然而,2016年國內的房地合一稅制壓抑了不動產市場買氣,但國外稅制變化卻為不動產交易帶來境外的新買盤,那就是台商的海外資金。

黃舒衛觀察,總價7000萬台幣以上的豪宅交易,自2016年下半年前成交件數開始爆發多出1倍,主要原因是中國從2016年起要實施自有版的「肥咖條款」(CRS),由於台灣和中國及香港沒有租稅協定,中國和香港拿不到台灣的課稅資料,反而成為台商海外資金的避風港,不少台商撤出在中國和境外部分資金,這些海外資金湧入台灣,以不動產為資金的停泊地,成為不動產市場的新買盤。

以房養學夯 投資兼住兩得宜
最愛倫敦、澳洲、紐約

黃舒衛指出,富人對台灣不動產感興趣,優先是找有開發題材的大筆素地;第二是買未來有都更題材的老旅館和老商辦,因為這些標的買進來可以出租,約有2%的報酬,未來都更可賺取更大的利潤;再來就是買豪宅。但富裕族群對豪宅出手明顯比以往保守、實際成交價也收斂許多,且多以自用、保值和傳承為主,總價則以2億元以下居多,也漸漸不再青睞動輒百坪面積的豪宅。

另外1個有趣的現象是,富人對買海外不動產也非常有興趣,最近幾年愈來愈多望子成龍、望女成鳳的富裕族群,送子女到國外念書,也樂於錢進房市,順便在子女念書的海外當地買房子,通常價格以3000萬元新台幣的標的最搶手,當子女念書在海外購屋給子女住,在子女就學期間可省下高昂的租金,等到子女學業完成,若房價有上漲再把房子賣掉,就有機會把學費給「賺」回來,這種以房養學的模式,甚受富人歡迎。

富人買國外房子另1個重大原因就是投資,一般預估海外租金報酬率可在3%以上,此外,包括開展新事業、買自用宅和退休需求置產,前往海外國際城市「插旗」、買下心儀房產作為旅居、出差的中繼站,也是高資產族群在海外買不動產的趨勢。

過去,富人在海外買不動產以英國與澳洲為大宗,美國房地產則是自川普總統上任後這2年才逐漸崛起,根據瑞普編制全球豪宅指數中,20個城市裡有9個在美國,美國GDP(國內生產毛額)成長預測與未來財富增幅都呈現樂觀,「這是前所未有的情況。」黃舒衛說。

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