投資趨勢 > 房地產

投資台灣》名家對談 台灣地產巨頭為房市把脈

2018-05-02
作者: 游筱燕、陳宥臻

(圖/陳俊松攝)

房市經過多年沉澱,從基本面來看,買賣移轉棟數統計到2017年底,近4年來首度轉正,今年第1季看到6都交易量開始翻揚,房市似乎出現曙光。

在這波房市起落的關鍵時刻,《財訊》雙週刊舉辦小型地產對談,由社長謝金河主持,邀請興富發集團總裁鄭欽天、甲山林機構董事長祝文宇、吉家網董事長李同榮進行座談,共同討論台灣房市新的生命力,以及對未來房市的看法。而稅制、都市更新、社會住宅等政策,若借鏡國際,又該朝哪個方向走?以下為對談精采內容:

謝金河:台灣房市低迷好些年,房價會繼續跌嗎?後市如何?

李同榮:此波房市軟著陸確立,不會有恐慌性殺盤出現,也不會有ㄣ型反轉趨勢發生,更不會有8年寒冬現象。

吉家網董事長李同榮認為,台北市房價低點已過,預計今年台北市房市交易量將持續反彈。(圖/黃郁修攝)

談房市》
下半年買氣穩定,軟著陸確立

按照觀察,房市交易量低點在2016年第1季3078戶,台北市房價低點在2017年第3季與第4季間,中古屋均價每坪52.5萬元;新北市以南預計低點會在第2到第3季止跌。

今年第1季交易量大增,尤其台北市大幅增加43.6%,全台房市呈現低價撐盤,吸引首購進場,高價讓利吸引換屋族群青睞,下半年房市將進入以盤整代替價跌的階段。

鄭欽天:坦白說,台北市價格跌得不多,以興富發圓山一號院舉例,買地時心想1坪能賣65至70萬元就挺不錯,碰上行情好,就想能否賣110到120萬元,最後推出時,出售的單坪均價在80萬元左右,現在平均成交73至75萬元,以當年來比較,大概跌個10%,其實沒那麼嚴重。

我現在全台一個禮拜最基本有5億到6億元成交,1年下來200多億元的訂單收入。像新竹,我原擔心行情修正,但最近與全球人壽在關埔重劃區合作的案子,單價27萬元,結果900多戶賣掉600多戶;另外,我發現在竹北,總價500多萬元的兩房產品,能月租2萬多元,還很搶手,原因在於人口正成長,所以我1年在新竹可賣1300戶左右。

我在台南1年也賣1000多戶,沒幾個人相信!我是沿著永康、南科等工業區蓋剛性需求的房子,照樣賣光,對一個飽和城市,不能再用以前角度來看房價,因為交通早已改善不少,每個地方都有它穩定的需求。

我的看法是,所謂空屋,就像我們批量一樣,比如說批100件衣服,賣到後來總會庫存個10件、15件,表示我們要準備換貨,再去換一個更流行的款式,再來去化,像我再處理松江、台北一號院,其實都是回到當年盤算的價格,甚至比我當年買地預估時還好一點。

所以,我推案比較不相信Location(地點),反而相信Timing(時機點),你在什麼時機、什麼地點,要賣什麼產品、什麼價格、賣給誰?設定好,哪有地點的問題?

下半年房地產的買氣基本上穩定,不是暴衝型的,價格跟量很平均,當然,如果價格再賣低一點,可能會有更大的量出來。

祝文宇:房市大致呈現南溫北冷狀況,為什麼呢?在於現在大坪數房子推不動,大家轉往興建單坪10到20萬元、坪數小、總價低、剛性需求的住宅,因為這類產品在市況好時不是主力,消費者想買也買不到。

前幾年房地產不景氣後,我希望讓庫存降低,開始掀起讓利風,讓愈多賣愈快,台北市的持有成本高,總坪數大,內湖案子我從1坪80萬元降到60萬元,讓利到2、3成就能賣掉;在台北房價高,也不可能推小坪數商品。

我繼續採取讓利策略,今年已經陸續賣掉5個案子,土城以前賣30多萬元,大同莊園賣40多萬元,我就賣30多萬元;新店湯泉旁邊的中央重劃區案子,業界預估60幾萬元,我賣50幾萬元,就去化得快。

我預估下半年跡象會更好,感覺物價有漲勢,又碰上選舉,整體情勢是好,但根本問題是薪水沒漲,薪水漲了,房地產才有成長的條件。

興富發集團總裁鄭欽天:政府應每個月全額補貼首購族房貸利息,讓年輕人直接有感!(圖/陳俊松攝)

談房價》
與全球一線城市相比並不離譜

謝金河:政府應該怎麼做才能解決民怨之首的「高房價」,協助青年安心成家?

鄭欽天:建議內政部的青年購屋成家補貼能再積極落實,現在的房貸利率約1.5%,政府可全額補助,或跟業者聯手各補貼一半,比方貸款500萬元,1年約須付7萬5利息,每個月繳6000多元利息,若政府每個月全額補貼,等於這段時間可以還房子本金,多出的這筆錢,就能再多生小孩,調整生活。

這樣做年輕人會即刻有感,拿中國的房貸利率7%來說,假使政府補貼2%,還剩5%要繳,補貼根本無感,因為利息高。我看台灣要蓋20萬戶社會住宅,大概要花6000億元,但若改成補貼一個年輕人10年利息,約等同補助50萬元至70萬元上下,一樣20萬戶,花不到2000億元,還能為國家省錢。

李同榮:政府應以振興經濟為要務,不要過度包裝居住正義、轉型正義,應致力推動振興經濟政策,比如加速交通建設就會擴大都會範圍,間接紓解人口集中壓力,並舒緩房價的不合理性;最後要讓稅制合理化,除囤房外,自住持有稅應維持輕稅。

謝金河:我們常抱怨台灣房價貴,房價所得比過高,不過上海黃埔灣的豪宅,賣到1平米38萬元(約1坪600萬元),究竟台灣房價跟全世界比,是高還是低?

鄭欽天:台灣房價跟全世界知名度城市比較,不算特別貴,現在菲律賓首都馬尼拉的房價都比台灣中南部貴,新加坡的房子比台北市還貴,中國一線城市就更不用說。

台北市房價在70到80萬元,大概落在1平米5萬元左右(約1坪75萬元),與大陸普遍的二線城市差不多,拿鄰近台灣的二線城市廈門比較,島外房價也在1平米4萬多元(約1坪60萬元),因為島內最高都要8萬元1平米(約1坪120萬元),所以台北市平均房價,跟廈門島外差不多。

菲律賓近年來也漲很多!市中心的土地價格約在1坪200萬元左右,與台中7期差不多,賭場附近有人開價40到70萬元。

祝文宇:以我自己的例子,我在上海外圍蓋房子,因為取得成本較低,想便宜賣,當地政府還不同意,認為我如果不賣到2萬元1平米(約1坪30萬元),政府的土地會標不掉,影響整體市況;後來,我知道上海在虹橋附近當初打算賣1平米1萬元(約1坪15萬元),最後賣到6萬元1平米(約1坪90萬元)。

談稅制》
競爭力降低,政策應通盤檢討

謝金河:稅制是一個國家發展的關鍵,各位如何看待目前房產相關稅制?

祝文宇:台北市土地年年都在漲價,在地段率、樓層數調整後,好位置住宅的稅變得非常重,再1個豪宅稅,總價超過8000萬元的房子都不要賣了,大坪數產品現在滯銷,造成北市在國際城市中競爭力降低,現在誰要在台北買房子?不如往新北市第一圈買位置好物件,較有競爭力,價格還便宜一半。

你說我們要把台北市房價降下來,怎麼做?很簡單,只要你願意到航空城去設公司行號,營業所得稅大幅減免7成就好。再者,來航空城上班員工所得稅10年先減半,明天大家就全部搬過去。

鄭欽天:以我為例,我是建設公司大股東,去年我的稅不只45%,還有地價稅、房屋稅、增值稅,那些都不在股東分配裡面,所以建設公司賺1百塊,真的落到大股東口袋只有30幾塊而已,如果台灣經濟年年都大成長,課重稅還不打緊,現在反倒降低企業投資台灣的意願,到頭來,政府真的課得了那麼多稅嗎?

反觀中國大陸近20年崛起,與稅有絕對關係,我去廈門的島外杏林,樓面4萬元1平米,當地政府跟我說,如果我來做酒店,給我4千元1平米,因為你做酒店、蓋百貨,賺了錢會繳稅給我,而蓋辦公室會為我帶來公司行號設籍在此,我將來還有地稅可以拿。

社會住宅存量太低,市場專家建議應拉高存量。(圖/吳尚哲攝)

談社會住宅》
存量太低、交通建設是大問題

台灣地方稅很可憐,全部上繳中央,再去跪求預算,中國是地方政府可以留35%,若300億元,地方可以留100億元;假使在台灣,台北市賺得多繳也多,但台東,中央可以拿20%就好,80%都留給地方,讓地方去拚招商,人才才能留得住。

地方政府其實要劃土地出來招商也不是難事,但全台土地有做都市計畫的,應該連百分之一都沒有,統統劃成保護區,公務員最省事;舉例現在光是2間打成1間的室內變更,內政部審查就要6個月;又我最近1個都審案剛過,執照申請5年;1張透天的建照,1年3個月,以前我們在笑大陸行政效率差,那台灣呢?

李同榮答:台灣房地產的持有稅與交易稅是全世界最複雜的稅制;房地合一稅更是糟糕,等於跟增值稅重複課稅,加上這幾年房價緩跌,資本利得根本課不到稅,只能靠舊制抽到土地增值稅。

此外,世界上沒有一個國家房產稅1年可以急漲30%,國外許多國家都明定每年房產稅調高上限,尤其「一刀切」的作法,劃分2014年7月1日與6月30日的新屋房屋稅,大幅調高房屋稅稅基2.6倍,全應通盤檢討,將房屋稅和地價稅合併,仿照美國採取總價概念。

謝金河:社會住宅政策各方意見不一,有人喊租金還是太貴,有人說會增加餘屋量,應該怎麼做才好?

鄭欽天:社會住宅必須精準去統計哪些人需要?目標客層要很清楚,以日本來說,比如警察分局公單位,會去蓋一棟高樓,分局就用樓下幾層,區公所用5樓到7樓,而8樓到35樓就是社會住宅,建照費用大家拆帳,政府來控制興建量與約定的租金,對市場就不會影響。

台灣可以找保險公司來做,給他固定的投報率,讓他有穩定收益,或是找開發商整棟管理,可約定一些基本稅賦全免,算出社會住宅建商花了多少造價?多少年能回收?釋出獎勵。

另外一提,交通建設也是社會住宅一大問題,政府應該重視,像是淡水的淡江大橋早應要建,或者為什麼不從新北投捷運站,打1條10公里不到的芝投隧道連通三芝,三芝是台地,要幾10萬戶都有,就差1個車站過去,那邊房價10萬元出頭,而在北投至少要5、60萬元。

李同榮:社會住宅一定要優先廣建,因為社會住宅若不夠多,年輕人買不起又租不起,民怨就會升高,最起碼要讓都會區的上班族、弱勢族群,有房子可以租得起,目前台灣社會住宅存量不到1%,實在太低,理想程度應該要落在3到5%,多數業者認為興建社會住宅將提高供給量,進而影響銷售價格,我覺得不然,因市場自有調節機能,但建議配套要做好,與台灣民間資金結合,專業的物業管理也要進來。

吉家網董事長李同榮:台灣社會住宅存量不到1%,一定要優先廣建!(圖/陳俊松攝)

祝文宇答:台灣的社會住宅應讓企業來做專門企業出租住宅,明明內行的是我們不動產業,結果政府找了一推外行在做社會住宅,若能讓業者損失的部分抵稅、方便業者貸款,就能吸引專業的來承包。

談都更
難度高!新區開發成關鍵
 

謝金河:前陣子地震頻繁,都更議題重啟,都市更新有機會嗎?

鄭欽天:不像大家想的那麼美!最好台北市1坪房價剩20萬元,都沒有人要,這樣都更最快。你看日本的都更,經過兩個大循環底才堆得動,當大家覺得資產將來的增值性不夠,利息又重,到時再來談都更。更何況,現在房屋稅一直調,調到後來誰要都更,我的舊房子稅那麼低,轉蓋新的大樓會被課重稅,誰願意配合。


甲山林機構董事長祝文宇:未來趨勢是重劃區贏舊區,做都更前一定要先做好新區開發!(圖/陳俊松攝)

祝文宇:都更死路一條!過去前台北市長郝龍斌喊出1坪換1坪加一車位,根本不切實際,台北市土地劃分、建築法規及都更條例都有明確規範,住戶條件若好,能分回的建坪自然就多,但市區老舊公寓又大多屬於住3類,其建蔽率以50%計算,乘上6層樓,容積300%,加上陽台免計,大概350%左右,現在的容積率實施225%,而6層樓的老舊公寓,相對持有土地較少,如何去1坪換1坪?

我認為未來趨勢是重劃區一定贏舊區,因為都是新房子;大基地一定贏小基地,因為大基地可以做好整體管理,做都更一定要先做好新區開發,開出便宜條件,當舊區沒人要,大家才會往新區去,等到舊區的成本降低,才會浮現都更條件,如果只是小基地一直都更,解決不了問題。

TOP