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這樣買房才划算,達人教你「3多1少」不敗法則

2018-03-30
作者: 陳宥臻

(陳俊松/攝)

買屋是一門藝術,在現今實價資訊較透明的狀況下,屋主不敢漫天喊價。但依據市況,有人成功議價17%空間,有人只在5%內。根據各地區行情,起初可從10%至20%的幅度開始議價,再慢慢找到雙方可以接受的空間內成交。

但是如何突破賣家的心防?交易前先建立好關係,循序漸進買到划算點,專家建議「3多1少」原則,有這些步驟,不再亂槍打鳥。

「3多」原則
調謄本、查實價登錄、了解周邊行情

買屋前多做功課,多1個步驟可能為你省下數10萬元。第1個「多」的步驟,是房仲業者虎哥告訴自住客一個不可忽略的細節,以往是投資客的議價心法,但自住買家通常會忽略,就是買房前先去查詢土地謄本。

任何人都可以到地政局查詢第二類土地登記謄本,民眾在購屋前可先請房仲查好欲購入房屋的所在地號,並調閱謄本,或可上網查詢電子謄本;查詢謄本的用意在於,看該屋主是否有2胎房貸紀錄。如果謄本上有紀錄在身,代表屋主有資金需求,就能查出屋主是否用錢孔急。若是如此,就能先展示誠意,再拉高議價空間。

第2「多」,就是查詢實價登錄,現在服務好的房仲都會主動提供該屋周邊的實價資訊,但民眾可以再詳細了解社區風評與樓高,這些都會影響房屋價格。例如同1個社區,4樓與10樓每坪單價就可能差到1、2萬元,實價登錄可使買家心中列出1個價格區間帶,例如價差3萬至5萬元內,為同社區的合理範圍,再以最大範圍作為第1次議價。

第1次議價若不成功,可再接再厲,千萬不要一次就放棄,同時也可與屋主表態買屋動機,像是結婚或是為孝親而買,讓屋主產生降價就是做好事的感覺。

第3「多」,是了解實價登錄中不一定有的新成屋和預售屋價格。從事資訊業工作的朱梓銘,近期在新北市五股購屋,看中1戶總價760萬元的20年大樓,最後以630萬元購得,成功殺價130萬元,等於少了17%。他說自己在購屋前先去了解附近預售和3年內的新成屋行情,發現該中古屋單坪價格居然比附近新成屋貴3至5萬,他以此作為證據向屋主表明,最後成功議價。

但他也坦言,中古屋比新成屋難殺價,因為中古屋屋主大多不缺錢,新成屋因為有空屋的壓力,要快速出清,比較容易殺價格。

中信房屋副總經理劉天仁表示,一般而言,中古屋、預售屋相對於新成屋較難議價,主要是開發商在預售時期的銷售成本,通常轉嫁至代銷業者,所以民眾購買預售屋,常常會出現代銷業者想盡辦法成交,但建商堅持價格殺不下去的窘境。

「1少」要領 
與賣方打好關係 突破心防議好價

一旦代銷業者因銷售率不佳,建案興建完成轉為成屋時,成屋便成為建商的存貨,此時豬羊變色,建商因為資金及稅賦成本大幅增加,急欲出貨,通常價格比較好談。

除了建商,在景氣反轉前買到預售屋的投資客,也會急於變現。永慶不動產台中10期新光加盟店店東張兆國舉例,台中12期1名投資客在預售時期買下總價4500萬元的別墅,今年成屋後,看到房價不如預期飆漲,想拿回2成自備款,乾脆就賠售5百萬元,以總價1千萬元賣出,等於認賠1成自備款。

除此之外,議價時也有地雷別踩到,少這1個步驟,才不會打壞關係。張兆國指出,第一次的議價非常重要,決定了賣方對買方的觀感。現在很多人聽信傳言,議價一定要從6折開始殺價,通常賣方聽到後,可能會拒絕繼續議價,買方反而錯失理想物件。
 

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