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印和闐

證券金融工作者

印和闐:買房前必須考量的3大因素

2017-11-24
作者: 印和闐

▲(圖/陳俊松攝)

台灣的房子還有哪裡能買?在我看來,有3個因素可以觀察:第1個是海拔高度。2005年到2007年,海平面上升的問題引起全民討論,但是10年過後,問題依舊持續惡化。根據水利署的報告,彰化、雲林、嘉義與屏東,每年光地層下陷就超過3公分。如果按照這速度,本世紀末全球海平面將上升1.5公尺,這一個事實就是買房之前一定要考慮的前提。萬一北極或南極融化完畢,海平面至少要上升7到10公尺。以目前融冰的速度,遠高於所有科學家的預測。

台北市、宜蘭、台南、以及高雄,大部分人口密集的地方都在海拔6公尺以下。在這之中,只有台北市因盆地關係,有機會學習荷蘭人圍住須德海(Zuider Zee)的方式,拯救雙北成為下一個亞特蘭提斯,其他幾個主要的城市區,一旦海水淹上來,變成下一個威尼斯的可能性實在不小。按照海拔高度的標準,6都已有2都的房子最好不要考慮。

第2個要思考的面向是房子新舊問題。到2017年第3季末,台灣平均屋齡是29.6年,其中以台北市的房子最老,平均33.1年,30年以下的房子也只占33.1%。再來是台南市與高雄市,分別是31.2年與29.5年。房子新舊原本不是問題,歐洲到處是數百年以上的老屋,只是當地天氣乾燥又無地震,房子狀況可以長期保持;但台灣不是,都市更新搞不定,空置的老屋又很難有二手市場,銀行放款也更為保守。桃園與台中平均屋齡分別是24.5年與26.7年,30年以內的房子占68.2%與64.6%,都市更新的壓力較小。

最後要考慮的是地方政府的財政問題。2014年至2016年的生育率平均是1.17%,考慮到台灣人平均壽命80歲,人口年齡中位數是40.8歲;以目前2355萬的人口來算,15歲以下的只有311萬人,65歲以上的人卻有321萬人,如果30年後出生率沒有任何拉升,2047年台灣人口將不到2千萬人。以日本北海道開始限制郊區收垃圾服務的經驗,負債過多及人手不足的地方,行政單位將失去提供基本服務的能力。觀察台灣2017年8月的數字,苗栗、宜蘭已經超過負債上限,台中以南的縣市普遍較差;6都當中,台北市與桃園市的狀況相對較好。

結論出來了:海拔高,就不會被淹;房子新,就能確保二手交易;地方政府財政較為健全,公共服務就能夠確保。3個標準算下來,再加上房價相對便宜,桃園市應該是台灣未來置產的首選。

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