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買對好屋必學的六大眉角把握建商讓利好時機
把握建商讓利好時機

2017-05-12
作者: 邱愛莉

▲(圖/Pexels)

建商打著「讓利」招牌,出現「預售屋比中古屋便宜」的市況。 如何把握時機,挑選一戶作為自住或置產,這些眉角你需要格外注意。

2015年房市景氣反轉以來,為了刺激買氣,預售屋率先降價,打著「讓利」的招牌,不僅開價降低,還祭出「低自備」、「抽家電」、「送裝潢」,甚至還有兩年後可選擇「讓建商加價買回」的奇招,市場上也出現了「預售屋比中古屋便宜」的市況。

預售屋和成屋是兩種不同的產品,雖然預售屋終究會蓋好成為成屋,但是在看屋時,沒有真實的房子可以看,也使得預售屋的買賣都比成屋更需要敏銳的眼光與技巧。如果你想把握建商大讓利的時機,好好挑選一戶預售屋作為未來自住或置產的好房子,有些挑選眉角需要格外注意。

首先,與所有的房子一樣,「地點」和「價格」非常重要。「地點」的評估,除了地段、交通、生活、小環境條件外,最重要是未來幾年有沒有「建設利多」。儘管銷售人員會一古腦地把所有建設利多統統告訴你,但還是要做功課,查詢Google這些建設預定完成的時間表,才不會對未來的行情太樂觀。

「價格」的部分,不外乎是「議價」的技巧。建議大家在看屋時,一定要先準備好自己的儀容,讓自己看起來自信、舒服。此外,議價比的是「氣勢」,所謂的「氣勢」不是凶,而是自信和泰然自得。議價前,要先準備好自己的心態,告訴自己:我買得起,就算價格開得太高我要殺價,也不是因為我買不起,而是因為不合理。

為了談到好價格,不妨也善用預售屋議價的好時機。一般來說,在房市多頭時,「剛開案或是潛銷時」的價格通常最好談,但在房價下修時期,「快要完銷結案」的出清時間,反而比較容易拿到破盤價。

六大基本面 買前總評估

除了地點和價格,挑預售屋時,建商的評價和信用就非常重要,購買預售屋前,不妨先上網搜尋,了解一下該建商的評價與售後服務作為參考,避免交屋後賣相不好,甚至施工品質太差,後續維修問題一堆!

當地點與建商品牌、口碑沒有問題後,接下來就要針對建案的基本條件進行評估。常見的基本條件包含:

一、基地大小與形狀:許多買方喜歡戶數單純的建案,最好一層一戶或一層二戶,可是卻忘了戶數太少時,除了拉高公設比外,如果要共同請警衛,每戶負擔的管理費用會很高,有些大樓甚至只能安裝保全,無法有管理室的配置,使得買方買的雖是新社區大樓,卻只有華廈的功能。至於基地的形狀是愈方正、愈完整才好規畫,畸零基地通常蓋好後,賣相會扣分。

二、使用分區與建物用途︰看預售屋時和成屋一樣,要特別留意土地使用分區。除了住宅區外,商業區和工業區可能只能用來做「一般事務所」或「零售業」使用。雖然單價較住宅用地的建案便宜,但貸款不易,且容易接到政府罰款取締的風險,不建議大家購買。

三、公設規畫與公設比︰新建案的公設比通常偏高,除了留意實際可使用多少坪數外,也要考慮公設的實用性,並問清楚哪些是二工(二次施工的違規使用)。由於二工還是有被舉報的風險,別被廣告中美美的無邊際泳池吸引,到頭來才發現買到的卻是一個在屋頂的蓄水池!

四、停車位的類型與訂價︰坡道平面、坡道機械、升降機械、機械循環式車位……,車位分成這麼多種類,買到的是哪一種呢?一般來說,「坡道平面」價值最高,「機械循環式車位」價格最低。不管是哪個類型的車位,合約上都會註明車位的尺寸規格。一般來說,平面車位中的標準車位:寬度多為2.25公尺,長度5.57公尺;平面車位中大車位:寬度2.5公尺,長度6公尺;機械車位則要留意高度和載重限制,留意是否停得下休旅車!

五、雨遮坪數與計價︰看屋時,雖然要比較公設比,不過還有另一個虛坪要注意:「雨遮」。有些建案公設比較低,但雨遮比例很高。雖然內政部規定雨遮不得計價,但建商、代銷在實務上僅是將雨遮的價格轉嫁到總價上,不得不慎。

六、預售屋合約保障︰預售屋合約通常有土地契約和建物合約兩本,分別條列土地與房屋資訊,包含坐落位置、主建物、附屬建物及共有部分、停車位性質等。此外,合約中還會提供建照資料、約定付款方式,以及坪數有落差如何找補?開工、交屋時間為何?延遲交屋時如何處理?履保機制為何?換約手續費多少?(最多不可超過千分之一)合約是預售屋最重要的文件,一定要看仔細。

最後,還要了解預售屋分期付款相關規定,因為只要一期沒有繳就算違約!建商可以主張買方違約,而自動解約並沒收已繳款項。上面的這些眉角,你學會了嗎?
(本文摘自《財訊》趨勢贏家系列)

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