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預售屋議到75折用這6招就對了挑對時機、找對人問是成功的一半
挑對時機、找對人問是成功的一半

2017-04-28
作者: 宋允誠

如何買到划算預售屋?趁著建商讓利時代來臨,6招提刀去砍預售屋價的撇步要傳授給你。

Eric是「CHANGO第一預售屋團購平台」創辦人,經營平台7年,接觸過逾500個建案,觸角從雙北以南到彰化,每週至少帶50∼60組賞屋,每年有上百人透過Eric圓買房夢。

7年前,在台中從事環境工程的Eric才28歲,正值成家之際,因為自備款不足,在比較過付款方式後,決定從可以階段付款的預售屋下手,他看遍台中市的西區、南區,曾自己去殺價、託付善於殺價的阿姨幫殺價、或是透過人脈找到專案經理談價,甚至是找3、5個好友一起團購,能殺下的價格都不盡相同。

由於當中與建商的交戰心法,讓他覺得有趣,開始研究如何買到划算預售屋,也成立團購平台,串聯大家上平台互相討論,現在的他,是親友眼中的預售屋殺價達人。趁著建商讓利時代來臨,Eric有6招提刀去砍預售屋價的撇步要傳授給你。

招式1: 潛銷期買進 房價便宜1成5

預售屋推案有4階段,分別為潛銷期、銷售期、促銷期及施工期等,Eric說,由於潛銷期是建商還未對媒體砸錢等廣告行銷時,議價的空間往往是最大的,等到樣品屋搭建好,現場備有銷售人員時,所有價格都會回歸正常。

一般人多是在樣品屋搭好,方知此地要推案,早已過潛銷,要如何事先得知?其實可直接進案場內,點名找專案經理,留下資料,表明想預約下一次的新個案,請他於潛銷期告知你即可。

招式2: 找到對的人—專案經理

有些建案會找代銷銷售,代銷主要業務是代理建商出售房屋,賺取建商的服務費,有2種合作模式︰一是所有廣告費用均由代銷公司支付,稱之「包銷」,結案後,可向建商請款售屋總價的5%∼6%;另一種則建商付廣告費,代銷業者只是「純企畫」。

如果是「包銷」形式,第一線的銷售人員通常會有自己的權限,銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價,權限最高的是專案經理,找到專案經理,平均可比小姐再低5%∼7%,甚至更多折扣。

Eric表示,首先先掃一輪自己的人脈圈,確認有無認識建案相關的高階主管,或是建案長期配合的水電行、設計師等廠商,用裙帶關係引薦專案經理,有關係後價格也會比較好談;再者,最理想狀況是直接找到建商,不透過代銷,等於至少省下5%∼6%。

招式3: 避開週五到週日去看房

由於週末是假期,通常是案場人氣最旺之際,現場容易讓代銷製造、操作成熱絡景象,若此時出價,可能現場出現跟你搶房的客人,為了入手,基於人性會不斷墊高價格,不僅價格容易失真,也不好意思殺價。

Eric建議,當你喜歡某一個建案,最好選在週二到週四的時段,分別於早上、下午、晚上去現場看看,感受不同時段的買氣,才會貼近真實情況,同時也較好議價,不易妄下決策。

招式4: 揪團下紅單後落跑,獨留一人享便宜好價

建案剛公開銷售時,房型,樓層,方位及車位選擇性多,若是喜歡則可以搶先付預約金,在簽訂正式契約前,不買均可全額退費。有一次經驗是,某位朋友找了其他3個朋友一起看屋,當場下訂共刷了40萬元,幾天後銷售人員電話聯絡這4位客戶回到案場簽正式合約,3個朋友卻突然反悔不買,業者眼看一下失去3位客戶,深怕最後一位也不買,於是承諾再給她更優惠的價格,後來得知,該成交價是合作10多年的廠商,才能拿得到的超優惠金額。

招式5: 試探大坪數單價去殺小坪數

通常大坪數房子,由於總價高,下調空間較大;而小坪數房型則相反,比如大坪數折數可能88折,小坪數僅92折,可以試找親友,一人專去問大坪數總價,另一人專去問小坪數總價,各算出每坪單價後,大坪數的單價就是心中最理想的底價。經由不斷的議價過程,試著用大坪數的單價去砍比照小坪數價格,在房市景氣不佳的現今,特別受用。

舉例來說,60坪預售屋開價每坪50萬、總價3,000萬,打聽下推估約可用88折=2,640萬元成交,換算下來每坪約是44萬。同一個建案35坪預售屋開價每坪51萬,總價1,785萬元,約可用92折=1,642萬元成交的話,每坪約是46.92萬元,此時就可以要求每坪以44萬元來反推小坪數的總價,頂多願意出到1,544萬元,約當再多殺200多萬。

招式6: 揪團購一起殺才夠力

根據Eric多年經驗觀察,他發現所有的招式中,屬揪團購可以殺下的金額最可觀。Eric分享當年就是以個體戶去詢價,才殺不到好價錢,所以才成立預售屋團購平台,串聯大家互相揪去賞屋,由於團結力量大,量大容易抑制價格,人多才好談。

Eric舉例,假設案場一線人員的底價是8折,一般個體戶殺價技巧較差的可能9折成交,厲害一點的可能85折,但是跟著團購,最多可以拿到75折的價格。以1,000萬的總價來說,75折後可以省下的費用就高達150萬元,是一輛進口車的錢,即使是很難砍價的車位,也能殺下10∼20萬元。

以近期「慶霖開發建設」於台中地區東海生活圈的建案為例,推出屬於剛性需求的23∼27坪2房產品,總價落在500萬∼600萬間,由於5月中後才會公開,現在是潛銷期,建商不僅大方讓利,提供團購專案折扣,還開放樓層任選(若已開案又是個體戶,樓層選擇會被限制),也同意在興建前客變,吸引非常多人參加揪團賞屋。

3大預售屋不要碰!
專家:住商不動產板橋層峰店店東江志亮

類型1 一案建商
房市反轉之際,對於許多小建商是一大考驗,過去,預售屋未完工即落跑的建商時有耳聞,尤其在景氣不佳更是如此。一般購買預售屋建議找有知名度的大型建商,較有保障,另一考量點是常在推案的建商對於產品規畫的掌握度較高,不會在剛性買盤出籠時,仍然堅持蓋大坪數的房型,造成滯銷,有可能未來脫手困難。至於如何知道建案風評?建議可以上公平交易委員會等網站,查詢該建商信譽。

類型2交通機能不到位的重劃區
價格容易談的預售案,可能伴隨著離捷運站遠、室內格局不佳、周圍生活機能差等抗性,買進如此建案,不只進住後日常生活不方便,加上供給量大,日後出售時,碰上其他人丟貨,造成價格紊亂。

類型3主打輕鬆付款,其實總價過高
為刺激買氣,最近不少建商打出「工程期零付款」「月付1萬元即可輕鬆成家」等口號,但有時自備款低的背後,隱藏總價買得較貴的事實,假若銀行放款成數有7成,其餘可能是建商協助辦理個人信貸,或向建商借款,可是還款期限短,購屋族得背負更沉重的付款壓力,一不小心就被斷頭。

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