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壽險大咖三策略 活化地產拚收益
去年商辦買氣創8年最冷 投資方向變多元

2017-04-05
作者: 廖君雅

▲(圖/資料室)

「請問今年最大的不確定風險是什麼?」3月16日的新光金法說會上,面對美系外資分析師犀利提問,新光金副總徐順鋆給了四個答案,其中,匯率、歐洲和市場信用風險,都是金融業的共同議題,但唯獨只有一項──不動產,說到這,連他也不禁皺眉頭,「我們公司光在台北市信義計畫區,影響就有2、30%(稅金占收入比重)!」

徐順鋆解釋,在不動產市況轉冷、租金不夠付稅金的情況下,等於沒有賺;去年底進行不動產鑑價時,更發現信義區周邊價格下跌近50億元,幅度逾五%,雖對財報未有實質影響,但顯然已出現下行風險。

收益率緊箍咒  讓市況急凍

新壽是國內老牌「包租公」,對房市看法動見觀瞻,根據法說會資料,新光人壽去年投資不動產報酬率仍維持在3.15%,但從總投資金額2.2兆元,不動產占6.4%比重估算,部位超過1千400億元;而新壽的未雨綢繆,也讓外界開始關心起同樣在信義區有不動產,且用市價認列入帳的其他三家壽險包括富邦、南山和國壽。

房地稅暴衝,對投資地上權影響最顯著,每年除認列價值減損,公告地價逐年調漲增加的稅金負擔,也會反映在租金收益率。目前在興建中的南山廣場、富邦A25被點名是重稅苦主;至於國泰置地廣場因是所有權,影響幅度較小,本刊詢問國泰金總經理李長庚,他也強調,「不清楚同業狀況,不過國壽租金收入很穩定。」

然而從交易數據上,商辦市場似乎迎來史上最嚴峻...
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