多空交戰的日本房產投資術
市場愈來愈熱,但人口愈來愈少

台灣房價居高不下,加上日圓貶值,讓許多台灣人想當日本房東;但到一個高齡化的國家置產,必須堅守哪些買房不敗的原則?

2016/11/08 出處:財訊雙週刊 第 515 期 作者:孫蓉萍

「東京2020年舉辦奧運,景氣看好,現在正是投資日本房地產的好時機!」「日本人口愈來愈少,現在去日本買房子,以後要租給誰?」眼看著台灣和日本的房仲業者競相舉辦日本房地產投資說明會,近日成為市場的熱門活動;然而,投資人在看好投資報酬率的同時,卻又擔心日本老人愈來愈多,空屋勢必增加。去日本買房到底好不好?

台灣人在日本購屋出現熱潮,不但台灣房仲業者提供在日本仲介的服務,日本也有多家房仲公司在台灣設點,更標榜背後有日本總公司可提供協助。以日本信義房屋為例,今年前三季平均每天帶看客戶3.6組,成立六年來,累計成交件數將近2千件,總銷金額超過1千2百億日圓(約合新台幣372億元),現在還在大阪成立支店。

東京置產的三種台灣人

日本經過失落的20年,全國平均地價已跌到泡沫時期的一半以下,東京則剩下1/3,全盛時期每平方公尺約278萬日圓,2015年底大約是84萬日圓。此外,據《全球房地產指南》2015年的資料,日本的不動產租金收益是5.02%,遠高於台灣的1.57%、中國的2.66%(主要城市平均)、香港的2.82%。加上安倍經濟學使得日圓2012年底開始貶值,以及東京2020年主辦奧運的題材,華人在日本不動產的投資方興未艾。

日本信義社長何偉宏透露,在東京置產的台灣人可以分為三種族群,第一是醫師、律師、會計師等專業人士,第二是中小企業主,第三種則是退休公務員;而物件金額則多半在4千萬到7千萬日圓之間,這樣的房價在3年前可以買到1房1廳1衛;不過,這3年來東京房價平均每年漲8%至10%,現在大概只買得到一廳一衛。至於購屋的目的,大約有6至7成是投資,其餘是自住,除了當做第2個家之外,尤其去年到今年為止,不少人是因為子女在東京就學或就業而購屋。

在台灣日商公司工作的方小姐,2年前也在東京墨田區兩國車站附近買下10多坪的房子,當時售價3千萬日圓左右,今年行情已經漲了2百萬日圓。不過,她說:「這只是行情,不一定能用這個價格賣掉,而且房子持有5年以內就出售的課稅很重,所以暫時不會賣。」日本未滿5年出售的稅率是39%(所得稅占30%、住民稅占9%),超過5年才降為20%。

看好東京的租屋需求,會日文的方小姐,自己找了一家在地的日本房仲業者,對於他們做事的鉅細靡遺,印象深刻。「他們準備了從房屋興建完工到現在的所有資料,加上房子是否曾發生過火災或淹水、是否因噪音被鄰居控訴、前一手房東為何要出售、現在的房客租了多久、之前有多少時間是空屋等,所有可能影響租售的因素都列出來,一項一項念給我聽,確認之後要我簽名。」所以將來好不好出租或出售,買方簽字前應該心裡都有底。

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