印和闐:中國房市的審判日

目前持續暴漲的中國房地產市場到底會以什麼樣的形式崩潰?市場預期2年後將是大限,甚至成為美國次貸風暴的翻版,投資人該如何保障個人財富的平安?

2016/10/28 出處:財訊雙週刊 第 514 期 作者:印和闐

2016年以來,本欄集中討論下一波金融危機可能以怎麼樣的形式出現?包括本刊502期分析到目前市場的ETF(股票指數型基金)並非全部是真的ETF,它們的流動性支持非常脆弱;也包括510期如何對抗負利率,試圖提醒讀者,全球的財富正在被消滅,時間快慢而已。但是,全球三大危機點的最後一個終極風險,就是目前持續暴漲的中國房地產市場到底會以什麼樣的形式崩潰?以及崩潰後,我們該如何保障個人財富的平安?

10月第一週,中國正在放10月長假,全週共有22個城市宣布房地產調控政策,包括房價漲得快的北京、上海、廣州、深圳、蘇州等一線與二線城市,個人第1套房的自備款成數增加,貸款成數下降,如果是第2套房,貸款成數下降更多,深圳第2套房子的貸款成數經過調控,目前只剩30%;政策目標是:一、二線城市房價已經太貴,不要再繼續追漲;三、四線房屋庫存還很多,要買就買那些賣不掉的。

北上廣深房價 漲幅很嚇人

簡單說,去化庫存,拉高全中國的新屋開工率,穩住經濟成長;以賣地為主的三、四線城市的地方財政,也在調控過程中獲得政策支持。在這個脈絡下,打房不是重點,去庫存與拉高新屋開工率,順便把地方政府債務由全體買房人共同分擔,才是中國政府想幹的事。二手房市場首當其衝,國金證券分析,32個樣本城市交易量較去年同期減少8%,同時也比前一週冷卻94%,而新房的交易量相對前一週也下降53%,顯示房地產市場至少需要3到5個月消化調控政策帶來的衝擊。

看看中國房地產開發商的年報,都強調自己在北上廣深有多少土地,原因很簡單,有了高鐵,更適合區域人口的大幅遷移。比方說城市機能中最重要的兩個指標─醫院與學校,如果重點醫院與學校在副都心設分院,理論上副都心就是有吸引力的;其實不然,因為醫師與老師不肯遷過去,所謂的副都心終究還是郊區;北京旁邊的「副都心」通州處處空房,搬離好地段,誰都不願意。

以日本的例子,全日本的都、府、縣、市,到最近兩年還是人口淨流入的不超過5個,而且全部在東京周圍,最核心的地段漲時飆最凶,跌時最保值。中國地產投資人看得清楚,因此不管李克強總理先前城鎮化口號喊得多響亮,北上廣深高漲的房價早就逼中國政府閉嘴,絕口不再提城鎮化的幻想。

中國經濟與房地產市場究竟怎麼走?朱鎔基時代的國師張維迎認為,政府要盡快放手,讓市場機制自己找出路;但是溫家寶與李克強時代的國師林毅夫認為,由政府主導其實更有效率。調控政策的實施,一看就知道是林的主張。這樣的主張,在中國去槓桿的週期以及美國的升息週期雙重背景下,若中國能挺過這一輪美國升息週期,而不致出現大規模違約的狀況,人民幣就可以過關,房市也可實現軟著陸的目標。

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