從四大指標看不動產後市
房價所得比偏高、貸款負擔沉重、購屋需求下調

中央銀行總裁彭淮南和財政部長張盛和最近不斷提醒消費者,房價已來到高檔,要當心房貸的利率風險及房市景氣可能下滑,官員不斷放送警告,實際情況又如何?

2014/01/16 出處:財訊雙週刊 第 442 期 作者:林文義

從房市的房價所得比、貸款負擔率、住屋需求及房貸占GDP(國內生產毛額)等四大指標來看,目前確實已有過熱跡象,消費者要提高警覺。

所謂「房價所得比」,是指房價與當地民眾年平均所得的比重,這個數據的意義,用一般話來講,就是你要花多少年的收入才買得起當地的房子,依內政部統計,台北市這項比重是14.7倍,表示在台北市的民眾平均要十四年不吃不喝,把全部賺的錢存起來,才買得起台北市的房子。

但淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,實際的情況比內政部統計更嚴重,若按國泰建設去年第三季的調查,台北市成交房價平均每坪是81.35萬元,而國際比較房價高低,通常是以120平方公尺(約36坪)面積的房價為主,再依主計單位公布2011年台北市平均每位市民年所得為46.2萬元(夫妻兩人為92.4萬元),就可算出在台北市想買一棟房子,約要31年的時間(81.35萬元×36 / 92.4萬元=31.69年)。

另一項評估民眾買房能力的指標是平均貸款負擔率,這個比率的意思是當地民眾每月的收入,有多少是拿來作為房貸支出,這項比重全國平均為33.7%,但在雙北區則更高,尤其是在台北市更高達48.8%,等於台北市的民眾買房後,每月有半數的收入要拿去繳房貸,負擔沉重,「台北居大不易」,想住台北市,所得真是要高人一等才行。

第三個指標是住宅需求量,根據內政部統計,去年第三季,民眾的住屋需求量已經有下降趨勢,其中尤以台北市下降一成最多,顯見高房價已形成一道無形的牆,收入不夠高的人,將慢慢被高房價逐出台北市。

至於房貸占GDP比重的指標,則是政府評估是否打房的重要依據。當這項比重太高,表示有太多金融資源押在房地產上,政府就會要求金融業控管風險,緊縮房貸成數。央行在○九年對房地產實施選擇性信用管制時,房貸占GDP比約為52%,經過多年控管後,到去年10月分,房貸占GDP比還有50%,仍處於高水位,可以預見央行及金管會對房市控管不會鬆手,投機客的皮要繃緊一點才行。

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