地上權成壽險業投資新寵兒
受限「金八條」買不到商辦 沒魚就買蝦

隨著精華區土地稀少珍貴,加上政府推動公部門貫徹設定地上權活化國有財產計畫,五百坪以上採取「只租不售」的模式,正好為手握雄厚資金的壽險業者另闢蹊徑,預計今年地上權仍會續熱,再掀一波高潮。

2014/01/02 出處:財訊雙週刊 第 441 期 作者:廖君雅

趕在二○一三年的最後一個週末前,新光人壽砸下20.23億元的權利金,取得台北市南港區經貿段地上權,未來將投資30多億元,打造商旅複合大樓。幾個小時後,黑頭車陸續開進信義區,寒舍集團創辦人蔡辰洋與妻子賴英里在寒舍艾麗酒店宴會廳,與賓客一同舉杯歡慶開幕,而5年前標下地上權的「房東」富邦人壽,由富邦金控副董事長蔡明興代表到場祝賀,他親自手持「發光鑽石」作為賀禮,象徵雙贏的吉兆。

這兩樁喜事,不僅在歲末為壽險業一三年的不動產投資,畫下了完美的句點,也點燃了一四年地上權熱潮持續延燒的火苗。一位壽險公司總經理直言:「物件愈來愈稀有的情況下,政府開始推動地上權案招商(BOT案);基於投資報酬率考量,以及順應政府引導壽險資金開發的政策,一四年的地上權標案將蔚為主流。」換句話說,天時、地利加上人和,助長了地上權成為壽險法人的新寵。

天時地利人和 躍居主流

雄厚的壽險資金向來被視為房市重要的法人買盤,過去光是土地買賣及商用不動產占比即直逼9成,地上權只能算是讓業者「塞牙縫」的小眾市場,因為「地上權」一般只有土地的使用權,沒有土地所有權,50年至70年的年限一到,就得原封不動地將建物拆除或整棟歸還政府。

十年前,最早插旗地上權的新壽,以高出底價9億元的32.9億元,標下信義A12基地(寒舍艾美酒店及信義新光大樓現址),當時外界一片不看好,還讓眼光精準的操盤手吳家錄(新光金前副董事長,已過世)一度以為踢到鐵板,直到鄰近的A10基地在○八年創下每坪190萬元交易的高價,吳家錄才釋懷。

近年地上權熱潮有增無減,只要是在台北市中心,幾乎都可順利脫標,而超過500坪大坪數的案子,由於大多限制商業使用,不能蓋住宅,因此幾乎是壽險業的天下。

例如,一二年南山人壽以268.88億元天價,標得台北世貿二館地上權開發案,另將砸約200億元投資;到一三年更熱絡,地上權交易不僅衝出逾400億元的業績,又以中國人壽大手筆以141.68億元取得台北學苑,成本幾乎是當年新壽的兩倍而撼動業界,顯見地上權逐漸取代商辦,成為業者青睞的收益性標的。

壽險業者由於手握龐大的資金,必須尋求長期且有穩定收益的投資標的,除了債券、股票等投資工具,同時具有租金收益及潛在增值利益兩大優點的商用不動產,更成為競相追逐的熱門標的。然而僧多粥少,在滿手現金、又得維持一定投資報酬率的情況下,許多業者只好「買新賣舊」,以增值的資本利得彌補買「貴樓」的價格損失;此外有部分業者「養地」遲不開發,打算賺增值的資本利得,讓主管機關神經繃緊,多次開罰。

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