買屋要三思三思再三思

根據統計,今年前4個月台北市單價150萬總價上億的豪宅只成交3戶,過去擁有一棟豪宅是身分地位的表徵,更是很多人一生追求夢想的實踐,但是這樣的觀念已經悄悄的被顛覆,不只是房地產景氣低迷的原因,更關鍵的因素是近來暴漲的稅賦。

2016/06/28 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:草根影響力新視野

根據統計,今年前4個月台北市單價150萬總價上億的豪宅只成交3戶,過去擁有一棟豪宅是身分地位的表徵,更是很多人一生追求夢想的實踐,但是這樣的觀念已經悄悄的被顛覆,不只是房地產景氣低迷的原因,更關鍵的因素是近來暴漲的稅賦。買一棟豪宅,契稅、房屋稅、地價稅、加上管理費,若是再加上本息貸款,每年負擔就會超過千萬,除非是超級有實力的富戶,否則擁有豪宅未必付得起這般沉重的負擔。

如果房屋沒有每年千萬元的增值,那麼房子就變成負資產。面對這樣的大環境,豪宅買家觀望、駐足、三思,有房地產業者稱這一波的新稅制叫做懲罰性的房屋稅,2014年7月1日以後交屋的新豪宅房屋稅必須加乘路段率,比起舊的稅制暴漲20到30倍的稅金,難怪已經訂購的紛紛縮手想跟建商談退戶,或是協調仲介轉手,衍生不少交易糾紛,所以豪宅交易市場急凍,一點都不足為奇。

除了豪宅買家之外,更多的升斗小民也不得倖免於這一波的房屋重稅打擊,還記得2015年4月,柯P曾預告大家收到稅單後會嚇一跳,果然是真的。由於房屋稅是屬於地方稅,台北市大幅調高房屋標準單價為2.6倍,其他全台灣有12縣市都陸續展開30多年來最大幅度的調漲房屋標準單價,其中最震撼的是台南市調高為原來的2.2倍,甚至要追溯到民國90年以後設籍的房屋,民眾痛批政府搶錢。

房地產稅有交易稅和持有稅兩種,相較於世界其他的國家,台灣的房屋持有稅偏低,由於過去採房地分離課稅,而公告現值又低於市價甚多,滋長炒作的空間,但是在居住正義的訴求之下,財政部和縣市政府陸續推出與房地產有關的奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、調高土地公告現值、房屋評定現值等措施,其殺傷力其實連一般的老百姓都有感了。

普羅大眾對於政府祭大旗課徵豪宅稅可能紛紛叫好,因為有錢人多繳點稅是天經地義,但是影響所及還有很多住了40年甚至50年老舊房子的廣大民眾。特別是前一陣子公布土壤液化區,很多老舊社區健檢之後,若有危險,解決之道就是加速都更的進行,但是許多居住在老舊屋子的老百姓在聽完說明後紛紛打退堂鼓,因為改建之後,房屋稅要從每年繳交原本的5000元變成30萬或40萬,評估自己根本無力負擔,覺得還是繼續住老房子算了。

過去房地產交易的資本利得沒有合理的課稅,房地產被投機客大幅炒作,加劇財富分配的不均,引發廣大的民怨,政府也推出房地合一的新稅制。另外,地方政府基於財政自主的考量,希望透過加稅來帶動經濟建設,逐步的調高房屋稅,這一波的暴漲,宣告台灣已經逐漸告別過去的房屋持有低稅負的時代,所以買屋購屋千萬要三思再三思。如何避開容易被課高稅的標的物,不讓持有房地產變成自己沉重的負擔,真的要好好的思量。購屋之前要做足功課,一定要記得:屋齡新的房屋稅會很重,土地持份多房屋坪數大的地價稅會高。公告現值調高以後,還會影響到的有土增稅、遺產稅、贈與稅;公告地價調高就會影響持有稅;而縣市政府調高的房屋構造標準單價則是會讓房屋大幅提升。這些都是不可不知的基本常識。

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