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陶 冬:地王井噴與風險

中國第二季產生上百位地王,天價拍賣顛覆市場邏輯,激起陣陣驚歎。是房地產熱2.0?還是引出民間儲蓄填補財政窟窿的戲碼重演?

2016/06/22 出處:財訊雙週刊 第 505 期 作者:陶 冬

今年第二季度以來,在中國大地上起碼產生出了一百位地王,土地拍賣價格創造出歷史新高的地王。在去槓桿、去庫存的政策之下,在嚴控風險、嚴控不良資產的聲音之中,供給側改革暫時未見成效,土地市場卻是一片紅火,對於政策制定者的確有點尷尬。

地方政府收縮供應
搞飢餓行銷

土地市場的天價拍賣,在北、上、廣、深一線城市層出不窮,更蔓延到南京、蘇州、合肥、杭州、廈門等二線城市,競價凶猛,涉及金額龐大。

此次地王井噴,呈三高三低特點。在拍賣上有三高,單價高、總額高、土地溢價高,許多成交價顛覆了市場對住宅價格的現有估值與定價邏輯,不斷在市場上激起「麵粉價貴過麵包價」的驚歎。以地王價建造的住房,必須賣到遠遠高過現在住宅市價才能出現盈利,不知是現在的房價便宜了,還是土地價格太貴了。

在市場的大局上又有三低的現象,土地儲備/現金比率低、融資成本低、土地供應量低。土地儲備/現金比率低,部分原因是房企過去兩年消耗了一些土地儲備,不過主要原因在於他們手握前所未有的充分現金流,從銀行貸款到資本市場集資罕見地暢順,腰包鼓了,買地的意願自然也強了。

中國人民銀行致力於降低融資成本,從發債到銀行貸款,資金成本有顯著的下降,這些對實體經濟中的企業意義不大,對開發商卻如久旱逢甘霖。比起幾年前靠信託和理財產品集資,如今的成本環境舒服多了。最後地方政府的土地供應量有明顯的下降,財政收入的壓力頗大,土地拍賣愈低迷愈無人問津,於是製造供應短缺的假象,搞飢餓銷售。地王是吸引眼球的銷售策略,對地方政府和開發商均是好的銷售技巧,一拍即合。

地王爭奪戰
大型國企斬獲豐厚

最近的土地拍賣中,大的上市公司往往奪得美人歸,這和資金成本關係密切。資本市場融資和依靠資本市場的銀行貸款,令這些企業的資金成本明顯擁有競爭優勢,將這種成本差距攤分到整個建設和銷售期中,優劣立見。

大型國有房企在地王爭奪戰中,身影尤其矯健,斬獲尤其豐厚。他們在財務上得到銀行的支援,在政策上受到地方政府的青睞,在關係資源上有母公司保駕護航,所以在拍賣中如魚得水。

二○一○年國資委要求大型國企退出房地產業務,如今他們卻是房地產業最生猛的力量。一五年起,國務院不斷強調信貸要為實體經濟服務,他們卻把資金引向了資產市場。

中國的房地產市場有沒有泡沫,答案見仁見智。不過今天北、上、廣、深一間廁所賣出去,可以在歐洲買下三室一廳永久產權的公寓卻是事實。

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