這次房市泡沫 跟你想的不一樣
建商兵強馬壯 軟著陸機率大

假如現在正是房市泡沫的起點,那這個在建商最兵強馬壯年代中畫上的景氣轉折訊號,究竟會與過去的房市崩盤面貌有何不同之處?

2014/03/27 出處:財訊雙週刊 第 447 期 作者:林洧楨

假如現在正是房市泡沫的起點,那這個在建商最兵強馬壯年代中畫上的景氣轉折訊號,究竟會與過去的房市崩盤面貌有何不同之處?

雖然房地產商正值「最兵強馬壯的年代」,但攀越顛峰之後,今年開市以來買氣不振、打房壓力增高、國際熱錢退場等景氣反轉訊號都愈來愈明顯。

有鑑於此,港商里昂證券近期也大幅調降各營建類股的評等;同時永慶房屋最新一季的房產趨勢前瞻報告中,看漲比重不僅連三季滑落,空方也以3%比率領先多方,市場信心逐漸鬆動。

如果此刻正處於這一波房市泡沫的起點,那近10年房市不敗的神話在此之後,究竟會如何發展?財力雄厚的建商又該如何因應這次的景氣循環現象?

根據過去台灣房市所歷經過的景氣循環也許可以尋找一些參考軌跡,在《良心房仲的告白──李同榮的房產趨勢關鍵報告》書中,點出過去四次景氣循環:1973年中東石油禁運危機帶動驚人的通膨效應,房價應聲起漲,迫使已故的前總統蔣中正祭出四樓以上華廈的禁建令降溫,到七五年蔣中正逝世,房市就已觸底,跌幅達三成,是首波房市泡沫。之後蔣經國接班,推動十大建設,並在八○年再次遇上中東石油禁運,房價再次飆升,但遭到政府追查資金來源與追查逃漏稅打壓,八一年開始泡沫,短短1年半,房價同樣大跌3成。

但緊接著台灣出口經濟起飛,股市從2000點一路往上攻萬點大關,經濟帶動的生活品質提升,再度催動房價油門,最後在九○年,政府整頓地下金融與全力緊縮銀根下,再度大跌3成作收。

每次反轉 房價跌逾三成

但從1991到2001年間的第四次景氣循環情況有所不同,民選總統、中國對台射飛彈、亞太金融風暴等重大事件接連發生,房市進入長達10年盤整期,卻從○二年開始,進入新一波的地產景氣循環,享受長達10年榮景,一直到3年前,李同榮預測一四年可能成為這一波景氣結束的反轉年。

「房價大跌3成以上、退屋潮湧現、建商接連倒閉!」這是經歷過多次景氣反轉的淡江大學產經系副教授莊孟翰對房市泡沫崩盤的深刻印象,他並指出,當時包括國揚、尖美、長谷、宏國等多家上市櫃建商,股票大量質押借錢買地,金融槓桿玩很大,景氣反轉時,碰上高達8、9%以上的利率與消費者拋售壓力,導致經營壓力,同時房價急速地大幅修正3到5成,造成大量的指標建商倒閉。

不過,這一次反轉再現,情況可能截然不同。首先房價跌幅至少會減少一成,莊孟翰指出,過去的跌幅中隱含開價的膨風行情,當實價登錄讓價格透明後,跌幅自然也會收斂至少1成。

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