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包租公、投資客 難逃大加稅
租金改實價課稅 賣豪宅也被盯上

以往房東申報租金,多半是按房屋評定現值的一定比率申報為租金收入,因房屋評定現值比市價嚴重偏低,連帶壓低房東的租金收入,財政部今年決定改採實價對租金課稅,全台房東今年稅負將全面提高。

2014/04/10 出處:財訊雙週刊 第 448 期 作者:林文義

今年報稅,房地產投資客與房東都將面臨大加稅的慘況,投資房地產的稅負已經直線上升。

財政部已要求全國五個國稅局派員實地調查轄區各商圈的街市、巷道的實際租金狀況,準備與賺得飽飽的各地房東「打巷戰」,圍捕各地短報收入的包租公(婆)。也就是說,從今年起,出租做非住家的房租的課稅方式已徹底改變,全面採用實價課稅。

租金實價課稅 房東大失血

雖然稅法規定房租必須以實際收入減除必要成本(目前若提不出憑證者一律以43%計算)後的餘額作為租金收入,但以往為了簡便,財政部均會以房屋評定值的一定比率,公布各地的租金標準,納稅人只要依這個標準申報租金收入,稅捐機關也很少去查核,多年來彼此相安無事。但最近幾年隨著全台房地產與租金水漲船高,而房屋評定現值與市價差距太遠(一般預估約只市價2到3成),以房屋評定現值作為基準課徵租金嚴重偏低,財政部的課稅方式受到外界嚴厲的批評。

據了解,財政部在討論時,就有官員認為,這幾年各地房租不斷上漲,媒體上充斥著各商圈因租金不斷拉高,店家必須搬遷的消息,各地房東賺得飽飽的,若還用偏低的房屋評定現值對房東課稅,那稅捐機關就真的太「憨慢」了,財政部因而決定今年全面翻修房租課稅方式,除了出租做住家用的房子仍可按評定現值課稅外,其餘出租房子全部改用實價課稅。

而租金改用實價課稅,房東的稅負可能相差數倍,房東稅負將大失血。舉例來說,假設房東在台北市信義區有一棟臨馬路的房屋租給人家做生意,房屋的評定現值是100萬元,每月租金20萬元。若在去年報稅,房東只須按房屋評定現值的52%,申報全年的租金收入是52萬元,再扣掉43%的費用,即申報租金所得為29.64萬元[100萬元×52%×(1-43%)],可說非常便宜,但今年就不同了,國稅局要求房東須按照實際收到的房租申報,即每月20萬元,一年240萬元,再扣掉43%費用,即必須申報136.8萬元[240萬元×(1-43%)],是去年僅須申報租金29.64萬元的4.6倍。

由於台北市的房屋評定現值已多年未調整,能出租的房子實際上房屋評定現值可能遠低於上例的100萬元,而這幾年房地產及租金飆漲,實際收的租金高於每月20萬元相當常見,因此,按實價課租金稅負,今年房東要繳的稅負,可能遠高上例中的4.6倍,稅務專家估計最多可能高達10倍以上。

然而,也許會有房東認為,實際的租金行情各地國稅局不一定知道,但這種想法可能大錯特錯。

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