案例試算 秒懂房地合一稅
稅不稅?攸關你我荷包大小

房地合一稅制在各界高度關注下,今年6月正式上路,自105年1月1日起實施,對有意買賣房屋的人,是一個與自身權益相關的稅制。所謂房地合一稅,是指房屋及土地,未來將合併的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅。

2015/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:整理/編輯部

房地合一稅制在各界高度關注下,今年6月正式上路,自105年1月1日起實施,對有意買賣房屋的人,是一個與自身權益相關的稅制。所謂房地合一稅,是指房屋及土地,未來將合併的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅。簡單的說,過去賣房子的時候,只針對房屋獲利的部分繳稅。假設這間房子賣出去獲利是100萬,依照規定,房屋和土地的售價比例拆分是3:7,房屋是30萬,土地是70萬,那麼只要針對房屋的30萬繳納交易所得稅,而土地獲利的部分則是不用繳納稅負。但這也是一直備受爭議的地方,因此未來房地合一課稅,房屋和土地的增值利益部分都必須納入,也就是獲利100萬都要課稅。

新舊制雙行 取得時間不同稅不同

行政院在5月13日推出新版房地合一課所得稅新制,但原有的舊制並未廢除,賣屋所得稅以後將成為雙軌制。102年以前所購入的舊屋,持有滿2年出售,仍按舊制以房屋評定現值課稅;至於103年以後取得未滿2年及105年買進的房屋,則須按新版以實價課房地合一所得稅。而如何課稅?則是非自用住宅者按持有年限分為45%、35%、20%、15%等4級稅率,而自用住宅滿6年,會有400萬元免稅額。舉例來說,住在新北市的莊先生,若在2016年2月買入1間2,000萬房子,住了6年後因換屋而以2,300萬賣出,如果自住超過6年、符合重購退稅資格,加上獲利僅300萬元,可以完全免稅。

同時財政部也制定「防錯殺條款」,對合建分屋,或各種非自願交易如法院拍賣,2年內出售仍僅課20%,以及出售繼承的自用房屋時,可併計長輩的持有年限等。房地交易所得可扣除成本費用至於買哪一類物件會不會影響繳稅金額大小?永慶房屋也針對新、舊制提供試算說明。首先,需要先比較新、舊制稅負的計算公式:

再者,進行試算。假設林先生有一間電梯大樓20年的房子,當初買價是3,000萬,賣價是4,500萬,持有時間是10年,這期間的房屋現值是75萬,土地公告現值300萬,土地漲價了100萬,那麼在新、舊制的稅該如何繳納?

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