房貸產品比一比 挑對了大減壓
先還本金?還是先還息好?

房貸類型依動用方式、還款方式、計息方式可交叉出數10種組合。動用方式可分3類,包括一次動用(又稱「分期型」)、循環動用(又稱「理財型」)、一次及循環兩者搭配;還款方式則可分本息平均攤還、本金平均攤還等2種;依計息方式,可分為固定型利率、指數型利率兩大類,指數型利率商品又衍生出數種變形,如多階段、遞減型、抵利型等。

2015/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:區夏蕾

趁著下半年賣屋案量增加、房價談判空間增加,小陳決定趁危機入市,進場買了人生第一棟房,只是沒辦過房貸,面對固定型、指數型、理財型、抵利型等琳琅滿目的選擇實在不知從何下手。中信銀行消費金融處副總經理宋苑芝指出,房貸類型依動用方式、還款方式、計息方式可交叉出數10種組合。動用方式可分3類,包括一次動用(又稱「分期型」)、循環動用(又稱「理財型」)、一次及循環兩者搭配;還款方式則可分本息平均攤還、本金平均攤還等2種;依計息方式,可分為固定型利率、指數型利率兩大類,指數型利率商品又衍生出數種變形,如多階段、遞減型、抵利型等。

挑選房貸前 先釐清自身財務狀況

宋苑芝認為,選擇房貸時,最重要的還是先確認「貸款資金用途、預期借款期間、還款規畫」。針對一次性大筆資金需求,如購屋、加盟開店等,她建議可申辦預算較易控制、按月攤還本息的分期型房貸;若資金動用頻次高或預期能短期完成還款,如營運周轉資金、分期給付貨款,或是想逢低布局投資股票市場等,則可選擇隨時動用、按日計算利息的理財循環型房貸。若將分期型貸款與理財循環型貸款搭配運用,就是「回復型房貸」,例如以分期型房貸借出一筆資金,但貸款期間另有短期資金用途時,可將已償還房貸再以理財循環型貸款貸出,滿足資金調度的需求。

時常協助辦理高單價或特殊房貸案件的永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏認為,每種類型房貸都各有優缺點,就看如何活用。他舉最近參與過的房貸案為例,一位客戶的父母想買屋養老,頭期款由父母自付,後續房貸攤還由客戶負責,但顧慮父母身故後,房子將由兄弟姊妹共同繼承,而其他手足並未出錢,客戶最後決定辦理「抵利型房貸」,即房貸餘額扣抵存款餘額後的差額,才需付利息,可以少付點利息錢。不過,陳俊宏也提醒,抵利型房貸的利率通常高於一般房貸,利息是否划算,還是得視個案而定。

視資金寬鬆程度
再決定先還利息還是本金

對於申辦房貸民眾常見的疑問:「先還利息好?還是先還本金好?」宋苑芝說,分期型房貸依還款型式可區分為本息平均攤還型、本金平均攤還型2種。她分析,以目前利率處於低檔來說,若借款人以利率為單一考量,應該選擇本金平均攤還型,可以加速本金清償。以貸款500萬元、年利率2%、貸款總年數20年為例,若選本息平均攤還型,則20年合計攤還的本利總額為607萬560元,而本金平均攤還型則為600萬4,169元,負擔少了6萬6,391元。本息攤還型相對便宜,但宋苑芝、陳俊宏都指出,一般房貸族還是偏好選擇本息平均攤還型,而且挑選有寬限期優惠的商品,因為民眾申辦房貸初期通常資金需求較高,例如還要裝潢、買家具等。目前市面上寬限期以1年期居多,最長是3年。

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