如何幫自己 爭取房貸高成數?
銀行眼中的「小白」最不好貸

目前是購買自住型房屋的好時點,因為明年元月起將實施房地合一稅制,市場上拋售的物件較多,不僅買方選擇增加,也代表議價空間增加。如果你正想進場買屋,也需要銀行貸款奧援,有鑑於銀行對房貸業務轉趨縮手,你一定要先了解銀行審核房貸的眉角。

2015/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:區夏蕾

「現在房市不好,銀行也不希望我們做太多房貸。」在銀行當了超過2 0年A O(Account Officer,帳戶管理員)的姜先生說,今年以來房市成交量縮,部分地區價格也見鬆動,銀行怕曝險部位增加,以前是一直衝房貸業務,現在是多做不如少做。不過,房價鬆動通常會提高民眾買屋意願。永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏認為,目前是購買自住型房屋的好時點,因為明年元月起將實施房地合一稅制,市場上拋售的物件較多,不僅買方選擇增加,也代表議價空間增加。如果你正想進場買屋,也需要銀行貸款奧援,有鑑於銀行對房貸業務轉趨縮手,你一定要先了解銀行審核房貸的眉角。

銀行放貸 取決於借款人和擔保品

台北富邦銀行執行副總吳昕顥表示,決定房屋貸款成數的關鍵有2:一是「借款人」,二是「擔保品」。以借款人而言,銀行為確保貸放的資金可以回收,會依借款人的「信用紀錄、還款能力、所得穩定性」等3項因素來決定貸款成數。信用紀錄是過去與銀行往來的紀錄;還款能力是借款人目前的財力;所得穩定性則是未來現金流的展望,3項資歷俱佳者較易取得較高的貸款成數。陳俊宏補充說,通常銀行會願意給首購族、四師(醫師、律師、會計師、建築師)、百大企業員工較高的貸款額度。對於每份工作時間都不長、無收入資料(如SOHO族、攤販、計程車司機等),或是俗稱「小白(無信用卡等聯徵資料者)」的人的放款態度則較為保守。

再看「擔保品」,銀行審視的重點是擔保品坐落區域、型態。吳昕顥指出,選擇坐落地點佳、轉手性或抗跌性強的房屋,一般銀行都會給予較高的貸款成數,若是轉手性或抗跌性較弱的產品,例如小套房、工業住宅,房屋貸款成數通常較一般住宅低,也就是低於7成。以小套房為例,陳俊宏說,小套房每坪成交單價通常高於同區域物件,約莫1∼2萬元之譜,因此選擇購買小套房時,區域挑選更顯重要。實務而言,捷運沿線物件相對優於大學附近套房,較易爭取較佳貸款成數;同時要注意室內實坪,通常小套房介於10∼15坪間,但市面上常見15坪物件的室內實坪只有8坪,而銀行貸款額度是以小套房的室內實坪計。值得注意的是,銀行雖可依借款人、擔保品的條件自行決定放款成數,但還是得看「央媽」中央銀行的規定行事。近5年來,央行為防堵炒房風氣,祭出選擇性信用管制措施,對特定地區或標的的房貸規定最高貸款成數的上限,且愈來愈嚴格。

防堵炒房 特定區域限制房貸成數

不過,房市政策在8月中旬出現近5年來的首度鬆綁措施,央行為拯救房市無預警宣布,高價住宅、公司法人購置住宅,以及自然人第3戶購屋的最高貸砍成數,由5成調高為6成,並將新北市八里、鶯歌,及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等區自房市管制區中刪除。有銀行業者預言,央行鬆綁政策有助房市價彈量增。房地產業者則表示,若房市回穩不見成效,不排除央行進一步寬鬆管制措施,有助民眾爭取較佳房貸成數。截至8月20日為止,央行對房貸成數的管制措施,包括高價住宅(豪宅)貸款、特定地區第2房或全國不分區第3房,貸款成數不得超過6成。央行定義的豪宅標準為台北市7,000萬元以上者、新北市6,000萬元以上、雙北市以外的其他地區4,000萬元以上者。

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