精算3招 現出房價真實行情
真的拿漫天喊價沒轍?

林瓊甄更得出了一套「333」法則。第一個「3」,每買一間房最起碼比過「3」間類型相仿的物件,粗略估計出房子的合理區間價;第二個「3」,每鎖定一間房子,一定會觀察該區域內最少「3」個月的趨勢;第三個「3」,細看房子本身的地段、屋況和社區管理「3」個看屋元素,才可將房子的合理價算得更精準。

2015/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:李紀橖

一談到買房,誰都希望除了安身立命,最好又能保值、增值。只是,在這起堪稱人生最大的支出中,有人精算得宜,富足一生;有人一時失算,耗盡身家。

房地產的價格計算,可謂差之毫釐,失之千里!

林瓊甄的故事就是從多次買賣經驗之中,體悟到「算對了房價」的重要性。

住在新北市、正值中壯年的林瓊甄,裝扮一襲樸實、談吐之間流露婉約,從外表看起來很難想像是一位曾經買賣過10幾間房產的購屋達人,她笑稱:「我只是一般的家庭主婦,頂多比較會為家裡打『算』!」的確,會「算」,正是林瓊甄的成功關鍵,也因此,家無橫財的她,從專科畢業、月領2萬的小資女,20多年後,搖身一變,成為手上擁有多間住宅和一個店面,更是眾人最愛諮詢的房產操作大師。

23歲時,林瓊甄在永和捷運站附近,以每坪21萬元買下生平的第1間房,當時房市崩盤,沒人敢進場,但她看準了捷運環狀線正如火如荼地施工,後市可期。

果不其然,幾年後房子一轉手,不但沒受景氣拖累,還小賺出場,從此對投資房產萌生興趣。只是並不是每次買賣都這麼順利,一次經驗裡,讓林瓊甄意識到精算房價的重要性。2008年,她在娘家附近看中1間4樓的公寓,在沒經過四處訪價、計算,便以每坪34萬買了這間房,後來才發現自己居然買到全大樓最高價,這一差就多花了100多萬,她忿忿不平:「4樓不是全棟行情最低的?居然還比其他樓層貴個1成!」

隔年,林瓊甄憤而賣房,但房仲笑稱:「現在正逢全球金融風暴,市場沒買氣!」耳根子一軟,又傻傻地以35萬元賣出,遠低於當時37、38萬元的市價,令她氣極敗壞,但也讓林瓊甄這才體會到:「買賣房子,一定要算!」

精算守則1.
發揮三姑六婆精神 貨比三「價」

自此,認真訪價、進行估價,則成了林瓊甄買房的不二法門。在她住家的書房裡 ,塞滿了建案的海報及平面圖,案紙上,盡是她記錄著看完每一間房的行情和心得。對於詢價, 林瓊甄更得出了一套「333」法則。第一個「3」,每買一間房最起碼比過「3」間類型相仿的物件,粗略估計出房子的合理區間價;第二個「3」,每鎖定一間房子,一定會觀察該區域內最少「3」個月的趨勢;第三個「3」,細看房子本身的地段、屋況和社區管理「3」個看屋元素,才可將房子的合理價算得更精準。

以她在2010年買下現住房子來說,是有次房仲帶看了一間位於新莊副都心旁的2年成屋,當時屋主開價每坪34萬元,平常就閱屋無數的她,腦中快速地將所有近3個月看過的房子掃描一遍,立即想到了2間坪數相仿,只是屋齡不同的房子,一是在同區域,成交行情29萬元的10年中古屋;另一則是新莊副都心牌價42萬的預售屋。林瓊甄先算了算,一般來說,若其他條件都相近,屋齡每差1年,價格大約就會差個2%左右,而差8年,房價大概就差個16%左右。如此一來,她所鎖定2年成屋,若比那間10年中古屋貴個16%就算合理,回推起來賣方價開在34、35萬算是行情。

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