ABC九分購屋法 評定你選的房屋等級
15年內折舊房子最加分

在房產業界打滾13年的蔡璟柏,歷經大落大起的投資生涯,曾經因經商不善,慘賠上千萬元,為救回差點被法拍的房子而投入房地市場,之後再靠著操作房地產重新爬起,13年下來已買賣超過千戶房子,這次他將以豐富的實戰經驗分享給讀者。

2015/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:嚴家淇

在房產業界打滾13年的蔡璟柏,歷經大落大起的投資生涯,曾經因經商不善,慘賠上千萬元,為救回差點被法拍的房子而投入房地市場,之後再靠著操作房地產重新爬起,13年下來已買賣超過千戶房子,這次他將以豐富的實戰經驗分享給讀者。正值壯年的蔡璟柏,已歷經無數次商場戰爭,最早經營網咖失敗,轉身投入法拍市場,近年更進軍海外房市,在中國、日本、美國代銷物件,將觸角伸向國際,逐漸在房產界嶄露頭角。

需求10年一變 無須一步到位

10幾年來交易過上千物件,蔡璟柏也不是百發百中,進入房市前幾年,也曾不慎買到凶宅、鬼屋,甚至買到沒有路權通往自家大門的房子,更別說其他賠錢賣出的物件,這些失敗經驗,反讓蔡璟柏愈戰愈勇。他總結出一個重點,只要了解房市景氣循環,在對的時間點下手,房子的增值空間就大。蔡璟柏說,房地產並非直線往上猛漲,當然也不會跌跌不休,回顧過往歷史,2008年歷經金融風暴,不少建商差點斷頭,但過了一年到2009年,房市卻猛烈上揚,就
這樣一路往上衝,一直到去年才開始出現盤整下修。

他整理出房市每4年會有一個循環,因為台灣每3年就有一次小選舉,每4年一次大選舉,這段期間,政策不會有太多變化,而目前正值總統大選前夕,從現在到明年新任總統上任前,是房市最混亂的時候,預料明年3月房價會探底,因此,從現在開始到明年4月前,都是購屋時機,他自己也是積極看屋。對於自住客來說,房市循環影響不大,蔡璟柏說,買房千萬別一直想買在低點,因為你永遠不知道低點在哪裡,自住客本身應該有「10年一變」的觀念,每10年都會衍生出新的住宅變換與需求。換句話說,買房只要看眼前2∼3年的需求就可以了,先求有、再求好。

自創ABC九分法 輕鬆挑房子

蔡璟柏舉例,剛出社會的年輕人,可能只要1間距離公司近的套房就可以了,之後結婚、生子,可能要換間3房住家才夠住;到了孩子準備就學,又必須找間近學校的房子;老了退休,會希望住得離醫院近些,且一定要有電梯。這些需求隨著年紀不斷在變,因此,買房不急於要一次到位,先按照目前的需要找房子才是關鍵。

購屋預算決定購買地點,到底該如何挑選才能買到經濟又實惠的住家?蔡璟柏分析,地段、價格、住屋需求是決定A、B、C等級的關鍵,建材和屋齡則是次要條件,地段是優先考量,再依照屋齡、建材、需求慢慢扣分,形成九宮格分類。例如,台北市的中正、大安區屬A級地段,但2,000萬預算只能買到舊公寓,原本A+的總分稍微扣分變成A-;相同預算若到三峽購屋,可買到更新、更大的房子,但地段只有B-級,加上建材、屋齡優點,勉強擠進B級,這時還得再看自身需求,若工作距離住家太遠,又得再扣分,變成C+或C級。

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