成熟vs.新興重劃區 命運大不同
重大建設支撐房價靈藥失效?

大台北地區的捷運網絡系統,從頂埔站到永寧站通車後,營運總長度已經達到131.1公里,每天有高達將近340萬人次搭乘,民眾購屋時會把捷運宅當成首選的條件之一;相對的,高鐵站每日搭乘人次也很多,但搭乘需求多屬於南來北往的商業人士,藉由高鐵每次通勤的人次相對較少,因此相比之下捷運宅的需求與保值性會更明顯。

2015/09/01 出處:財訊趨勢特刊 第 54 期 作者:施青文

房市歷經10年大多頭走勢,在房價已高與政府政策引導下,整體房價止漲盤整,而北部的北北桃區域房價修正的態勢更為明顯。根據房仲業者統計,過去1年,台北市的房價修正約6.6%。而過去幾年,因為重大建設帶動的區域房價,也開始被消費者拿放大鏡檢視。仲介業者指出,重大建設的實用性愈強,則房價的保值性愈高,雖然房價同樣可能受景氣波動而修正,但外在條件與本身條件好的房子,仍是相對保有較佳的流通性,同時價格上也會相對抗跌。

只有計畫還沒動工 先別搶進買

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,使用頻率愈高、對生活便捷性愈加分的重大建設,對房價愈有保值抗跌的效應。舉例來說,大台北地區的捷運網絡系統,從頂埔站到永寧站通車後,營運總長度已經達到131.1公里,每天有高達將近340萬人次搭乘,民眾購屋時會把捷運宅當成首選的條件之一;相對的,高鐵站每日搭乘人次也很多,但搭乘需求多屬於南來北往的商業人士,藉由高鐵每次通勤的人次相對較少,因此相比之下捷運宅的需求與保值性會更明顯。

至於捷運站怎麼選?這也是個學問,捷運站有些已經通車,有些是在興建中,有些則是在計畫中,究竟哪些捷運站才能夠保值抗跌?仲介業者提醒,過去選舉期間流行所謂的「捷運先期動工」,但實際上,整條捷運可能還在計畫階段,雖然有路線與站點的規畫,但並未明確已經爭取到預算,建議消費者面對這類型的捷運,最好等到「實質」動工。

通車的捷運站點中,台北市因為地段精華相對應的房價水準也較高,但一橋之隔的新北市捷運站點,就成為民眾熱搜的購屋區段。以捷運站點進出的狀況來看,新北市的新埔站、淡水站、板橋站、頂溪站與府中站等,是新北市捷運站點中進出最為密集的站點,相對也是房價抗跌保值區域。至於目前大台北地區的三環三線,興建中的包括部分的環狀線、機場捷運線與輕軌的綠山線與萬大線第一階段,購置周邊的住宅未來都可以享有捷運的完善通勤機能,有購屋需求者仍適合購入房屋,但若是三鶯線、安坑線,甚至是民生汐止線等,在怪手還未真正挖下去動工之前,都還是無法確定是否會如期興建與完工,這類型主工程尚未動工的路線,現階段也不必搶先去買進。

成熟重劃區房價較穩定 新興重劃區賣壓大

而大型重劃區的部分,如何挑選也是個大學問。過去,房市專家都提醒「林三淡」要特別注意,實際上,林口新市鎮與三峽北大特區已經步入生活環境成熟的完善重劃區,從投資型城市轉為居住型城市。林口新市鎮有捷運機場線的加持,區域交通機能大幅提升,且經歷這10多年的投資換手到自住客的過程中,區域內的自住客已經占了一定的比例;三峽的狀況也相當類似,且三峽北大特區剩下的素地已經大幅消化,加上自住、置產與養老型買方的換手,區域內的房屋交易狀況也相對穩定。但在金融海嘯以後才開發的重劃區,還沒有經歷過一段時間的換手,加上區域有些新案有投資客,以及旁邊的新案與未來可能開案的供給,市場供給的籌碼面呈現不穩定狀況。曾敬德表示,新興的重劃區在景氣欠佳時,就有可能出現賣不掉的流通性風險,線上的預售案與先前投資客釋出的相互競爭,加上買方退場觀望,對於區域價格就會形成嚴峻的考驗。

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