更大的房子、更多的稅…都更這樣趕走了原住戶

對政府來說,都更改善危險建物,重塑都市容貌,並讓整座城市取得額外的公共設施空間。對部份的產權所有人來說,都更代表的則是房子舊換新、財產增值。然而,對另一群人來說,都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,反而可能成為讓他們再也無法在台北市住下去的元兇。

2016/04/20 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:風傳媒

都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,可能使得原住戶因無力負擔而被迫離開家園。圖為台北市華光社區。(陳明仁攝)

都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,可能使得原住戶因無力負擔而被迫離開家園。圖為台北市華光社區。(陳明仁攝)

自文林苑爭議後,都市更新議題即一片沉寂,為活絡都更,都更案量全台最大的台北市順勢推出《公辦都更實施辦法》,開出民辦可轉公辦和市府代拆等「利多」。對政府來說,都更改善危險建物,重塑都市容貌,並讓整座城市取得額外的公共設施空間。對部份的產權所有人來說,都更代表的則是房子舊換新、財產增值。然而,對另一群人來說,都更帶來的額外稅賦、管理費甚至是高房價,反而可能成為讓他們再也無法在台北市住下去的元兇。

都更移出率偏高 台北市上流化?

2010年,財團法人都市更新研究發展基金會曾在北市府委託的研究案中,約略地統計台北市15年來都更所導致的移出率。其中,因產權持分過小或其他因素「不能」參與都更的住戶平均比例約為8%至11%(依分母為戶數、土地所有權人數或建物所有權人數而有不同);而不願參與都更的比例則落在4%至6%之間。

20160418-風數據都更專題,被都更趕走的人,切割圖01
 

儘管北市的移出率統計並未記錄居民是在哪一階段不再參與都更,更少了其他無產權的租戶、違建戶居民的去向,但現有數字也已相當值得注意。根據美國住宅與都市發展部(HUD)的統計,80年代美國大規模都更造成的遷移比例約為4%至6%,而20年後的台北市,都更移出率竟還多出2倍以上。

然而,這項評估都更是否造成台北市「上流化」的重要指標,隨即埋沒於各種都更相關的統計中,沒有被特別討論、也沒有後續調查。都更處官員表示,每件都更案從畫定更新單元、事業計畫審查、權變計畫審查、到拆除房屋、新房落程,至少歷時7、8年,每個階段都可能有居民加入、退出,難以精確統計移出率。此外,每個人不參與都更的原因各不相同,也可能有人簽了同意書、卻把房子賣了搬離原址等,審議會基於保護個資理由,無法逐一掌握個案狀況。

20160416-都更專題配圖.中正紀念堂東南側.華光社區都更(陳明仁攝)
都更往往耗時7、8年,每個階段都可能有居民退出。圖為台北市華光社區。(陳明仁攝)
 

「沒有數字,政府自然也就會忽略這個問題,」文化大學市政暨規劃學系講師王章凱點出缺乏移出率調查的嚴重性,強調都更的終極目的除了改善都市生活品質,更應該考慮能否一定程度維持一地的社會脈絡,而非僅藉都更把空間換新。若缺乏量化資料,都更帶來的仕紳化、也就是窮人被迫遷出都市問題,恐將隨日後政府大規模推動都更而愈趨嚴重。

都更豪宅化 原住戶無力負擔

都市更新研究發展基金會所做的移出率統計,以有產權者為主。而擁有房地產權的住戶之所以不能參與都更,可能是因多人同時持有一戶產權、或僅有建物所有權而沒有土地所有權等。另外一種常見的被排除都更原因,則是屋主的原房地持分太小、無法換到建商所規劃的最小面積新房。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也指出,都更造成的移出,有部分是因都更豪宅化影響。他說明,有些不肖建商在規劃新房時都以大面積為主,原住戶若要住回來,還得再貼百萬甚至千萬才行,負擔不起的住戶自然選擇拿錢走人。

德明財經科大花敬群博士社會供宅專訪
花敬群認為,都更造成的移出,有部分是因都更豪宅化影響。(資料照,蔡耀徵攝)

管理費、房屋稅遽增 開銷驚人

至於住戶不願參與都更、或碰到都更就直接選擇搬走的原因,政大地政系副教授孫振義認為可能和都更後遽增的管理費和房屋稅有關。孫振義指出,北市30年以上的老公寓多是4、5層樓,沒有電梯和管理員。新房落成後,一般都會增加電梯、增聘管理員,並依現行法規大幅增加公共設施比例,每坪管理費若以200元計算,20坪的房子每個月就必須多支出4000元。

房屋稅部分,由於房屋更新後評定價值增加,房屋稅固然增加,加上前年北市府曾大舉調高地段率,孫振義也預估,未來住在高房價地區的住戶每年可能必須多繳4、5萬元的稅賦。儘管每間公寓在都更後實際增加的支出需視地段和房屋大小而定,但可以肯定的是,都更後原住戶的開銷絕對會增加,「這當然也可能讓原本住在仁愛路上的人,都更後反而住不起了!」

【小辭典】房屋稅計算方式

房屋稅是以房屋現值乘以適用稅率。

房屋現值=標準單價*面積*(1-折舊率x經歷年數)*地段率

移出率黑數 無產權者流離失所

事實上,會因都更到來而搬離原地的,並非僅擁有房地產權的住戶而已。首先,由於官方的移出率統計僅針對產權持有者,並未納入租戶或居住在違建戶等,讓移出率間接也產生相當多的「黑數」。由於租戶或違建戶、佔用戶等無產權者在都更時無法參與分配、多數時候更沒有機會發言,因此多在都更啟動時就會被迫離開。

這塊統計不到的移出率在產權持有比例高的社區可能不是問題,但像是對租戶佔比高達一半、且有相當比例為低收入戶、老人的南機場整宅來說,都更若完全「就事論事」、僅顧及產權所有人的分配問題,這些租戶恐怕很快就得面臨流離失所的困境。孫振義即說,台北市租屋市場並不健全,弱勢搬走後,要到哪邊才能找到像南機場一樣租金低廉的房子?

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在都更過程中被迫移出的住戶,有的是無力負擔房價、稅金、管理費,也有人自始至終都不願參與都更。圖為台北市的都更「龍腦戶」羅進光。(資料照,吳逸驊攝)

此外,都更機制衍生的房價問題,同樣可能進一步使舊的人迫遷、新的人搬不進來。OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出,都更的邏輯讓房價成為關鍵,不止導致建商只挑高房價的地方都更,也讓都更原先提升公共安全或改善寙漏房舍的目的成為次要考量。北市多個菁華地段的老宅,也因市場預期都更、房價居高不下。

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