不要錢的最貴!都更房屋免費舊換新 代價是…

繼2012年當時的台北市長郝龍斌喊出都更一坪換一坪的口號後,新北市長朱立倫日前同樣指示,都更「老屋換新屋、一坪換一坪是基本要求」。政府為鼓勵都更,多希望透過「舊房免費換新房」的利多,讓民眾更願意積極簽下同意書。但政府沒說的是,免費舊換新的背後,建商和政府要付出什麼代價、要討回哪些補償,才能讓民眾美夢成真。

2016/04/19 出處:財訊趨勢特刊 第 0 期 作者:風傳媒

雙北市的都更邏輯是讓原住戶免費舊屋換新屋,成本轉嫁至政府與建商身上,因而導致建商只對高房價區域有興趣。(陳明仁攝)

繼2012年當時的台北市長郝龍斌喊出都更一坪換一坪的口號後,新北市長朱立倫日前同樣指示,都更「老屋換新屋、一坪換一坪是基本要求」。政府為鼓勵都更,多希望透過「舊房免費換新房」的利多,讓民眾更願意積極簽下同意書。但政府沒說的是,免費舊換新的背後,建商和政府要付出什麼代價、要討回哪些補償,才能讓民眾美夢成真。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說明,現在雙北市的都更邏輯,多為讓原住戶不用多出錢、就有新房住。屋主不出錢,中間的落差就由政府給予容積獎勵增加樓地板面積,讓建商分回部分產權後出售營利。在建造成本相同的狀況下,房價越高,建商售屋所得的利潤自然也越高,因此建商分到的新房能賣多少錢,就成為整件都更案能否「成案」的關鍵。

20160418-風數據都更專題,都更為何成為高房價推手?切割圖05
 

細看一件都更案的財務機制,建商的利潤主要來自共同負擔(都更成本)裡的風險管理費。地主出地、建商出錢、政府給容積,在共同負擔佔都更後房地總值比例維持一定的狀況下,更新後房價越高,共同負擔自然也越高,建商利潤自然變多。

房價越高 都更越多

房價和都更的關係究竟有多密切?若從啟動都更第一步的劃定更新單元細看北市都更熱區分布,可發現994筆由民眾申請自行劃定更新的地點多集中於市中心,也就是中山、中正及大安區;開發較晚、屋齡普遍較新的內湖、南港區,自劃更新申請量密度則明顯偏低。

20160418-風數據都更專題,申請都更,這裡最火熱,切割圖03

再看已整合至一定程度的都更事業計畫案件位置,每坪單價94.4萬的大安區,近20年來有91件都更申請案,房價次高的中正區則有85件,而房價只有大安區6成的萬華區,都更事業計畫申請案量則「吊車尾」、20年僅41件。扣除老屋比例偏低的信義、南港、內湖區,更可看出房價和都更事計申請量成正比。從以上數據可以看出,房價越高的地方,都更申請越「火熱」。

20160418-風數據都更專題,房價越高都更越多,切割圖04
 

每坪60萬以上 建商才有獲利空間

房價高、才有都更,對建商而言早已是公開的秘密。某曾專門從事都更案的建設公司員工透露,建商找都更案一般「非北市核心、蛋黃區不挑」,因為通常房價每坪至少需60萬以上才有獲利空間;而一旦房市漲勢不再,都更後新房難賣,建商參與都更的意願便大大減低。另一業者即坦言,現在房市混沌不明、業界普遍採觀望態度,即便雙北不斷推出各種政策獎勵,對業者來說都只是「小菜」,真正的關鍵還是在房價。

建商只挑房價高的地段都更,並非單只因「無良」。「全世界沒有一個政府會喊都更一坪換一坪的!」彭揚凱點破都更迷思,指出都更既然牽涉私產權,要蓋新房的成本應是屋主自行負擔,但雙北竟主打屋主不用出錢,導致所有成本全都轉嫁到市府和建商身上。彭揚凱說,建商不是做慈善事業,要賺錢、只能把地皮炒更高;結果就是當房地產景氣好時,都更變成業者加速炒房的工具,房價停滯,都更又會完全推不動。

20160416-都更專題配圖.新北市地區.(陳明仁攝)
建商是否願意參與都更,真正的關鍵在「房價」。(陳明仁攝)

蛋黃區人人搶 老舊區域乏人問津

只有高房價才有都更?那其他真正需要都更的地方呢?

屋主出地,市府、建商出錢,讓都更從「改善環境」變成「財務導向」,也導致蛋黃區都更炒得火熱,但真正需要都更的地區卻乏人問津。北市發展較早的大同、萬華區,區內3、40年以上的公寓最多,但幾年來民間申請劃定更新單元和事業計畫的件數都都吊車尾。另外一個明顯的例子是北市屋齡4、50年以上的整宅,如南機場、蘭州等,即使房屋早已被視為不符合現代居住水準,卻因房價不具吸引力,加上整合廢時,一直不受青睞,最後只能由北市府以公辦方式都更。

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南機場整宅房舍已相當老舊,卻因房價不具吸引力,加上整合廢時,不受建商青睞,最後只能由北市府以公辦方式都更。圖為台北市長柯文哲參訪南機場整宅。(資料照,宋小海攝)

都更推升房價 老房子變貴了

都更推升房價造成的另一個連鎖效應,即是台北市的老房子變貴了。德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群指出,由於外界預期都更後房價會跟著漲,加上老房土地持分高、公設比低,導致北市30年以上公寓房價居高不下。根據花敬群2014年的調查,大安區40年以上公寓與屋齡20年大樓均價價差僅8%,顯見原本「房子越舊越便宜」的邏輯已被打破。

20160418-風數據都更專題,北市各區平均房價
 

花敬群說,正常市場機制下,新的房子比較貴,舊房較便宜,消費者可依自己的能力選擇適合的房子。但當舊房價格被炒高至和新房相當,相對就剝奪了消費者可以選擇的產品種類,這也意味著一般民眾可負擔的房子將會越來越少。

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