就算行賄也要搶標合宜宅的盤算
不只一成獲利那麼簡單

根據遊戲規則,因只有一成獲利、本該只屬次級投資產品等級的合宜住宅,這次卻意外成為建商行賄搶標的熱門商品,究竟合宜住宅的神奇魅力何在?

2014/06/05 出處:財訊雙週刊 第 452 期 作者:林洧楨

身價高達18億美元的遠雄集團董事長趙藤雄,為何會如此大費周章的以行賄前桃園縣副縣長葉世文上千萬元的手法,強勢去搶這個總銷金額只有70億元的合宜住宅案,賺個不過7億元的利潤?他到底是怎麼打這個算盤的?

黃金店面 賺取暴利關鍵

攤開新北市浮洲、林口A7與桃園八德等三大合宜住宅案的投標與得標業者名單,可以發現進場搶標的業者除了受到資格限制規定、多是指標建商外,搶標業者幾乎大同小異,除了遠雄的趙藤雄,麗寶集團董事長吳寶田、日勝生董事長林榮顯、皇翔建設董事長廖年吉也是競標的常客。

誠意客名單 價值難量化

一般來說,建商購地自建的推案,由於有土地增值可賺,因此獲利動輒3成以上。而投資合宜住宅,獲利空間頂多10到15%,乍看之下,只是次級的投資選擇。

但如果深入拆解已結案的浮洲合宜住宅案,至少能找出讓建商不惜行賄也要搶標的三大理由。第一是穩賺不賠的住宅興建利潤,雖然銷售單價是低於市價3成的每坪19.5萬元行情,但一來建商沒有土地成本,二來透過建材限定等規範,也確保了在住宅部分約莫一成的基本獲利空間,因此有建商私下透露,總銷400億元的浮洲合宜住宅,光是基本獲利就是40億元起跳。

其次,更可觀的利益來自店面。檢視浮洲案前後期新聞就會發現,讓總銷金額從最初400億元變成上看500億元,營收暴增近百億元的關鍵就在於黃金店面的銷售。市場人士指出,雖然合宜住宅有限定價格,但其店面價格可不受規範;何況,等同於大型造鎮計畫的合宜住宅案,動輒有足以形成新商圈的上千戶新住戶進駐。因此,對建商而言,奇貨可居的黃金店面,才是他們背後真正獲的來源。因此浮洲案店面甚至一開賣就傳出行情上看每坪90萬元。而在八德案中,包括一樓店面、二樓較佳位置戶與車位等,全是遠雄取得,可說是重要的生財利器。

最後則是價值難以量化的龐大「誠意客」名單。市場供需嚴重失衡的合宜宅,浮洲案約2.5萬人申請搶約4000戶住宅,沒買到房的有效客戶名單至少2萬人,而且由於有嚴格的購屋資格限制,早已將走馬看花或是無力購屋的無效客戶大幅排除,因此稱得上是一份具有誠意掏錢買房的有效客戶名單,對房地產業者來說,也是極珍貴的重要資產。

當時負責銷售浮洲案的甲山林董事長祝文宇,在去年推銷淡海新市鎮平價住宅案「海洋都心」時就曾明白指出,這份有效客戶資料與背後的需求不僅是推案的一大利多,也是自己與業主在大台北郊區大力推動平價住宅的信心所在。

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