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銀行、壽險競推「以房養老」 該怎麼選?
銀髮族拚資產活化 還須留意相關風險

為了解決老齡社會問題,「以房養老」已成為明確的政策方向;金融業者也開始推出各項產品,對多數人可能還陌生的不動產逆向抵押貸款,其中究竟藏有什麼眉角?

2016/03/16 出處:財訊雙週刊 第 498 期 作者:廖君雅

如果你還抱持著養兒防老的觀念,那可能就落伍了!因為根據實際狀況,台灣人口老化腳步加快,在高齡化及少子化的趨勢下,到了二○二五年,65歲以上的老年人口將會是幼兒人口的2倍以上。由於台灣民眾愛買屋,房屋自有率高達8成,因此「以房養老」也成為政府和金融機構另闢蹊徑,用來作為老年經濟支持的解決方案之一。

顛覆!考驗國人理財觀

以房養老,是「用房子來籌措養老金」的一種方式,在國外行之有年,包括銀行、保險公司以及社會福利機構都可作為提供的機構主體。在台灣,目前只開放銀行提供不動產逆向抵押貸款,申請人抵押房產給銀行,銀行再定期給付申請人近似年金的生活費;好處是房屋仍可自住,身故後,房產繼承人可選擇清償或是承接貸款,房屋所有權仍可順利移轉。

一三年三月,行政院曾推出試辦方案,以70歲的老人,估價約1000萬元的房產為例,依據平均壽命所制定的利率,男性每月約可領取3萬5000元,女性則每月約領取3萬元,領到身故為止;而不動產核定價值愈高,每個月可領到金額也較高。只是,由於國人觀念較傳統,且該方案對象限定較嚴,包括申請對象必須符合三大條件:單獨持有房產、65歲以上、沒有法定繼承人等,因此試辦成果有限。

「立意不錯,是觀念難以被打破的問題。」宏觀財務顧問公司總經理邱正弘指出,大部分的台灣民眾辛苦打拚了一輩子,努力掙錢養家活口繳房貸,心理上的安全感總是無法用金錢衡量;因此大多數人幾乎都捨不得把房子賣掉,且都想傳承給下一代。

注意!一給付就不能解約 

然而,換個腦袋思考,若是趁房地產價值仍高時,提早活化作為預備老年所需,又或者已屆老年的族群,發現自己老後退休生活費不足,以房養老就變成籌措財源的另一個管道,不至於落得「窮得只剩下房子」的窘境。根據中國信託銀行三月初發布的調查,將近五成受訪者認同將此作為退休養老方案,但也有近四成民眾對房屋所有權的歸屬表示不清楚、有疑慮。

目前,包括土地銀行、合作金庫、台灣企銀等公營行庫,都已推出以房養老方案;其他宣布要推出、但還未正式開辦的還有台灣銀行和華南銀行,民營銀行則包括台北富邦銀行、中國信託銀行也表示要在近期推出。

攤開目前市面上的以房養老專案比較,和一般房貸不同的是,限定老齡者才能申請,並且採取定期給付,避免借款人提早用罄養老金,以及遭人覬覦財物的道德風險。

更進一步來看,土地銀行僅提供逆向抵押貸款,資金運用彈性較高。合作金庫和南山人壽則合作推出包括以年金為主約、結合長期照顧保障及終身醫療附約搭配的組合式商品,透過保險機制,提供多一層風險保障,彌補不足的財務缺口;且特別的是,放款成數不超過5成者,房貸利息可在貸款期間免繳掛帳,借款人身故後, 再和剩餘本金一起結算。

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